[8·8부동산 대책①] 집값 폭등 우려에…수도권 6년간 42.7만호 공급

정부, '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 방안' 발표

"절차 통합·세제 지원 통해 재건축·재개발 속도 높인다"

'재건축·재개발 촉진법' 제정 등으로 공급량 확대 방침

서울 시내 아파트 단지ⓒEBN

올해 상반기 건축 인허가 물량 급감으로 2~3년 뒤 집값 폭등에 대한 우려가 커지자, 정부가 안정적 주택 공급을 위해 두 팔을 걷었다. 특히 '재건축·재개발 촉진법' 제정과 절차 통합 등을 통해 조기 착공을 이끌어 내고 주택 공급량을 확대하겠다는 방침이다.

하지만 이를 바라본 전문가들은 정부가 내세운 방안들이 도시정비사업을 활성화하기엔 다소 '역부족'일 것이라 판단하고 있어, 향후 주택 시장의 공급량이 개선될 수 있을지 귀추가 주목된다.

정부는 8일 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안' 계획을 발표하고, 향후 6년간 수도권에 42만7000호의 우량주택을 공급하겠다고 밝혔다.

정부가 주택공급 확대방안 계획을 발표한 데는, 최근 인허가 물량 급감으로 2~3년 뒤 집값 폭등에 대한 우려가 커져서다.

실제 주택공급 확대방안 자료에 따르면 아파트 인허가 물량은 지난해부터 감소세를 나타내고 있다. 올해 상반기 전국 인허가 물량은 13만2000호로, 과거 상반기 장기평균의 92% 수준으로 감소했다. 서울은 1만2000호로 장기평균 대비 82%에 머무르고 있다.

착공 물량은 다소 개선됐다. 지난해 상반기엔 장기평균 64% 수준까지 급감했으나, 올 상반기 11만호를 기록해 88%까지 회복됐다.

준공 물량은 지난해부터 연속 증가세를 보이며 올 상반기엔 장기평균의 140% 수준인 19만7000호로 집계됐다. 다만 착공 위축 영향으로 장래 감소 우려는 계속되고 있다.

이에 정부는 주택 공급량을 늘리기 위해 '재건축·재개발 촉진법'을 제정하고, 진행 중인 재건축·재개발 서울 37만호 추진을 가속화하겠다고 전했다.

세부적으로 보면, 사업 과정에서 순차적으로 수리하는 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 허용한다.

또 사업 단계별로 복잡했던 절차를 개선한다. 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 75%에서 70%로 완화하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대한다.

원가 상승으로 공사비 갈등을 빚던 사업장엔 법률·건설·토목·도시행정 전문가를 '요청 시 파견'하는 것에서 '의무적'으로 변경했다.

인허가도 지원한다. 정부는 인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고, 관계기관 이견에 따른 지연 방지를 위해 지자체의 합동조정회의를 신설하겠다고 전했다. 인허가 상담, 합동조정회의 및 관계기관 협의 지원, 업무 지연 등의 방지를 위해 지원센터를 설치할 예정이다.

아울러 세제·금융 지원부문도 강화한다. 정부는 초기사업비(사업계획 수립 용역비·총회 개최비·정비관리업체 용역비 등) 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억원 이내)하고, 수요 등을 고려해 적정수준을 지속 검토하겠다고 밝혔다.

정비사업 대출보증 규모는 연 15조원에서 20조원으로 늘리고, 사업면적 등에 따라 최대 보증한도액은 50억원에서 60억원으로 확대한다.

최대 용적률도 법적상한 기준에서 추가 허용키로 했다. 역세권 정비사업의 경우 현 360%에 머무르던 것을 390%로, 일반 정비사업은 300%에서 330%까지 상향한다.

건축규제도 손 본다. 정부는 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한(공동주택 간 거리를 최소기준까지 완화), 공원녹지 확보기준(공원 의무 최소기준 5만㎡→10만㎡ 상향)을 완화하겠다고 설명했다.

재건축 부담금도 폐지한다. 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민부담, 주택공급 위축 등 부작용이 우려돼서다.

정부는 이번 방안책을 바탕으로 진행 중이던 정비사업이 현 시점 보다 속도를 내고 부담 또한 겸감될 것이라고 내다봤다.

국토부 관계자는 "'재건축·재개발 촉진법' 제정으로 사업기간을 단축해, 오는 2029년까지 서울 정비구역 13만호가 조기 착공하게될 것"이라고 진단했다.

그러나 전문가들의 반응은 다소 냉담했다. 정부가 발표한 방책들이 정비사업에 활력을 불어 넣기엔 다소 제한적이라고 바라봐서다.

전문가들은 정부가 정비사업 시장을 살리기 위해 초기자금 지원, 공적보증 등을 강화하겠다고 밝혔지만, 결국 '개별 조합원이 감당해야하는 대출'이라는 것은 바뀌지 않는다고 입을 모았다.

이은형 대한건설정책연구원은 "'초기자금 지원·공적보증 강화는 추가분담금을 감수할 여력이 있는 정비사업장에 긍정적인 내용이지만, 이것만으로 정비사업 시장이 크게 탄력을 받기엔 제한적일 것으로 보인다"고 분석했다.