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부동산 신탁업계가 늪에 빠졌다. 비우호적인 부동산 시황이 지속되면서 수익성은 물론 재무안정성 저하 압력까지 높아졌다. 핵심 수익원인 토지신탁(개발신탁) 수주가 급감하면서 토지신탁보수 규모가 줄어들었고, 개발신탁 사업 관련 대손비용까지 크게 발생하며 수익성을 옥죘다. 여기에 신탁계정대 투입을 위한 외부조달 확대, 대규모 손상 인식에 따른 자본 감소 등으로 업계 전반의 재무적 지표도 훼손됐다.

그 결과 14개 부동산신탁사(교보‧대신‧대한‧무궁화‧신영‧신한‧우리‧KB‧코람코‧코리아‧하나‧한국자산‧한국토지‧한국투자) 가운데 KB‧신한 등 리딩 금융 계열사는 물론 교보‧무궁화 등 4개사가 상반기 순손실로 돌아섰고, 대한토지신탁고 신한자산신탁, KB부동산신탁은 부채비율 100%를 넘어섰다. 코람코와 한국토지신탁만이 이익을 내며 업계 체면을 살렸다.

26일 한국신용평가에 따르면 부동산신탁산업계가 올해 상반기 2467억원의 순손실을 기록했다. 작년 말 4분기 이후 3개 분기 연속 적자로 수익창출력 악화와 비용부담 확대가 동시에 나타났다

수익성이 쪼그라든 데는 핵심 수익원인 토지신탁(개발신탁) 수주가 급감하면서 토지신탁보수 규모가 꾸준히 감소한 결과로 분석된다. 신탁계정대 투입으로 이자수익이 증가했으나, 차입금 또한 함께 발생하면서 이자비용이 늘었다. 수익창출력 약화에 대응해 관리비용을 감축시켰지만, 개발신탁 사업 관련 대손비용까지 크게 발생했다. 주로 책임준공확약형 관리형 개발신탁 사업 관련 대손부담이 확대됐다.

상반기 기준 신탁계정대 잔액은 약 6조원에 달한다. 분기 증가금액도 4개 분기 연속 5000억원을 상회하는 등 빠른 증가세가 지속되고 있다. 신탁계정대는 신탁사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 뜻한다. 신탁계정대가 확대될수록 이자수익이 늘면서 수익성은 좋아지지만, 자금회수에 실패하면 신탁사 손실로 반영된다.

개발신탁 사업장 자금대여(신탁계정대)를 위해 외부 조달규모가 늘면서 부채비율이 높아졌다. 6월 말 기준 차입부채 잔액은 2조9000억원 수준으로, 분기 평균 약 4000억원씩 증가하는 모습을 보이고 있다. 유상증자, 신종자본증권 발행 등 자본을 확충하면서 신탁산업 자본 규모는 적자로 인한 이익잉여금 훼손이 발생하기 전인 2023년 9월 말과 유사한 수준을 유지하고 있다.

부채비율 상승은 불가피한 상황이다. 2024년 6월 말 부동산신탁산업 자본 규모는 약 5조 6000억원으로, 부채비율은 약 68% 수준이다.

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회사별로 보면 14개 부동산신탁사 중 12개사가 전년 동기 대비 이익이 줄어든 가운데 순손실을 낸 곳은 교보자산신탁, 무궁화신탁, 신한자산신탁, KB부동산신탁 등 4곳이다.

눈에 띄는 건 신한자산신탁과 KB부동산신탁등 리딩금융 계열사들이 업계 순손실을 주도했다는 점이다. 신한자산신탁은 2분기 1531억원의 순손실을 내며 14개 부동산신탁사 중 가장 나쁜 성적을 기록했다. KB부동산신탁도 같은 기간 589억원의 순손실을 기록하며 신한자산신탁의 뒤를 이었다.

이들은 수익성 뿐만 아니라 재무적 지표 역시 크게 훼손된 것으로 나타났다. 상반기 기준 부채비율이 100%를 넘어선 신탁사는 이들 두개사와 대한토지신탁이다. 신한자산신탁의 부채비율은 104.%로, 1년 전에 비해 5배나 늘었고, KB부동산신탁 역시 6배 늘어난 227.9%를 기록했다. 대한토지신탁도 같은 기간 132.3%의 부채비율을 보였다.

개선세를 보인 건 코람코와 한토신 뿐이다. 코람코의 상반기 손익 규모는 5억원에 불과하나, 전년 대비 흑자 전환했다. 부채비율은 같은 기간 10% 포인트 상승했으나 40%대로 안정적으로 관리되고 있다. 한토신은 129억원의 손익을 기록하며 하나자산신탁에 이어 업계 2위의 높은 수익성을 과시했다. 부채비율이 85.5% 로 역시 10%포인트 올라섰으나 역시 100% 밑으로 안정적인 상태다.

한신평은 침체된 부동산 경기에 저조한 수주실적이 지속되고 있는 점, 개발신탁 관련 대손부담이 상존하는 점 등을 고려할 때 실적 회복에 다소 시일이 걸릴 것으로 전망하고 있다.

여윤기 한신평 수석연구원은 "비우호적인 부동산 시황이 지속됨에 따라 부동산신탁사의 수익성 및 재무안정성 저하 압력이 높은 상황"이라며" 부동산신탁사의 실적 변화, 재무비율 관리 수준, 업황 회복 및 신규 수익창출원 확보 여부, 우발부채 위험 현실화 가능성 등에 주목해 신용등급을 부여할 것"이라고 말했다.

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