교착상태 놓인 GS건설 '내삼미 개발사업'…첫삽은 언제?

송고 2024.08.19 14:10 | 수정 2024.08.19 14:26
EBN 이승연 기자 (lsy@ebn.co.kr)

착공 지연에 브릿지론 사용만 3년째

GS건설, 연대보증 규모 3년새 8배↑

'우발채무 확대+시행사 EOD' 우려

ⓒGS건설·한국신용평가

GS건설이 시공을 맡은 경기도 오산 내삼미 개발사업이 수년간 교착상태에 빠져있다. 원래 계획대로라면 이미 지난해 첫 삽을 떠야했지만, 사업이 지체되면서 브릿지론 연장만 3년째 거듭하고 있다. 그 사이 신용보강에 나선 GS건설의 연대보증 규모는 급격히 불어났고 이자비용도 첫 조달 시 대비 4배 가까이 늘어났다. 교착상태가 지속되면 GS건설의 PF(프로젝트 파이낸싱) 우발채무 위험이 확대될 수 있다는 지적이다.

19일 업계에 따르면 오산 내삼미동 905번지 개발사업 시행을 맡은 오앤티비홀딩스는 유동화회사 (SPC) 하이드림제칠차를 통해 500억원 규모의 대출약정을 체결, 브릿지론을 조달했다. ABCP(자산유동화기업어음) 형태로, 시공사인 GS건설이 연대보증에 나서면서 해당 ABCP의 신용등급은 'A1'이 부여됐다. 적기상환가능성이 최상급이란 뜻이다.

발행일은 지난 16일이며 만기일은 내년 6월 16일이다. 만기 일시상환해야 하며, 조기 상환은 불가능하다. 조달한 자금은 금융비융, 공사 초기 비용 등으로 사용될 예정이다. 본 프로젝트는 경기도 오산시 내삼미동 905번지 일원 24만134㎡ 부지에 공동주택을 조성하는 사업이다. 총 3183가구가 들어설 예정으로 최고 층수는 30층을 적용 받았다.

GS건설은 시공사로 선정된 2021년부터 해당 사업장에 대한 상환 채무의 연대보증을 서고 있다. 2021년 8월 SPC 마이원오산제일차가 미래에셋증권을 주관으로 350억원 어치의 ABCP를 발행한 것을 시작으로 3년 가까이 신용 보강을 지원하고 있는 것이다.

문제는 사업 진척이 더디게 진행되면서 GS건설의 연대보증 규모가 계속해서 쌓이고 있다는 점이다. 원래의 계획대로라면 해당 사업은 지난해 9월 착공에 돌입했어야 했지만, 올해 2월에서야 용적률과 건폐율 등을 확정하는 도시관리계획이 결정됐다.

ⓒ금융감독원 전자공시

첫 삽조차 뜨지 못하고 공사 일정이 뒤로 밀리면서 빚을 빚으로 늘리는 일이 반복됐다. 리스크가 큰 브릿지론 연장만 3년 가까이 거듭했다. 이러다보니 신용보강을 도운 GS건설의 브릿지론 연대보증 규모는 처음 350억원에서 매년 불어나 현재 이번 ABCP 발행분까지 합쳐 2400억원 대로 급증했다.

2년 넘게 이어진 금리 인상 기조에 조달 비용도 크게 늘었다. 2021년 조달 당시 1~2% 남짓이던 브릿지론 연간 이자율은 2022년 4월 6%를 거쳐 작년 말 8.5%까지 올라섰다.

도시관리계획 승인을 받았지만 향후 사업승인 등 연이은 절차들을 고려하면 착공까지 걸리는 시간은 1년 이상이 될 것으로 업계는 보고 있다. 빨라도 2025년 하반기나 돼야 첫 삽을 뜰 수 있다는 것인데 이렇게 되면 브릿지론 사용 기간만 무려 5년에 이르게 된다.

브릿지론 사용 기한이 길어지는 건 대주단의 어쩔 수 없는 선택이되지만, 본PF 전환이 늦어질수록 시행사와 시공사의 재무부담은 가중될 수밖에 없다. 금리가 높은 브릿지론 사용 기한이 길어질수록 이자비용으로 인해 수익성이 줄어들면서 시행사의 기한이익상실(EOD) 등 사업의 제약이 따를 수 있다.

또한 본 PF 전환 실패하거나 브릿지론 만기 대응에 실패할 경우 그 모든 부담은 연대보증을 선 GS건설의 몫이 된다. GS건설의 우발채무 부담이 확대될 수 있단 얘기다.

다만 올 하반기를 기점으로 금리 인하 기조 흐름이 예상된다는 점은 긍정적이다. 여기에 내삼미구역 양호한 입지와 높은 사업성 등을 고려할 때 추가적인 지연 가능성은 크지 않을 것이란 게 업계 시각이다.

한 시장 관계자는 "오산시 북측의 내삼미동은 수도권 제2순환도로, 경부고속도로, 평택화성고속도로 등 광역 교통망이 구축돼 있다"며 "북측으로는 동탄1기 신도시와 남측으론 내삼미1구역 복합개발계획 등 개발 압력도 증가하고 있는 지역인 만큼 본PF 전환이나 분양에 있어 더 이상 큰 차질은 없을 것"이라고 말했다.

교착상태 놓인 GS건설 '내삼미 개발사업'…첫삽은 언제?

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