서울 여의도권 은행 창구.ⓒ연합

금융당국이 가계부채가 잡히지 않을 경우 '플랜B'를 가동한다는 말이 떨어지기 무섭게 은행권이 아예 전세자금대출까지 틀어막기 시작했다. 그동안 당국은 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용범위를 확대하는 대책을 시행했고, 은행권은 대출 금리를 올려가며 가계대출 관리에 바짝 고삐를 조여 왔다.

은행권이 실수요 대출에 가까운 전세자금대출을 제한해야 할 정도로 무분별한 갭투자(전세를 낀 주택 매입) 등 투기성 대출이 많다는 뜻으로 풀이된다. 정부는 국회에 (투기성) 전세대출 일부를 제한하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

22일 금융권에 따르면 신한은행은 내부 회의를 통해 지금까지 허용했던 조건부 전세자금대출을 오는 26일부터 당분간 취급하지 않기로 결정했다. 해당 조건은 임대인(매수자) 소유권 이전, 선순위채권 말소 또는 감액, 주택 처분 등이다.

이는 사실상 갭투자(전세를 낀 주택매입) 투기 수요를 막기 위한 선제적 조치다. 예를 들어 대출실행일의 임대인 소유권 이전이란, 매매계약과 임대차계약이 동시에 시행되는 것으로 사실상 임차인을 끼고 진행되는 갭투자에 해당한다.

그동안 이런 갭 투자가 집값 상승 부추기기에 활용된다는 지적이 끊이지 않았다. 전세대출이 DSR 규제에서 자유로운 만큼 세입자는 대출을 한도껏 받을 수 있기 때문에 투자자는 본인 돈을 많이 쓰지 않고도 주택을 매입할 수 있는 것이다.

이 때문에 전세대출에 대한 DSR 적용이 필요하다는 지적이 있어왔다. 전세대출은 주택금융공사, 주택도시보증공사 등이 100% 가까이 보증을 해주기 때문에 은행도 까다롭지 않게 대출을 내주는 등 느슨하게 운영된 측면이 있다. 현금 보유량이 많아 대출을 많이 받을 필요가 없는 차주라도 전세대출을 한도 껏 받아 주식, 가상자산 등에 투자하는 식의 '규제 사각지대'가 있었던 것이다.

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특히 당국은 촘촘한 가계대출 관리를 위해 전세대출도 살펴보겠다고 한 바 있다. 앞서 금융위원회는 가계부채 관리 차원에서 DSR 제도의 내실화를 추진하겠다는 계획을 국회 정무위원회에 보고했다. 여기엔 전세대출 일부를 DSR에 포함하겠다는 계획이 담겨 있다.

이에 대해 신한은행 측은 "전세자금대출이 갭투자 등 투기성 대출에 활용되는 것을 예방하기 위해 일부 여신 취급을 제한하는 것"이라고 설명했다.

업계에선 이와 같은 신한은행의 조건부 대출 제한이 향후 은행권 전반으로 확대될 수 있다는 전망이 나온다. 당국의 가계대출 관리 기조에 맞추기 위해서다.

은행권도 이같은 상황을 인정하고 있다. KB금융그룹 산하 KB경영연구소는 지난해 발간한 보고서를 통해 "주담대 규제가 강화되면서 전세보증금을 주택 매매를 위한 레버리지로 활용하고자 하는 투자수요와 함께 주택가격이 상승했고, 전세대출이 전세가격 상승에 영향을 미치면서 갭투자에 유리한 환경을 만들었다"며 "전세자금대출을 DSR에 포함하고 매매가 대비 전세가가 70% 이상인 주택에 대해 전세대출을 제한하는 안을 검토해야 한다"고 주장하기도 했다.

KB국민은행은 국내 은행 가운데 전세대출 잔액이 가장 많다. 금융권 시뮬레이션에 따르면 전세대출에 대한 규제가 마련되면 대출한도는 대폭 떨어지는 것으로 나타났다.

또 신한은행은 플러스모기지론(MCI, MCG)도 26일부터 취급하지 않기로 했다. MCI·MCG는 주택담보대출과 동시에 가입하는 보험이다. 이 보험이 없으면 주택임대차보호법에 규정된 소액임차보증금을 제외한 금액만 대출이 가능하기 때문에 실질적으로 대출 한도가 줄어드는 작용을 한다.

김병환 신임 금융위원장은 지난 20일 은행장들을 만나 가계대출 관리를 위한 특단의 대책을 주문한 바 있다. 은행의 사회적 역할을 거론하며, 은행권 신뢰회복을 위한 내부통제 강화를 강조했다. 이날 가장 큰 경제 리스크 중 하나인 가계대출에 대한 논의도 이어졌다. ⓒ금융위

MCI·MCG 가입이 제한되면 현재 지역별로 ▲ 서울 5500만원 ▲ 경기도 4800만원 ▲ 나머지 광역시 2800만원 ▲ 기타 지역 2500만원씩 대출 한도가 줄어든다는 게 은행권의 설명이다.

앞서 지난달 29일 KB국민은행이 다른 은행으로부터 KB국민은행으로 갈아타는 경우, 기존 주택 보유자가 추가로 주택을 구입하는 경우에 대해 주택담보대출을 중단했지만, 전세자금대출은 가능했다.

아울러 신한은행은 23일 주택 관련 대출금리도 최대 0.4%포인트(p) 상향한다. 주택담보대출(신규구입·생활안정자금)은 0.20∼0.40%p, 전세자금대출은 보증기관 등에 따라 0.10∼0.30%p 상향 조정된다.

주담대 금리를 수차례 인상했던 KB국민은행도 이날부터 온국민 신용대출, 직장인든든 신용대출 등 6개 상품의 금리를 0.20%p 올린다고 밝혔다. 주담대 뿐 아니라 신용대출도 관리하는 움직임이 나타나는 것이다.

구체적 인상 대상 대출은 ▲ KB 온국민 신용대출 ▲ KB 직장인든든 신용대출 ▲ KB 선생님든든 신용대출 ▲ KB 군인든든 신용대출 ▲ KB 급여이체 신용대출 ▲ KB STAR CLUB 신용대출 등이다.

KB국민은행은 이미 지난달 3일과 18일 주택담보대출 금리를 각 0.13%p, 0.2%p 인상했고 이달 2일에도 전세자금 대출 금리를 일괄적으로 0.3%p 상향 조정한 바 있다. 이어 7일과 20일에도 각 최대 0.1%p(비대면), 0.3%p 주택담보대출 금리를 추가로 상향했다.

은행권이 주택담보대출 금리 줄인상에 이어 전세자금대출과 신용대출까지 조이는 것은, 금융당국의 관리 압박에도 최근 은행 가계대출 급증세가 쉽게 잡히지 않기 때문이다.

은행연합회에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 가계대출 잔액은 14일 기준 719조9178억원으로 조사됐다. 이달 들어 채 보름도 되지 않아 4조1795억원 더 불어난 것이다.

시중은행 관계자는 "최근 전세자금대출이 가계대출 증가세의 한 원인으로 거론되는 분위기"라며 "신한은행의 취급 제한이 가계대출 관리에 실제로 효과가 있는 것으로 나타나고, 당국도 권장한다면 (전세대출 제한이) 은행권으로 확산될 수도 있다"고 예상했다.

그동안 당국이 전세대출을 관리하지 않은 이유는 서민 실수요자들이 많아 DSR 규제를 섣불리 적용할 수 없었던 것이다. 하지만 이제 100조원에 달하는 전세대출에 대한 당국의 관리 의지가 확인된 셈이다. 지난달 말 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세대출 잔액은 118조2226억원으로 집계됐다.

금융권 관계자는 ""금리인하 시그널이 켜지면서 주택 거래가 활발해질 징조가 보이고 있는데, 이런 분위기에서 보통 갭투자 수요가 불어 난다"면서 "이러한 투기를 막으려면 매매가 대비 전세가액이 높은 주택들에 들어가는 전세대출부터 규제를 적용할 필요가 있다"고 말했다.

한편 김병환 신임 금융위원장은 지난 20일 은행장들을 만나 가계대출 관리를 위한 특단의 대책을 주문한 바 있다. 은행의 사회적 역할을 거론하며, 은행권 신뢰회복을 위한 내부통제 강화를 강조했다. 이날 가장 큰 경제 리스크 중 하나인 가계대출에 대한 논의도 이어졌다.

은행 가계대출은 올해 4월부터 증가세로 전환하며 4개월째 급증세다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 지난 14일 기준 720조에 육박하며 전월 대비 4조원 넘게 늘었다. 김 위원장은 "은행권이 경각심을 가지고 가계부채를 선제적으로 관리해야 한다"며 "은행권에게 자율적으로 상환능력 즉, DSR에 기반한 가계부채 관리 체계를 갖춰주길 바란다"고 말했다.

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