[EBN칼럼] 인구와 주거용 부동산

송고 2023.08.28 06:00 | 수정 2023.08.28 06:00
EBN 함영진 직방 빅데이터랩장 외부기고자 ()

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장. EBN

우리나라 전체 인구가 정점을 나타낸 시점은 5185만1427명을 기록한 2019년 11월이었다. 그로부터 약 4년 사이 인구는 45만8000여명(2023년 6월, 5139만2745명)이나 감소했다.

동기 인구 감소가 컸던 지역은 서울(-31만8484명)이 대표적으로, 부산(-10만9728명)과 경남(-10만23명)은 약 10만씩 거주 인구가 줄었다. 반면 같은 시기 경기도는 39만792명 거주인구가 늘며 서울에서 이동한 인구 유입이 꾸준했고, 세종(4만7479명), 인천(2만1500명), 제주(5937명), 충남(2072명)등지도 인구가 순증한 대표지역들이다.

인구지표가 주택시장에 미치는 영향은 장기적 관점에서 지켜볼 문제이긴 하나 저출생 고령화 이슈가 각종 인구지수의 변화를 가져오고 있는 상황이라 인구가 주택시장에 영향을 미치는 강도는 점차 높아질 전망이고 꼭 먼 미래의 문제만이 아닐 수도 있겠다.

특히 주요 인구지수의 변화와 수도권 인구 집중 현상은 주택시장이 주목해야 할 점이다. 서울·경기·인천을 함께 묶은 수도권 인구는 2019년 11월(2591만8003명) 인구 정점시점보다 9만3808명 증가한 2601만1811명(2023년 6월)을 기록했다. 전국 인구의 과반이 수도권에 쏠려있다. 굳이 인구절벽, 인구소멸론까지 언급하지 않더라도 자본과 사람이 몰리는 지역과 그렇지 않은 곳의 주택수요는 큰 차이를 보일 전망이다.

교육, 의료, 교통, 쇼핑, 문화 등 인간생활을 영위하기 위한 편익시설의 분포는 결국 수요가 집중된 지역으로 선순환이 일어난다. 도시의 활성화 정도에 따라 정주여건, 수요자의 주택소구가 지역별로 차별화·양극화될 것이다. 집을 거주로만 보지 않고 하나의 투자 상품으로 자산화 한 상황 속에서 금리·수급·정책·경제에 따라 부동산 시장이 출렁이는 변동성은 피할 수 없겠지만, 인구가 집중된 지역에 주택수요가 꾸준히 발생될 것은 명약관화하다.

한 지역의 가임여성인구(20~39세 여성인구)를 만 65세 이상 인구로 나눈 것이 ‘소멸위험지수’다. 관련 수치가 크게 낮으면 인구의 유출·유입 등 다른 변수가 크게 작용하지 않을 경우 약 30년 뒤에는 해당 지역이 없어질 가능성이 높다는 의미로 해석된다. 2023년 6월 기준 전남(0.35), 경북(0.37), 강원(0.41), 전북(0.41), 경남(0.48), 충남(0.49) 등지는 소멸위험지수가 위험진입단계에 진입했다.

다만 국내인구의 과반이 거주하는 수도권도 안심할 단계는 아니다. 서울과 경기, 인천의 소멸위험지수는 각각 0.85, 0.83, 0.78로 주의단계를 보이고 있기 때문이다.

인구감소와 고령화가 진행된 일부 지방 대도시는 낙후된 원도심의 정주여건 악화 및 슬럼화, 시골 농가 등은 빈집 방치, 수도권 외곽은 낡은 주택의 정비사업 정체 등 향후 인구 리스크가 주택시장에 던질 화두가 만만치 않아 보인다.

인구문제는 비단 주택시장 뿐만 아니라 상업 또는 업무용 부동산 수요와도 밀접히 관련돼 있다. 연령 계층(유소년인구, 생산가능인구, 노령인구)의 변화와, 유소년부양인구비 등 각종 인구지수도 눈여겨 볼 필요가 있다.

현재 만 65세이상 노령인구는 약 949만2천여명으로 유치원·초·중고등학생 학령인구(만 3세~만 17세) 577만7000여명을 크게 뛰어 넘은 상태다. 학령인구를 대상으로 한 교육시설과 유통 및 학원 산업 등은 수요에 따른 입지흐름에 민감한 영향을 줄 수 있다.

실제 생산가능인구가 부양하는 유소년인구의 비율은 세종 26.8, 부산 14.93로 상당한 수치차이를 보이고 있다. 관련 지수가 클수록 생산가능인구가 부양하는 유소년인구가 많은 지역을 뜻한다. 지역 내 절대인구 외에도 특정 연령대의 인구분포 및 추이가 관련 부동산 상품에 중요한 변수가 될 수 있다.

통계청에 따르면 2022년 우리나라 합계 출산율은 0.78명으로 세계에서 가장 낮은 수준이다. 세계 유례없는 저출산 국가가 된 한국은 인구 소멸에 맞서고 있다. 출산율 추세의 반전을 기대하기 어렵다는 비관적인 전망이 있는 와중에 인구의 변화가 주거용 부동산의 장기수요에 시사하는 바는 적지 않을 전망이다.

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