박선종 숭실대 법학과 교수 / 롤링주빌리(공익은행) 이사장

PF란 Project Financing의 약어로 프로젝트(대상사업) 자체의 사업계획, 현금흐름 및 리스크를 분석·평가하여 대출하는 금전융통(금융)행위이다. PF의 주된 특징은 ‘비소구금융’(非遡求金融, non-recourse finance)이다. 비소구금융이란 대상사업 이외의 별도 담보 제공이나 보증이 없는 대출이다. 그런데 국내의 부동산 PF는 건설사의 보증이 주된 모습이라는 점에서 PF 본연의 모습과는 큰 차이가 있다. 특히, 국내 가계자산의 부동산 비중은 78.6%로 미국(28.5%), 일본(37%) 및 영국 (46.2%)보다 훨씬 높은 편인데, 이는 국내 부동산 PF의 문제 발생 시 전 국민에게 미치는 악영향이 주요국 대비 현저히 높을 수밖에 없는 구조적 문제로 지적된다.

금융감독원의 자료에 따르면, 2024년 6월 말 기준 全 금융권(은행, 보험, 증권, 저축은행, 여신전문금융회사, 새마을금고)의 부동산 PF 대출잔액은 216.5조 원이다. 이 중 본PF 및 브릿지론의 잔액이 각각 154.4조원, 20.5조 원인데 양자의 비율은 약 7.5대 1 수준(약 0.13배)으로 브릿지론 금액이 작다. 브릿지론이란 시행사가 본PF대출을 받기 전까지의 부족한 자금을 조달하는 단기 고위험대출이다. 한편, 양자의 대손충당금 현황은 1.4조원(대출잔액의 약 1%) 및 2조원(대출잔액의 약 10%)으로, 브릿지론이 본PF 대비 약 10배 높다. 대손충담금의 크기는 위험의 척도인데, 브릿지론은 본PF보다 약 10배의 고위험으로 평가되고 있다.

한편, ‘CEO스코어’의 자료에 따르면 2023년 시공능력평가 상위 50대 건설사 중 관련 자료를 공시한 39개사의 지난해 말 부동산 PF 대출잔액은 46.4조원으로, 금융기관과 비교하면 새마을금고(54.6조원), 은행(51.5조원)에 이어 3위에 해당한다. 건설사의 본PF 및 브릿지론 대출잔액은 각각 27.6조원 및 40.2조원으로 양자의 비율은 약 1대 1.5 수준(약 150%)이다. 이는 금융기관과 전혀 다른 구조로, 건설사의 브릿지론 비중은 금융기관 대비 10배 이상 높다. 더욱이 건설사의 경우 부동산 PF 대출잔액이 자기자본의 100％를 넘긴 대형사가 총 9곳으로 집계됐다.

금융규제가 취약한 건설사의 PF 금융참여는 ‘그림자금융’의 대규모 폐해가 답습될 우려가 크므로, 금융당국의 면밀한 대비가 필요하다. 그림자금융은 2008년 국제금융위기의 주원인으로 지목된다.

국내 부동산 PF의 문제점

국제적으로 금리가 상승하면서 부동산 경기의 활력이 저하되는 가운데, 우리나라의 부동산 PF는 유독 부실 문제가 대두되고 있다. 그 구조적 문제는 ‘그림자금융’(shadow banking)에서 비롯된다. 그림자금융이란 금융당국의 공적 규제가 미치지 않는 사(私)금융으로 국내의 전세제도, 건설사의 PF 보증이 대표적인 예가 된다.

예컨대, 미국의 부동산개발은 토지매입 시 시행사가 투자자들로부터 자금을 확보해 매입 자금을 모두 상환한 후에 금융기관으로부터 본PF 자금을 조달하며, 선분양 시에도 ‘수(受)분양자’의 계약금을 공사비로 사용하지 않는다. 즉, 미국의 경우 ①투자자들의 자금으로 토지매입이 이루어지므로, 부동산 PF의 초기 실패 시 위험은 투자자들이 감당하게 된다는 점 ②‘수(受)분양자’의 계약금을 공사비로 사용하지 않다는 점에서 부동산 PF의 위험이 철저하게 투자자와 금융기관들에게 분산되어 있다.

반면, 국내의 부동산개발 시행사는 자금력이 부족하여 브릿지론으로 토지를 구입한 후 본PF의 자금으로 이를 상환하며, 수분양자의 자금으로 공사비를 충당한다. 더욱이 본PF의 대출 금융기관들이 PF 자체의 사업성 평가보다는 온전한 담보권 확보에 열중하는 가운데, 건설사(시공사)의 보증(신용보강)을 요구하는 ‘관행적 문제’가 있다. 건설사의 보증은 ‘보증보험계약’(보험업법 시행령 제1조의2 제3항 제4호)과 동일한 기능이 있지만 금융규제가 적용되지 않으므로, 과도한 확대는 큰 문제로 지적된다. 더욱이 시행사 설립요건이 법인 기준 자본금 3억 원으로 지나치게 낮은 점(주택법 시행령 제14조 제3항 제1호)은 문제 발생의 근본적인 원인을 제공하고 있다. 국내 시행사들은 사업비 거의 전부를 PF로 충당하다 보니 유동성 충격에 취약하고, 충격 발생 시 채무보증을 선 건설사까지 위기가 전이되는 상황이 반복해서 발생하고 있다.

즉, 국내 부동산개발은 ①PF의 본질인 비소구금융이 제대로 지켜지지 않는다는 점 ②금융규제를 적절히 받지 않는 건설사의 그림자금융이 중심이 되는 점에서 부동산 PF의 위험이 건설사뿐 아니라 수분양자에게도 확산되는 등 PF 제도의 본질에서 멀리 벗어나 있다는 구조적 문제가 있다.

금융규제의 필요성

KDI(한국개발연구원)의 2024년 6월 보고서에 따르면, 국내 부동산 PF 사업의 자기자본비율은 약 3%에 불과하며 선진국의 1/10에도 못 미치는 것으로 알려졌다. 총사업비의 3%에 불과한 자본만으로 97%의 금융을 일으키는 것은 엄청난 위험을 초래할 수밖에 없는 구조적 문제이다. 예컨대, 자기자본 비율 30%인 ‘선진국의 시행사’를 민법상 ‘성년’(동법 제4조)이라 가정한다면, 3%인 ‘국내 시행사’는 ‘미성년’(동법 제5조) 또는 ‘제한능력자’(동법 제15조 내지 제17조)로 볼 수 있다. 미성년자나 제한능력자에게 성년과 동일한 ‘권리능력’을 부여한 것은 근본적인 문제로 지적된다.

더욱이, 건설사의 그림자금융은 제대로 된 금융규제를 받지 않음으로써, 사고의 예방 등 대처가 더욱 어렵다. 금융당국의 적절한 규제를 받는 국내 금융기관의 대손충당금 기준으로 보면 브릿지론의 위험은 본 PF의 10배에 달한다. 대손충당금(Allowance for Doubtful Account) 비율은 합리적으로 예상되는 ‘회수불능예상비율’이다. 건설사의 브릿지론 비율은 PF 금액을 초과하고 있다는 점에서, 국내 부동산 PF의 특별한 고위험성을 바로 보여준다. 즉, 건설사의 PF는 금융기관의 PF 대비 8배 가까운 고위험성을 내포한 것이므로, 적절한 규제를 통한 사고 예방이 긴요하다.

요컨대, 부동산 PF 시장의 정상화를 위해서는 건설사 및 시행사에 대한 적절한 금융규제가 요구된다. 첫째, 시행사의 진입규제이다. 즉, 시행사의 설립요건을 선진국 수준으로 개선할 필요가 크다. 둘째, 건설사의 그림자금융 규제이다. 즉, 건설사의 부동산 PF관련 금융업무에 대해서는 금융회사에 대한 ‘건전성 및 영업행위 규제’를 준용할 필요가 크다. 이는 ‘동일업무에 대한 동일규제의 원칙’을 지키자는 것이다. 이에는 예컨대, 새마을금고의 위험관리에 대한 행정안전부와 금융감독원의 공조사례를 참고할 필요가 있다.

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