재건축 최대어 둔촌주공아파트의 입주권 가격이 2년 전보다 낮아졌다.ⓒ연합

재건축 최대어 둔촌주공아파트의 입주권 가격이 2년 전보다 낮아졌다. 공사 중단이 길어지면서 사업성에 대한 불안감이 커진 상황에 예상 분담금 규모는 날로 커지고 있기 때문이다. 오는 12월 입주권 거래제한이 풀리면 팔고싶어도 팔지 못했던 물량까지 쏟아져 나오면서 가격 하락은 더 가팔라 질 것으로 예상된다.

11일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 7일 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 준공후 전용면적 84㎡(34평)에 배정받을 수 있는 입주권이 15억원에 팔렸다. 지난 1일 같은 매물이 16억7000만원에 팔린 이후 일주일도 안돼 1억7000만원이 빠진 것이다.

둔촌주공 입주권 가격은 가파르게 떨어지고 있다. 지난해 말 24억에 육박하던 둔촌주공 전용 84㎡ 입주권 지난달 6일 17억3900만원에 팔려 이미 2년 전인 지난 2020년 10월(17억5000만원) 가격을 밑돌았다.

인근 공인중개사무소들은 "시공사가 공사를 중단한 기간이 길어지면서 불안함을 느낀 조합원 매물이 증가한 상황에서 분담금 이슈까지 커지면서 급매물을 내놓고 있는 것"이라고 말했다.

앞서 시공단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 지난 8일 조합에 공사중단으로 인한 손실보상금액 1조1400억원을 통보했다.

둔촌주공 재건축 최초 공사비 2조6000억원이었지만 2020년 6월 설계 변경 등으로 공사비를 3조2000억원으로 증액했다. 여기에 손실보상금액을 더하면 도급금액은 4조3400억원으로 늘어난다. 전체 조합원이 6100여명으로 공사 중단으로 1인당 추가로 분담해야 할 추가 공사비만 1억8000만원이 더 늘어나게 된다.

사업비 대출 부담도 늘어났다. 둔촌주공 재건축 조합은 지난달 만기가 도래한 7000억원 규모의 사업비 대출을 단기 유동화증권 발행으로 상환했다. 내달 증권 만기가 다가오기 전 새 대주단을 꾸려 약 2000억원 증액된 9000억원 규모 사업비 대출을 일으킨다는 방침이다. 늘어나는 사업비로 인해 조합원 부담도 1인당 약 3200만원 늘어날 전망이다.

현재 조합이 한국부동산원에 시공단 증액안 검증을 요청한 상황인 만큼 예상 증액분이 그대로 반영될 가능성은 낮은 상황이다. 다만 검증 결과가 나오기까지 2개월이 소요될 것으로 보인다. 공사 기간도 늘어난다. 시공단은 준공 예정일을 오는 2025년 1월로 제시했다. 기존 준공 예정일(2023년 8월)보다 1년 6개월가량 더 늦어진다.

사업 불확실성에 분담금 폭탄으로 떨어지는 입주권 가격은 연말 더 큰 폭으로 내려갈 전망이다. 둔촌주공이 조합 설립 이후 단계여서 장기 보유자 등만 제한적으로 입주권 거래를 할 수 있는데 착공(2019년 12월) 3년이 지난 올해 12월부터는 입주권 거래 제한이 풀린다.

거래 제한이 풀리면 팔고 싶어도 팔지 못했던 매물이 쏟아져 나오면서 가격도 하락할 것이라는 게 전문가들의 설명이다. 둔촌주공은 투기과열지구 내 재건축 사업장으로 조합원 지위양도가 불가하다. 이른바 10-5-1이라 불리는 10년보유, 5년거주, 1주택자의 경우에 한해서만 매도가 가능하다.

다만 도시정비법 제 37조에서는 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 사업 토지를 3년 이상 소유하고 있는 경우에 한해서도 지위양도를 허용하고 있다. 2019년 12월 3일 착공했기 때문에 올해 12월 3일이 되면 준공 후 3년이 되는데, 공정률 52%에서 공사가 멈춰버린 현 시점에서 올해 12월 초까지 준공하는 건 사실상 불가해서다.

인근 공인중개사무소는 "12월 3일 잔금을 내는 조건으로 일찌감치 전매를 시도하는 매물이 계속 늘어나고 있다"고 말했다.

입주권 가격에 추가분담금을 합친 재건축 몸값을 가늠할 수 있는 잣대인 주변 아파트값도 약세다. 둔촌주공이 속한 강동구와 인근 송파구 아파트값 하락세가 두드러진다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난달까지 변동률을 보면 강남3구(강남·서초·송파구)와 강동구를 합친 강남4구에서 송파구와 강동구는 각각 0.73%, 0.56% 떨어지면서 두드러진 하락을 보였다. 잠실 엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움)도 17억원 대로 낮아진 상황이다.

부동산업계 관계자는 "공사중단 사태가 길어지면서 조합원들의 불안감이 커지고 있고 이는 입주권 가격에 반영되고 있다"며 "추가 분담금 이슈까지 겹치면서 급매도 수요가 커지는 상황에 주변 아파트 가격 약세까지 맞물리면서 가격하락이 빠르게 이어지고 있다"고 말했다.

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