'틈새투자'로 홍보되는 지역주택조합에 대한 우려가 커지고 있다. 사진은 서울 마포구에서 진행 중인 재개발 공사 현장.ⓒebn

부동산 '거래 절벽' 속에도 비규제지역 내 아파트 매매는 활발히 이뤄지면서 '틈새투자'로 홍보되는 지역주택조합에 대한 우려가 커지고 있다.

13일 국토교통부에 따르면 지난 7월 전국 주택매매거래량은 총 3만9600건으로 집계됐다. 전월 대비 21.3% 감소한 수치다. 주택 거래량은 지난 5월 9만8000건을 기록한 이후 8개월째 꾸준히 하락하고 있다.

이런 상황에도 수도권, 광역시 등을 제외한 지방 중소도시에서는 거래가 활발한 것으로 나타났다. 부동산 빅데이터 업체 아실 통계를 보면 올해 1월1부터 전국에서 가장 많이 거래된 아파트가 나온 지역은 경남, 충남, 경북, 충북, 강원 순이었다.

이날 기준 지역별 아파트 거래 건수는 △경남 8372건 △충남 7193건 △경북 6573건 △전북 5997건 △충북 5695건 △강원 5259건 △전남 4993건으로 많았다. 반면 서울과 6개 광역시는 △서울 1738건 △부산 3696건 △대구 2944건 △인천 2746건 △광주 3951건 △대전 2337건 △울산 3123건으로 비교됐다.

거래량에 따라 가격도 상반됐다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 KB부동산 리브온 시계열 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 7월 기준 기타지방의 아파트 평균매매가 상승률은 1월 대비 3.39%로 조사됐다.

이는 전국과 수도권, 광역시 대비 가장 높은 수치다. 기간 대비 상승률은 광역시(1.65%), 수도권(1.59%), 광역시(1%), 전국(0.93%) 순이다. 기타지방 내 지역별 상승률은 전북(5.51%)이 가장 높고, 강원(5.29%), 충북(4.68%), 경남(4.47%), 충남(3.06%), 경북(2.86%), 전남(0.9%) 순이다.

지방 아파트에 수요가 몰리면서 조금이라도 더 저렴한 가격으로 아파트를 구매할 수 있는 지주택에도 적잖은 관심이 모인다. 지주택은 비교적 저렴한 가격에 분양 받을 수 있고 치열한 청약 경쟁을 거치지 않아도 되는 이점 때문이다. 통상 지주택은 아파트를 공동구매하는 방식으로 일반적인 아파트 구매보다 최대 20~30% 저렴하게 매입할 수 있고 청약통장도 필요 없다.

그러나 시장에서는 지주택 가입에는 신중함이 필요하다고 조언한다. 지주택은 일반 도시정비사업과는 다른 사업 구조로 절차에 돌발 변수가 많기 때문이다.

지주택은 남의 땅에 조합원끼리 돈을 걷어 아파트를 짓는 방식으로 땅 주인을 설득시키는 것도 어렵고 거래가 성사된다 하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 계획이 틀어질 수 있어서다. 심지어는 아파트 종 변경 불가나 환경 문제로 통과하지 못할 가능성도 있다. 기존 계획이 변경되면 조합원 이탈로 남은 사람들이 계약금을 N분의 1로 부담하는 경우도 많아 추가 비용 발생 가능성도 높다.

과장 광고 문제도 있다. 지주택은 일반적으로 토지 확보나 개발 허가 승인 등으로 홍보하고 있지만 토지의 경우 기본 수 만평이나 되는 땅 중 수십 평만 확보하더라도 '토지확보'로 표기한다.

이 외에도 1군 건설사나 유명 건설사의 이름을 걸고 광고하는 경우가 많은데 지주택에서의 사업 주체는 조합원이고 건설사는 조합원의 위탁을 받고 업무처리를 하는 것에 불과해 결과에 대한 책임을지지 않는다.

한 건설사 관계자는 "시공예정 계약은 어디까지나 '사업인가가 나오면 우선해 도급 계약을 맺겠다'는 의미다. 조합원 모집을 위해 브랜드를 빌려주는 것"이라며 "건설사 입장에서는 예비 수주를 마다할 이유가 없어 받아주는 것이지 지주택 사업에 대해서는 책임이 없다"고 설명했다.

실제 사업 승인률도 낮은 상황이다. 서울시의 재개발·재건축 종합 포털인 '정비사업 정보몽땅'에 따르면 서울시내 지주택 사업이 추진중인 40곳 가운데 사업계획 승인을 받은 곳은 단 1곳에 그쳤다. 사업 승인 전 단계인 지구단위계획수립/건축심의 단계에 있는 곳도 3곳에 불과했으며 대부분의 지역이 여전히 조합원 모집 단계에 멈춰 있다.

조합을 구성하더라도 실제 착공에 돌입하는 실착공률도 희박하다. 국회 국토교통위원회의 자료에 따르면 2016년부터 2021년 7월까지 5년간 서울에서 조합을 설립한 지역주택조합 사업지는 19곳이지만, 착공한 사업지는 2곳에 불과했다.

이 같은 이유들 때문에 그간 지역주택조합사업의 실입주율은 20% 정도에 불과한 것으로 알려졌다. 사업이 수년째 정체되는 경우도 다반사다. 사업이 완료되지 않은 채 조합이 해산될 경우 조합 가입금(분양가의 10%) 등 분담금은 환수를 장담할 수 없다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지주택은 준공까지 10년이 걸리면 그나마 빠른 편이고 조합의 임의 탈퇴도 어렵다"고 말했다.

정비업계 관계자는 "조합 가입을 설득하기 위해 사업과는 무관한 동의율을 내세워 주민들을 교묘하게 속이는 경우가 많다. 과장된 사업성으로 추후 예기치 못한 추가 분담금을 내게 될 수도 있다"며 "사업의 위험성을 줄이기 위해 관련 제도가 꾸준히 정비돼왔지만 사업 자체로는 여전히 리스크가 큰 것이 사실"이라며 "토지매입률 등을 꼼꼼히 살펴 신중히 가입해야 한다"고 당부했다.

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