오피스텔 시장 인기가 올해도 이어갈 전망인 가운데 매매와 청약에 유의할 점이 있다는 조언이 나온다.ⓒ연합

아파트 대체제로 떠오르면서 지난해 불장(Bull Market·강세장)을 이룬 주거용 오피스텔 시장이 올해도 인기를 이어갈 전망이다. 올해부터 오피스텔에도 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지만 청약 시장에서 장점은 여전히 유효하기 때문이다.

주거용 오피스텔 인기는 비교적 저렴한 가격이라는 점에서 실수요자들의 관심이 커진 것도 큰 이유다. 그러나 오피스텔과 아파트는 면적별 가격 책정 기준이 다르다는 점에서 매매나 청약을 고려할 때 꼼꼼히 따져봐야 한다는 조언이 따른다.

11일 부동산업계에 따르면 올해 분양시장에서도 이와 같은 전용 84㎡ 주거형 오피스텔의 인기가 계속될 전망이다. 청약 등의 규제가 일반 아파트보다 덜하다는 기존 장점 외에도 정부의 규제 완화로 주거시설이라는 인식이 강해졌기 때문이다.

주거용 오피스텔 인기는 지난해부터 이어지고 있다. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 지난 한 해 동안 전국에는 전용 84㎡형 주거형 오피스텔이 총 1만3267실이 공급돼 총 72만7130건의 청약이 접수됐다. 이는 평균 경쟁률로 환산하면 54.8대 1의 경쟁률이다.

청약시장에서 오피스텔 장점은 여전히 유효하다. 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 100% 추첨으로 당첨자를 선정한다. 거주지 제한요건과 주택 소유 여부 등과 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약에 도전할 수 있고 재당첨 제한도 없다.

여기에 정부가 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 오피스텔 관련 각종 규제를 대폭 완화한 것은 실수요자들의 큰 관심을 끌고 있다. 우선 민간임대주택으로 활용할 수 있는 주거용 오피스텔의 전용면적 기준이 기존 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하로 확대됐다. 지난해 9월부터는 바닥 난방 설치 기준도 완화됐다. 전용 85㎡ 이하만 가능했던 바닥 난방을 120㎡ 이하 오피스텔도 할 수 있게 됐다.

물론 올해부터 아파트와 같은 대출규제가 적용되면서 오피스텔 시장 인기도 시들해지는 게 아니냐는 전망도 나온다. 지난해까지 오피스텔은 투기과열지구에서도 담보대출비율(LTV)이 70%까지 가능했지만 올해는 총 대출금 2억 원 이상의 경우 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 일괄 적용된다. 아파트처럼 오피스텔도 대출을 통한 분양대금 마련이 어려워졌다는 얘기다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "올해부터 오피스텔에 DSR 규제가 적용되지만 청약규제가 덜하고 전세난이 계속될 수 있어 분양시장에서의 인기는 이어질 수 있다"면서도 "다만 지역별 격차가 커질 것으로 예상돼 규모가 작은 100실 미만 오피스텔은 피하고 규모가 큰 역세권이나 대학가, 업무지구 주변 오피스텔을 고르는 것이 좋다"고 조언했다.

거주 기능이 강화되면서 실수요자들을 중심으로 오피스텔 인기가 이어지겠지만 실거주 수요가 커진 만큼 매매나 청약을 고려할 때 유의할 점도 분명해졌다. 오피스텔과 아파트는 같은 전용면적이라도 실제 면적에서는 큰 차이가 있다는 점이다. 통상적으로 오피스텔 전용 84㎡는 아파트 전용 59㎡와 비슷할 정도로 작다.

면적 산출 기준이 다르기 때문인데 아파트는 분양면적을 실제 거주하는 전용면적과 주거공용면적을 합쳐진 공급면적으로 책정한다. 반면 오피스텔은 여기에 관리사무실, 지하주차장 등 입주민이 사용권한을 갖는 기타공용면적까지 포함한 계약면적으로 책정한다.

면적 차이는 가격적인 착시현상도 일으킨다. KB부동산 분양가 통계자료에 따르면 경기도 수원시 정자동에 위치한 '화서역 파크 푸르지오'의 전용 면적이 같은 오피스텔과 아파트는 분양가 차이를 보인다. '화서역 파크 푸르지오'는 아파트와 오피스텔이 한 단지 내에 있다.

25평형(전용면적 58㎡·59㎡)의 분양 당시(2018년 5월) 분양가를 확인한 결과 오피스텔은 3억3000만~3억3600만원 선이었고 평당 분양가도 1000만원이 안되는 수준이었다. 반면 화서역 파크 푸르지오 아파트 전용면적 59㎡ 타입 분양가는 최저 3억9000만~최고 4억3000만원으로 평당 1600만원대였다.

실사용면적 차이 때문이다. 화서역 파크 푸르지오 전용면적 59㎡타입 아파트의 공급면적은 83㎡이다. 전용률도 오피스텔은 39%인 것에 비해 아파트 전용률은 71%에 달한다. 같은 전용면적이어도 아파트의 실내 사용면적이 넓은 셈이다.

전용률에 따른 관리비도 문제다. 오피스텔은 전용률이 보통 50%, 아파트는 80% 안팎이다. 전용률이 낮은 만큼 공용관리비가 더 많이 나올 수밖에 없는 구조다. 실거주를 위해 오피스텔을 고려하고 있다면 분양면적부터 꼼꼼히 따져야 하는 이유다.

KB부동산 관계자는 "오피스텔이 전용면적 대비 아파트보다 저렴한 것은 맞다. 그러나 실내 사용면적과 비교했을 때는 저렴하다고만 볼 수가 없다"며 "면적대비 아파트보다 비싼 경우도 발생할 수 있기 때문에 오피스텔의 전용면적과 분양가만 보고 매입을 결정하시는 것에는 신중해야 한다"고 말했다.

전문가들은 인기에 편승한 '묻지마 투자'에 유의해야 한다고 조언한다. 부동산 시장 전체가 숨고르기에 들어선데다 대선 등 정부 정책에 불확실성이 커진 상황이기 때문이다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "재고 오피스텔보다 분양오피스텔이 호조세를 보일 것 같고 임대수익률이 좋은 소형 평형인지 주거용인지 등 투자 목적을 분명히 해야 투자위험을 줄일 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지