수도권 아파트 가격 상승을 주도하던 신축 아파트 가격이 하락세로 돌아서면서 집값 하락에 가속도가 붙을 전망이다.ⓒ연합

수도권 아파트 가격 상승을 주도하던 신축 아파트 가격이 하락세로 돌아서면서 집값 하락에 가속도가 붙을 전망이다. 신축 가격 하락에 주택 시장이 재건축·재개발 등 미래가치를 중요시하는 투기수요에서 새 아파트를 선호하는 실거주·실수요자 중심으로 재편되는 분위기까지 맞물리면서 전체 아파트 가격은 구조적으로 떨어질 것이란 분석도 나온다.

집값 하락의 주요 원인이 거래량 감소인데 신축 선호에 가격까지 내려가면서 발생하는 수요 쏠림 현상이 기존 아파트 거래량을 더 감소시킬 수밖에 없다는 전망에서다.

28일 부동산 업계에 따르면 수도권 아파트 가격이 여전히 오르는 가운데 신축 아파트 가격만 하락을 기록했다.

한국부동산원 아파트 연령별 매매가격지수 통계를 보면 지난 20일 기준 수도권 아파트 값이 0.07% 오르는 사이 준공 이후 5년 이하의 신축 아파트 가격은 –0.02%로 하락 전환했다. 신축 아파트 가격은 직전 주(13일)까지 0.03% 상승을 기록 중이었다. 수도권 신축 아파트 가격이 하락한 것은 지난 2019년 6월 마지막 주(-0.02%) 이후 2년 반 만이다.

신축 아파트가 수도권 아파트 전체 가격 상승을 주도했다는 점에서 신축 가격 하락은 최근 이어지고 있는 집값 상승 둔화에도 영향을 미칠 가능성이 크다는 게 전문가들의 견해다. 지난해 초부터 이달까지 수도권 5년 이하 신축은 28% 올라 모든 연령대중 상승폭이 가장 컸다. 이 기간 10~15년, 15~20년 연한의 아파트는 각각 24% 수준이었다.

재건축을 기대할 수 있는 준공 연수 20년 초과 아파트는 지난주보다 0.10% 상승해 신축 및 다른 구축 아파트보다 높은 상승률을 보였지만 수요 전환에 따른 가격 하락은 시간 문제라는 분석도 나온다.

재개발·재건축 등 미래가치를 기대하는 투기 수요가 남아 상승을 기록했지만 최근 부동산 시장은 투자 수요보다 실거주·실수요 중심으로 개편되고 있기 때문이다. 이미 신축 아파트 가격이 하락세로 돌아선 상황에 새로운 공급물량까지 더해지면 수요자 심리도 저렴한 신축으로 옮겨 붙을 것이라는 게 업계의 전망이다.

부동산 정책도 실수요 중심으로 바뀐지 오래다. 정부는 내년에도 주택공급 확대와 실수요자 보호, 주거복지 강화 등 정책 기조를 유지할 방침이다. 공급계획도 빠르게 진행될 예정이다. 정부는 205만가구 공급계획을 정상 추진하기 위해 내년 43만가구의 지구지정을 신속하게 하고 직주근접성이 높은 도심 후보지에 10만가구 이상을 추가 발굴할 예정이다. 공공 사전청약도 3만2000가구가 추가로 공급된다.

시장 수요는 이미 신축 선호로 넘어가고 있다. 부동산 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 미분양주택현황 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 10월 기준 전국 미분양 주택 물량은 1만4075가구인 것으로 나타났다. 국토교통부가 해당 통계를 공표하기 시작한 2000년 이후 가장 적은 수치다.

미분양 주택이 줄어든 것은 신축 아파트 선호도가 높아진 영향이 크다. 내 집 마련을 원하는 수요자들이 늘어나고 있는 데다 신축에 대한 선호 현상이 짙어지면서 미분양 물량이 빠르게 줄어들고 있는 것으로 보고 있다.

리얼투데이는 "미분양 물량이 줄어들었다는 것은 주택 수요가 많다는 뜻"이라며 "내 집 마련을 위한 수요자들이 신축을 선호하면서 미분양 주택을 선택한 것으로 보인다"고 설명했다.

신축 선호 수요와 가격 하락은 당분간 이어질 것이라는 해석도 나온다. 부동산 업계 관계자는 "선호 수요가 늘어난 상황에 가격까지 낮아지고 여기에 정부 계획에 따른 물량까지 늘어난다면 매물 확대로 가격은 추가로 하락할 가능성이 높다. 이렇게 되면 새 아파트 선호 경향도 더 커질 수 있다"고 말했다.

신축 아파트 선호 열기는 청약 시장에서도 엿볼수 있다. 한국부동산원 청약홈 자료를 보면 올해 청약은 전국 427개 단지 14만6579가구가 일반 분양됐고 총 청약자수는 292만6313명으로 평균 경쟁률은 19.96대 1로 나타났다.

이중 서울은 1721가구 일반공급에 28만2896명이 청약을 신청해 평균 164.38대 1의 경쟁률을 기록했다. 올해 3만3103가구를 일반 분양한 경기 지역은 총 96만6799명이 청약을 접수해 평균 29.21대 1의 경쟁률을 기록했다. 인천은 1만3038가구 모집에 24만637명이 참여해 평균 18.46대 1의 청약 경쟁률을 나타냈다.

집값 상승과 대출 규제로 새 아파트를 저렴한 가격에 마련할 수 있는 청약시장에는 내년에도 많은 수요자가 몰릴 것으로 예상된다.

시장 가격도 안정화하고 있다는 판단도 나온다. 신얼 SK증권 연구원은 "부동산원의 상승폭 축소는 17 주 연속 진행형으로 수도권 상승세는 빠르게 안정화 되고 있다"며 "수도권 중에서는 인천 매매가 상승세가 완화되고 있으며, 경기도의 급격한 상승폭 축소는 안 정화 국면으로 진입 중"이라고 말했다.

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