지난달부터 수도권에 분양 물량이 대거 공급되면서 주택 가격 하락 가능성에 신호가 켜졌다. ⓒ연합

지난달부터 수도권에 분양 물량이 대거 공급되면서 주택 가격 하락 가능성에 신호가 켜졌다. 현재까지 주택가격은 여전히 상승세를 기록 중이지만, 내년 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입을 앞두고 건설사들이 연말까지 물량을 쏟아 내면서 부동산 가격 상승세에 변동도 감지되고 있기 때문이다.

24일 부동산 정보업체 직방에 따르면 이번달 전국 76개 단지에서 총 5만4798가구(3차 사전청약 4000가구 제외)가 분양에 나설 예정이다. 일반분양 물량은 4만4947가구다. 지난해 동월과 비교해 일반분양은 91%(2만1424가구) 증가한 수치다.

그중 2만2473가구가 수도권에서 분양 준비 중이다. 경기도가 1만1674가구로 가장 많고 인천시에서는 8269가구가 분양을 준비 중이다. 서울에서는 5개 단지 2530가구가 청약에 나선다.

다음 달에도 비슷한 수준의 물량이 쏟아질 전망이다. 부동산R114에 따르면 다음 달 전국 민영 아파트 분양 예정 물량은 5만2335가고로 집계됐다. 다음 달도 역시 수도권이 1만4972가구로 가장 많았다.

지난달 이미 분양된 물량까지 더하면 올해 4분기 수도권에는 92개 단지에서 9만341가구(임대분양 제외)가 분양 될 예정이다. 이는 2000년 이후 분양 물량을 집계한 이후의 역대 기록으로는 2015년 4분기(9만5686가구) 이후 두 번째로 많은 물량이다.

건설사들이 분양 물량을 쏟아내고 있는 데는 내년 초부터 예정된 정부의 강력한 대출 규제 때문이다. 지난 10월 26일 정부는 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했다. 이에 따라 내년 1월부터 2억원 이상, 내년 7월부터 1억원 이상 대출을 받은 이들은 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용 받게 된다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표다.

주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 좀 더 포괄적인 개념이다. DSR을 엄격하게 적용하면 대출한도가 줄어드는 효과가 난다.

구체적으로 해당 규제는 규제지역 내 6억원 초과 주택에 대해 잔금대출을 일으킬 경우, 총부채원리금상환비율(DSR) 40%(1금융권 기준)를 넘기면 대출이 금지되는 것인데, 내년 1월부터는 규제지역 여부와 상관없이 차주단위 DSR 40%(은행 기준)를 적용받게 된다. DSR이 40%라는 것은 연소득이 5000만원인 사람은 매년 갚아야 할 대출 원리금(원금+이자)이 2000만원을 넘지 못한다는 의미다.

대출 규제 강화는 주택시장에 큰 영향을 미친다. 대출 규제 강화 예고에 은행권은 일찌감치 대출 총량 관리에 들어갔고, 지난 10월부터는 잔금 대출이 막혀 입주를 앞두고 입주하지 못하는 사례도 속출하기도 했다. 실제, 주택산업연구원 입주경기실사지수(HOSI)자료에 따르면 지난달 미입주 사례 중 잔금대출 미확보는 34.1%로, 기존 주택매각 지연(34.1%)과 함께 가장 큰 미입주 원인으로 나타났다.

결국 대출 규제 강화가 예고되면서 건설사들이 계획된 분양 물량을 빠르게 소진하기 위해 쏟아 내고 있는 것이다.

문제는 수도권 분양 물량이 급격하게 늘어나는 상황에도 가격은 떨어지지 않고 오히려 오르고 있다는 점이다. 공급물량이 늘어난 만큼 미분양 우려도 커지고 있는데, 가격까지 오르고 있어 이 같은 우려를 더 키우는 중이다.

이와 관련 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 '2021년도 10월 말 기준 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 전국 분양가격이 전월 대비 1.76% 하락한 가운데 수도권은 0.76% 상승했다.

아파트 매매가격도 올랐다. 한국부동산원 통계를 보면 지난달 수도권 아파트 평균 매매가격은 7억5076억원으로 전달(7억4185만원) 1.2%(891만원) 상승했다. 이는 꾸준한 상승세기도 하다. 지난 1월(5억6999만원)과 비교하면 31.7%(1억8076만원)나 오른 셈이다.

다만, 최근 예외적으로 물량이 쏟아지면서 아파트 가격은 점차 떨어질 것이란 예상도 나온다. KB국민은행 리브부동산 통계에 따르면 서울 아파트 가격 월간 상승률은 지난달 1.05%로 전달(1.69%)보다 0.64%포인트나 하락했다.

현재 부동산 시장은 주택 가격이 여전히 오르고 있지만, 물량이 급격히 늘어나고 있고 정부의 부동산 정책이 이어지고 있는 만큼 조정을 받고 있다는 게 업계의 시각이다. 하락세로 이어지지는 않았지만 지속 상승하던 상승률 곡선이 꺾였다는 이유에서다.

이와 관련 노형욱 국토교통부 장관도 "아파트매매가격을 보면 서울은 12주 연속, 수도권은 9주 연속 하락세를 기록하고 있으며 10월 서울 실거래가 잠정치가 마이너스로 전환돼 확실한 조정국면에 돌입했다"며 "상승률 곡선이 꺾인 것으로 보며 세종, 대구는 이미 마이너스라는 시장의 흐름 자체도 주목할 필요가 있다"고 말했다.

노 장관은 주택심리지수를 언급하면서 시장도 집값 하락세를 감지하고 있다는 견해를 밝혔다. 그는 "KB국민은행의 주택심리지수도 64.9로 나타났는데, 100 이하면 집 살 사람보다 집을 팔려는 집주인이 많다는 의미"라고 덧붙였다. 집값이 이미 고점을 찍고 조정이 이뤄지고 있다는 얘기다.

노 장관은 집값 상승폭이 줄어들며 조정 국면에 접어들었다고 진단하기도 했다. 그는 "우리는 과거의 일을 빨리 잊어버리는 성향이 강한데 불과 10년 전만 해도 하우스푸어 등이 세계적인 문제가 됐고 2006년 대비 2013년 집값이 40%까지 떨어진 적도 있다"며 "올라가는 집값은 언젠가는 조정될 수밖에 없고, 앞으로 하방압력이 강하기 때문에 과도한 추격매수는 다시 생각해볼 필요가 있다"고 했다.

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