재건축·재개발 공사비 갈등에 신탁이 뜬다고?

송고 2023.04.21 15:30 | 수정 2023.04.21 15:33
EBN 김창권 기자 (kimck2611@ebn.co.kr)

여의도 재건축 단지, 속도감 있는 추진위해 신탁사 선택

공사비 협상 수월하고 조합 임원 일탈 등 사전 예방 효과도

서울 도봉구의 한 건축 30년 초과 아파트 앞에 안전진단 추진 관련 현수막이 붙어 있는 모습.ⓒ연합뉴스

최근 주요 도심의 재건축·재개발 단지들이 조합 구성에 나서는 것이 아닌 신탁방식의 정비사업을 선호하고 있는 것으로 전해진다. 신탁방식은 일반적인 조합 설립보다 사업 기간이 단축되고 시공사와의 갈등을 줄일 수 있다는 점에서 인기를 끌고 있다.

21일 정비업계에 따르면 여의도 재건축 단지들이 대부분 신탁사를 통해 사업을 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 여의도에서 가장 큰 재건축 단지인 시범아파트의 경우 한국자산신탁이 시행을 맡았고, 수정·광장아파트 역시 같은 곳을 시행사로 선정했다.

현재 여의도의 한양·공작아파트는 KB부동산신탁을 사업시행자로 결정하고 재건축 사업을 추진중이며, 은하아파트 재건축추진위원회 역시 재건축사업 추진을 위한 예비신탁사 선정에 나섰다.

여의도 외에도 서울지역에서는 노원구 상계주공5단지와 도봉구 창동 상아1차, 목동신사기지 14단지 등이 신탁 방식으로 재건축을 추진하고 있다.

통상 신탁방식은 신탁사가 정비사업 시행사로 참여해 사업비 조달부터 분양까지 전체 과정을 맡는데, 금융회사인 만큼 탄탄한 자금력과 전문성을 바탕으로 원활한 자금조달이 가능하고 부동산 및 금융전문가들이 투입돼 사업 추진 속도가 빠르다는 장점이 있다.

특히 높은 기준금리와 원자재 가격 상승으로 주요 재건축·재개발 단지에서는 조합이 시공사와 공사비 증액 문제를 두고 갈등을 빚고 있다는 점에서 신탁방식은 이런 우려를 줄일 수 있어 인기를 얻는 것으로 보인다.

업계에 따르면 경기 성남시 수정구 산성구역 재개발 현장의 경우 공사비 증액 문제를 놓고 재개발조합 측이 오는 26일 이사회를 열고 시공단(대우건설·GS건설·SK에코플랜드 컨소시움)과 맺은 계약을 파기하는 안건을 논의할 예정이다.

이는 2년 전 계약 당시 3.3㎡당 공사비인 445만원을 667만원으로 올려달라고 요구했기 때문인데, 이 경우 조합원 1인이 2억 원에 가까운 추가 분담금을 내야 하는 만큼 강경한 입장을 보이고 있다.

또 서울 성북구 장위6구역 역시 조합이 시공사인 대우건설과 공사비 인상을 놓고 협상을 진행중이다. 4년 전 계약 당시 3.3㎡당 공사비는 426만원이었으나 현재 대우건설은 600만원 이상으로 재조정해야 한다고 요구하고 있다. 마찬가지로 서울 강서구 방화6구역 재개발 사업현장도 시공사인 HDC현대산업개발이 기존 공사비를 인상해달라고 요구하면서 조합과 갈등을 겪고 있다.

이에 조합원들의 분담금 부담이 커지는 등 불안요소가 확대되자 신규 재건축 단지에서 신탁방식의 정비사업을 주목하고 있는 것이다. 또한 신탁방식은 추진위 설립부터 조합설립인가를 받기까지 3년가량의 시간을 단축시킬 수 있어 속도감 있는 재건축 추진이 가능하다.

일반적으로 정비사업을 빠르게 추진하기 위해 서울시 신속통합기획 추진 단지를 중심으로 신탁방식을 활용하는 곳이 많다.

이외에도 조합 설립시 조합 임원의 횡령이나 배임 등의 문제를 사전에 차단하는 효과도 있다. 사업 자금 관리 업무를 신탁사가 맡기 때문에 이를 사전에 예방할 수 있는 것이다. 다만 신탁방식은 분양수익의 2~4%를 신탁사에 수수료로 지불해야 하는 부담은 있다.

건설업계 관계자는 “원자재 비용과 이자 비용이 급등하면서 분양 시점 대비 공사비가 크게 증가하고 있는 추세로 조합과 협상을 하면 부담이 크지만, 신탁사의 경우 비교적 합리적인 선에서 협상이 가능하다”며 “시공 과정에서 설계나 각종 인허가 변경에 따른 사업지연도 줄일 수 있다”고 말했다.

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