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새 정부가 분양가 상한제 개편 논의에 착수하면서 최근 오름세를 보이는 분양가에 추가 상승 전망이 나오고 있다. 현재 정부는 정비사업의 특수성으로 발생하는 비용을 분양가에 추가하는 '가격 현실화' 방안을 고려하고 있기 때문이다.

국토교통부가 제도 개선 수위에 대해 폐지나 축소 등 제도 전반에 걸친 변화가 아닌 기준을 합리화하는 '미세 조정'이라고 공언했지만 가산비 반영은 물론 최근 원자재 값까지 크게 오른 상황이라 분양가가 현실화 되면 가격 상승은 불가피하다는 게 전문가들의 전망이다.

23일 정치권과 부동산업계에 따르면 정부는 조만간 정비사업 조합과 시공사 등의 의견을 들은 뒤 제도 개선 방안을 확정할 방침이다. 개선안은 정부가 8월 중순께 공개할 주택 250만호 공급계획과 함께 발표될 가능성이 크다.

일각에서는 분양가상한제가 폐지 수순을 밟을 것이라는 분석도 나오지만 정부는 이미 '제도를 무력화 시킬 계획은 없다고' 일축한 상황이다.

이와 관련 국토부는 "분양가 상한제 개편 취지는 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해 도심내 주택공급을 확대하기 위한 것"이라며 "정비사업에서만 발생하는 비용들이 상한제에 제대로 반영되지 못한다는 지적이 있어 미세 조정을 통해 이를 개선하려는 것"이라고 설명했다.

현행 분상제는 택지비와 기본형건축비, 가산비로 이뤄지는데 이번 조정에서는 가산비를 손 보는 방안이 유력하다. 현재 가산비로 인정받지 못하는 △조합원 이주비 △사업비 △금용이자 △영업보상 △명도소송 비용 등을 가산비로 인정해주겠다는 것이다.

미세 조정이지만 가산비 현실화는 분양가 상승을 유도한다. 부동산업계 관계자는 "기존에 적용되지 않았던 정비사업 특수 비용이 가산비로 포함될 경우 일반 분양가가 오를 수밖에 없다"고 말했다.

여기에 정부는 원자재 값 급등에 따른 기본형 건축비 인상도 검토 중이다. 국토부는 지난 3월1일자로 공동주택 기본형 건축비를 작년 9월 대비 2.64% 올렸지만 원자재 가격 상승요인이 발생해 추가 인상이 불가피한 상황이다.

이미 최근 원자재값은 크게 상승하며 분양가 상승을 부추기고 있다. 통계청 자료에 따르면 지난해 하반기 철근 1톤의 가격은 1093달러를 기록해 2020년 상반기의 541달러보다 2배 이상 오른 것으로 나타났다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "일부 중소건설사들은 수익성 문제로 수주 현장을 포기하는 경우까지 나올 만큼 인플레이션 문제가 심각해 공급자들은 최소한의 마진을 위해 분양가를 크게 올릴 수밖에 없는 상황"이라며 "이런 상황은 공급자에게 호재지만 수요자 입장에서는 부담으로 작용한다"고 말했다.

시장 의견 반영을 통한 조정이 이뤄지면 분양가에는 이미 크게 오른 시세가 반영될 수 있다는 해석도 나온다. 공급자 입장에서는 원가 상승으로 공사비가 오른 만큼 분양가를 올려야 하는데 분양가상한제 조정이 영향을 줄 것이라는 분석이다.

부동산R114 자료에 따르면 지난해 전국 아파트 매매가는 3.3㎡당 평균 2230만원으로 민간택지 분양가상한제가 시행된 2020년 대비 355만원 올랐다. 반면 분양가는 같은 기간 1395만원에서 1313만원으로 82만원 하락했다. 이에 분양가와 매매가 차이는 2020년 480만원에서 지난해 917만원까지 벌어진 상황이다.

부동산업계 관계자는 "상한제 조정으로 부동산 시세가 반영될 경우 분양가는 가산비와 원자재값을 제외하고도 급등이 예상된다"고 전망했다.

여경희 부동산R114 수석연구원도 "새 정부에서 분양가 상한제를 손질할 경우 현실화된 분양가로 주택이 공급될 가능성이 있어 실수요자의 가격 부담은 더욱 커질 것"이라고 말했다.

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