윤석열 정부의 부동산 정책 개혁 의지가 시장 정상화를 이룰지 귀추가 주목된다.ⓒ연합

윤석열 대통령이 10일 대한민국 제20대 대통령으로 취임했다. 윤석열 정부가 가장 먼저 주목한 곳은 부동산 시장이다. 현재 부동산 시장은 규제와 자잿값 인상으로 공급 부족 문제가 심각해진 상황에 금리 인상과 대출 규제로 실수요자는 감소하고 있다.

공급은 줄고 수요는 없는 이른바 '부맥경화' 현상을 조금이라도 해소하기 위해 윤 정부는 당장 이날부터 다주택자의 양도소득세 중과를 일시적으로 중단하는 정책을 시행한다. 출범일에 맞춰 효력을 갖도록 함으로써 부동산 정책 개혁에 대한 의지를 나타낸 것으로 풀이된다.

그러나 실효성에는 벌써부터 우려감이 나온다. 양도세 유예가 적용되면서 시장에 매물은 풀리겠지만 대출 규제로 매수자의 부담은 그대로기 때문이다. 꽉 막힌 부동산 시장 거래를 뚫기 위해서는 세금과 대출 정책이 잘 맞물려야 한다는 얘기가 나오는 이유기도 하다.

전문가들도 당장의 변화보다는 점진적으로 진행될 것이라고 내다보고 있다. 새 정부의 부동산 관련 정책 방향성이 모두 규제완화로 모이지만 현실적으로 당장 효과를 낼 가능성은 적고 그렇다고 과도한 정책 변화를 단행하기에는 집값을 자극할 수 있는 리스크도 있기 때문이다.

시기적인 문제도 있다. 실제 이날부터 새 정부 '1호 정책'으로 다주택자에 대한 양도세 중과가 1년 간 한시 배제되지만 시장 매물을 곧바로 늘리기에는 역부족이라는 평가가 나온다. 양도세가 기본세율만 적용돼 대폭 줄어들지만 올해 종합부동산세·재산세 기준가 산정일이 6월1일이라는 점에서 급매가 아닌 이상 없을 거라는 전망에서다.

기획재정부가 지난 9일 발표한 소득세법 시행령 개정안에 따르면 이 같은 양도세 중과를 1년 동안 한시 배제해 다주택자가 집을 팔더라도 6~45%의 기본세율만 적용받도록 했다. 기존에는 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트 3주택자는 30%포인트를 더하는 중과세율을 적용받아 세금을 내야 했다.

과세 부담이 크게 줄어들지만 세금 혜택을 노린 매물 출하는 6월 이후부터 움직일 전망이다. 당장 매물을 내놓을 경우 매도자와 매수자 모두 손해를 볼 수 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "종합부동산세·재산세 기준가 산정일인 6월1일 이전에 팔려면 종부세까지 감안해서 싸게 내놓아야 하고 사는 사람도 5월에 집을 사면 바로 종부세를 내야 한다"며 "추후에 보유세까지 조정된다면 매도자 입장에서 굳이 빨리 팔 이유가 줄어든다. 유예 정책은 1년 뒤에 연장되거나 하는 변동가능성도 무시할 수 없기 때문에 급하게 집을 내놓는 다주택자는 많지 않을 것"이라고 말했다.

이번 정책은 시장 안정화가 주 목적인 만큼 시간을 두고 봐야한다고도 언급했다. 이 연구위원은 "팔 사람은 팔고 살 사람은 사고 보유할 사람은 보유하는 것이 자연스러운 시장의 흐름이지만 지금까지는 양도세 중과로 오히려 시장을 왜곡시킨 경향이 있었다"며 "(중과 유예는)높은 양도세 때문에 거래가 묶였던 다주택자의 보유주택들도 자연스럽게 시장에 나오게 하자는 것이 목적"이라고 덧붙였다.

6월 이후 매물 증가가 기대되는 만큼 이에 부합하는 매수 환경도 조성해야한다는 의견도 나온다. 세금과 대출 정책의 시너지가 필요하다는 얘기다.

실제 새 정부 출범 후 생애최초주택구입자의 주택담보대출비율(LTV)이 완화될 것으로 예정됐지만 기존 DSR 규제는 그대로 유지돼 거래 활성화는 제한적일 것으로 예상되고 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "개인별 DSR 제도의 방향성은 매우 바람직하지만 규제의 기준이 상당히 높고 특히 부동산은 담보 역할이 충분한데 잔금대출이나 전세자금대출 등의 특성을 모두 반영하지는 못한 것으로 판단된다"며 "예외적인 규정들에 대한 보완책 검토가 필요해 보인다"고 말했다.

그러면서 "양도세 중과 유예를 한시적으로 시행하지만 정책적 불확실성과 대출규제로 매수자 부담이 크다"며 "따라서 거래 활성화를 위한 정책적 시그널을 시장에서 신뢰감 있게 받아들일 수 있도록 조합을 이루는 제도 보완이 필요하다"고 말했다.

여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "새 정부가 다주택자에 대한 양도세와 취득세 중과 완화·종부세 개편 등을 추진해도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 유지되고 높은 집값에 따른 이자 부담 등으로 실수요의 주택 매수세가 폭발적으로 늘어나긴 어려워 보인다"며 "거래량은 소폭 증가에 그칠 전망"이라고 설명했다.

시장 불확실성으로 현재 매도자와 매수자가 생각하는 집값의 격차가 큰 상황도 거래 활성화를 억제하는 요인이다.

김 연구원은 "매도자 입장에선 규제 완화의 기대감으로 집값이 더 상승할 것이라 생각하는 반면 매수 대기자들은 주택이 더 하락할 수도 있다는 전망과 대출규제가 더 완화될 수 있는 가능성 때문에 금리 인상기에 급하게 매입 결정을 하기엔 어려운 입장"이라며 "급매 등 일부만 거래가 되면서 집값 안정화에 큰 역할을 기대하기엔 어려워 보인다"고 전망했다.

부동산 정상화의 시발점인 시장 활성화가 이뤄지기 위해서는 불확실성을 제거함으로써 불안감 없이 시장에 참여할 수 있는 환경을 만드는 것도 중요하다는 제언도 나온다.

김 연구원은 "국민들이 주거문제로 고통받지 않고 정책 시그널을 온전하게 받아들일 수 있도록 부장기적이고 일관성 있는 제도화가 필요하다"며 "주택 수급을 시장 자율 경제에 맡겨도 안심할 수 있는 정책적 보완책 마련과 정부와 국민의 신뢰 회복이 선행돼야 할 것"이라고 말했다.

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