5년 동안 대한민국을 이끌고 갈 대통령을 뽑는 20대 대선이 윤석열 국민의힘 후보의 승리로 끝났다. 대선 초기부터 가장 큰 관심을 끌어낸 정책 이슈가 부동산 공약인 만큼 이제부터는 부동산 시장이 앞으로 어떻게 변화할지에 관심이 쏠릴 전망이다. 새 정부의 부동산 뼈대는 개혁을 중심으로 한 '주택시장 정상화'다. 세부적으로는 '공급확대·규제완화·광역개발'로 압축할 수 있다. 굵직한 공약을 중심으로 윤석열 정부의 부동산 정책을 살펴본다. <편집자주>

윤석열 정부의 부동산 정책의 가장 큰 특징은 모든 부동산 세금의 과감한 완화다.ⓒ국회공동취재단

윤석열 정부의 부동산 정책의 가장 큰 특징은 모든 부동산 세금의 과감한 완화다. 2017년 하반기부터 시작된 문재인 정부의 부동산 규제가 결국 집값 상승뿐 아니라 전·월세 급등으로까지 이어졌다는 비판을 정조준한 것으로 풀이된다.

특히 양도소득세 문제로 시중에 매물이 잠기는 동시에 급격하게 오르고 있는 주택 보유세가 결국 세입자에게 전가될 수 있다는 지적이 이어지고 있는 것도 과감한 세제 완화 정책을 끌어낸 원인이다.

윤 정부는 종합부동산세(종부세) 폐지를 필두로 한 전반적인 세금 정책을 전면적으로 뜯어고쳐야 한다는 생각이다. 세금 감면 범위는 부동산을 살 때 내는 취득세, 팔 때 내는 양도소득세는 물론 보유세인 종부세까지 전방위적이다.

세금 완화 정책은 궁극적으로 종부세와 재산세를 통합해 '이중 과세' 논란을 없애는 것에 목표를 두고 있다. 종부세는 주택 공시가격 기준 11억원이 넘는 1주택자와 6억원 초과 다주택자에게 부과하는 세금이다.

그러나 과감한 개정인 만큼 실제 공약 이행이 이뤄질지는 미지수라는 평가다. 국세인 종부세는 전액이 지방자치단체에 배분되는데 재정이 열악한 지역에 조금 더 많은 재원이 가도록 설계돼 있기 때문이다. 지방세인 재산세와 통합할 경우 고가주택이 많은 수도권에만 세수가 몰려 지역 간 불균형을 초래할 수 있다. 추진과정에서 지자체의 반발이 예상되는 지점이다.

당장 통합이 쉽지 않은 만큼 일단 세금 부담 완화 조치를 취할 계획이다. 종부세 부과 기준이 되는 공정시장가액비율 동결하고 전년도 납부 세금에서 일정 수준 이상 올릴 수 없게 하는 '세 부담 상한' 강화 등을 방법으로 제시했다.

이미 대량으로 늘어난 세금이 급격히 줄어든다는 문제도 있다. 종부세는 현 정부 들어 매년 증가하는 추세다. 기획재정부에 따르면 작년 부동산 관련 양도소득세, 증여세, 종부세 등의 수입은 전년보다 29.3%(17조2000억원) 증가했다. 2016년 1조3000억원이던 종부세는 지난해 6조1000억원까지 매년 늘었다.

새 정부는 현 정부의 상징적인 부동산 정책이라고 할 수 있는 다주택자 양도세 중과에 대해서도 한시적 완화를 공약으로 내걸었다. 이와 관련 윤 당선자는 최대 2년간 중과를 배제하는 방법을 언급한 상태다.

윤 정부의 공약은 강력한 세재 완화를 추구하는 동시에 포괄적인 시스템 변화에 초점을 두고 있다. 우선 공시가격을 현실화 정책이 본격 시행된 2020년 수준으로 환원하는 동시에 매년 가격 산정의 근거와 평가절차를 투명하게 공개할 계획이다. 또 지자체마다 '공시가격 검증센터'를 세워 중앙정부(한국부동산원)가 산정하는 공시가격을 상호 검증할 수 있도록 한다.

윤 정부가 여기에 주목하는 이유는 공시가격은 60여 개 복지제도의 기준으로 사용되고 있어 국민 생활에 미치는 파급효과가 크기 때문이다. 현실화율을 보면 분자는 공시가격, 분모는 시장가격으로 이뤄져 있다. 정부가 통제할 수 있는 것은 분자인데 공시가격을 올려도 집값이 오르면 현실화율이 떨어지고 시장가격이 떨어지면 현실화율이 목표보다 높아지는 문제가 발생한다는 게 윤 정부의 생각이다.

윤 정부의 부동산 정책을 설계한 김경환 서강대학교 경제학과 교수는 한 인터뷰에서 "정부가 분자와 분모를 한꺼번에 통제할 수 없기 때문에 현실화율의 완벽한 조정은 불가능하다. 설령 현실화가 가능하더라도 국민의 세부담이 급격히 늘어나는 결과가 발생하면 곤란하다. 세금은 소득에서 나오는데, 집값이 올랐다고 해서 소득이 오르는 것은 아니기 때문"이라고 설명하기도 했다.

그러면서 "공시가격 현실화 정책을 재평가하여 실천 가능한 방안을 만들어야 한다. 주택 유형별, 지역별 현실화율 차이를 줄이고 공시가격의 신뢰성을 높이는데 우선 순위를 둬야 한다"고 강조했다.

이중과세 논란이 있는 종합부동산세는 장기적으로 재산세와 통합하는 방식으로 폐지한다. 또 공정시장가액비율을 95% 동결하고 1주택자에 대한 세율을 인하하는 방식으로 종부세 부담을 대폭 줄일 예정이다.

1주택자의 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하하고 1주택 장기 보유자는 연령과 상관없이 주택 매각·상속 시점까지 납부 이연을 허용한다.

국세청에 따르면 현 정부는 1주택자 종부세를 최소 0.6%에서 최대 3%까지 부과하고 있지만 이전 정부에선 0.5~2% 구간 내에서 부과했다. 이 경우 최고세율 기준 1%포인트 완화가 가능할 것이란게 윤 정부의 설명이다.

또 1주택자나 비조정지역 2주택자의 경우 합산 세액이 직전 연도의 50%를 넘지 않도록 세부담 상한 비율을 하향 조정하고 조정지역 2주택자나 3주택자의 세 부담 상한도 현행 300%에서 200%로 낮아진다. 이밖에 보유주택 수가 아닌 가액기준에 따른 차등과세가 도입된다.

시장공급 활성화를 위해 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적(2년)으로 유예하는 동시에 양도세 중과정책 자체에 대한 재검토에 들어갈 계획이다.

이와 관련 국민의힘은 지난 7일 이같은 내용을 법제화한 '소득세법 개정안'을 발의했다. 오는 7월부터 2024년 6월까지 주택을 매도하면 다주택자라도 시세차익에 대한 중과를 하지 않겠다는 내용이다.

취득세의 경우 생애 최초 구매자에 대해 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용한다. 또 이번 정부 들어 취득세가 대폭 중과된 조정지역 2주택 이상에 대해서도 누진 과세를 완화할 방침이다.

전문가들도 필요한 조치라고 평가한다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "취득세의 경우 주택가격이 급상승한 점을 고려하지 않고 일괄적인 세율 기준을 적용함에 따라 주택매수에 따른 기타 비용부담이 커진 상황"이라며 "양도세 역시 거래 자체가 사라진 부동산시장 정상화를 위해 완화할 필요가 있다"고 말했다.

올해로 개정 2년째를 맞은 임대차3법(전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제)도 개정될 것으로 보인다.

임대차3법의 기본 골격은 유지하되 갱신권 4년을 예전 2년으로 줄이겠다는 것이다. 전셋값을 인상하지 않는 임대인에게 세제 혜택을 줘 시장가격 이하로 나오는 민간임대주택 공급량을 늘리는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 고시원 등 일반적이지 않은 곳에 거주하는 사람은 임대보증금을 무이자로 빌려주는 정책도 제시했다.

전문가들은 각종 불만과 꼼수가 속출한 임대차3법을 새롭게 개편한다는 점에서 시장의 호응을 얻을 수 있지만 당장은 시장에 다시 혼선을 일으킬 수 있다는 단점도 있다고 지적하고 있다.

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