윤석열 정부가 출범되면 부동산 시장부터 손 볼 것으로 보인다.ⓒ연합

윤석열 정부가 출범되면 부동산 시장부터 손 볼 것으로 보인다. 부동산 투기 수요를 억제하기 위한 부동산 정책이 전면규제로 작용하면서 이른바 부맥경화 현상이 나타나고 있기 때문이다.

윤 정부의 부동산 공약 핵심은 공급 물량을 늘리고 세금 부담을 줄이는 것이다. 그러나 물리적인 공급 확대만으로는 막혀있는 거래를 풀어내기에 한계가 있다는 평가다. 수요자들의 주택 거래를 원화화 시키기 위해서는 부수 정책이 따라야 한다. 시장에서는 부동산 금융과 세금 정책에서 해법을 찾을 수 있다고 보고 있다.

11일 부동산업계에 따르면 윤 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 총 250만호의 주택 공급 물량 확대와 동시에 부동산 금융 정책에도 변화를 줄 예정이다.

이미 윤 당선인은 공약으로 주택담보인정비율(LTV) 완화 카드를 꺼내놓은 상태다. LTV는 자산 가치 비율로 대출을 심사하는 것인데 이 비율을 올려 대출 문턱을 낮추겠다는 것이다. LTV 비율이 높을수록 대출액은 커진다.

윤 정부는 우선 지역과 상관없이 LTV를 70%로 단일화할 방침을 세워뒀다. 현재 정부의 부동산 정책에 따라 서울과 수도권 대부분은 LTV의 40~50%까지만 대출을 받을 수 있다. 지방 등 비규제지역만 70% 수준이다. 이 차이를 동일하게 맞춰 서울과 수도권 지역민들의 대출 한도를 높이겠다는 방침이다.

특히 '생애첫주택'이나 '청년주택' 수요의 경우 대출 규제를 더 풀어 LTV 80% 올릴 수 있다고 언급하기도 했다.

다만 LTV 상향 조정만으로 현재 막혀있는 주택담보대출의 활성화 효과는 크지 않다는 게 업계의 시각이다. 담보가 아닌 차주의 상환능력을 심사하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 누르고 있기 때문이다.

DSR은 연 소득에 비해 갚아야 할 대출의 원리금 비율을 의미한다. 현행 대출 규제대로는 총대출액이 2억원이 넘을 경우 적용되며 연 소득이 5000만원일 경우 매년 갚아야 할 대출 원금과 이자는 2000만원을 넘겨서는 안 된다. LTV가 높아져도 DSR 규제에 막혀 대출하기 어려울 수 있단 뜻이다.

보완정책이 없을 경우 반쪽짜리 정책으로 전락할 것이 뻔하다는 점에서 DSR 규제 정책에도 변화가 있을 것이라는 게 업계의 시각이다. 전문가들도 DSR 관련 정책 조정이 필요하다고 언급하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩 실장은 "LTV가 완화되더라도 상대적으로 소득이 낮은 차주는 대출을 통한 도심 내 집 마련이 쉽지 않을 수 있기 때문에 차주별 DSR정책과 충돌되는 부분에 대한 정책 조정이 필요하다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "올해부터 시행되고 있는 개인별 DSR 제도의 방향성은 매우 바람직한데 규제의 기준이 상당히 높고 예외적인 규정들에 대한 보완책 검토가 필요해 보인다"며 "특히 부동산은 담보 역할이 충분한데 잔금대출이나 전세자금대출 등의 특성을 모두 반영하지는 못한 것으로 판단된다"고 전했다.

대출규제 완화가 필요하지만 급격한 변동은 오히려 시장에 변동성만 키울 수 있다는 우려도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "그동안의 주택담보대출과 전세자금대출 등이 보수적으로 실행됐음을 감안해야한다"며 "LTV를 곧바로 큰 폭으로 늘리면 부작용이 있다. 때문에 현행보다 10~20%포인트 늘리는 식의 점진적 완화 방안이 필요하다"고 조언했다.

전월세 시장 안정화에 대한 정책 변화도 예상되고 있다. 이와 관련한 공약은 '임대차 3법 재검토'다. 임차인 보호라는 애초 취지에도 전·월세 급등과 전세매물 감소 등의 부작용이 나타나고 있어서다.

2020년 7월 전면 도입된 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)은 올해 하반기로 2년차를 맞는다. 계약갱신청구권이 만료되는 전세 물건이 시장에 나오는 첫 해이기도 하다. 대다수 부동산 전문가들은 올해 하반기 전셋값이 상승하면서 또다시 전·월세 대란이 벌어질 것으로 내다보고 있다.

실제로 법 시행 이후 전셋값이 폭등하면서 전·월세난이 가중됐다는 지적이다. 한국부동산원에 따르면 문재인 정부 출범인 2017년 5월 서울 아파트 평균 전셋값은 3억8414만원이었다. 이후 법 시행 전인 2020년 6월(4억6224만원)까지 약 3년간 1억원이 채 오르지 않았다. 하지만 법 시행 이후 1년반이 지난 올해 1월 현재 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3424만원으로 1억7000만원 이상 올랐다.

이 역시 시장에서 필요한 정책으로 언급되고 있다. 이은형 연구위원은 "임대차3법은 폐지를 포함한 전면적인 재논의가 필요하다"며 "정책은 누구나 쉽게 이해하고 실무도 단순명확해야 하지만 계약갱신청구권 등은 그렇지 못한 것이 현실이다. 차라리 전세기간을 2년에서 3년으로 연장하는 것으로 바꿀 것이 유효하다"고 말했다.

김효선 연구위원도 "집행한지 3년차인 법의 일부를 환원해 버리면 정책 신뢰성이 떨어지고 선의의 피해자가 다수 발생할 수 있다"며 "임대차3법에 대한 공약 중 계약갱신청구권에 대한 부분은 재고가 필요해 보인다"고 전했다.

이어 "전세시장도 지역에 따라 온도차가 커서 임대차3법에 예민한 지역이 있고 법 자체가 무의미한 지역도 있다. 주택임대사업자 제도 활성화 검토와 함께 지역의 특성을 고려한 전면적인 재검토가 필요하다"고 덧붙였다.

우선은 전면 재검토가 아닌 부분 개정을 통한 보완장치를 마련할 것으로 보인다. 먼저 임대차 3법 틀을 유지하되 4년으로 늘어난 갱신권을 이전의 2년으로 되돌리겠다는 게 윤 정부의 구상이다. 이와 함께 전셋값을 인상하지 않는 임대사업자에게 정부가 세제상 혜택을 늘려 낮은 가격으로 민간임대주택 공급을 확대하는 방안도 고려하고 있는 것으로 알려졌다.

이와 함께 세입자 부담을 낮추기 위한 조치도 진행될 것으로 예상된다. 윤 정부는 공약을 통해 서민·중산층 주거비 부담을 줄이기 위해 총 급여액 7000만원 이하 임차인은 세액공제율을 현 10%에서 20%로 총 급여액 5500만원 이하 임차인의 세액공제율은 현 12%에서 24%로 높이는 것 등을 내세웠다. 이와 함께 전세자금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대도 약속했다.

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