LTV 80%는 청년주택 지원?…"소득 낮으면 무용"

송고 2022.05.09 13:10 | 수정 2022.10.19 17:48
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

고소득자 위한 정책, 1억 벌면 3억 더 받아

집값 상승에 대출 한도·주택구매 비율도 격차

중소득 대출 받아도 10개 중 6개는 못 사

새 정부의 부동산대출 정책이 소득 격차를 자극하고 있다는 지적이 나온다.ⓒ게티이미지뱅크

감소하는 주택 거래량을 자극하고 청년 '내집마련'을 지원하기 위한 새 정부의 주택담보대출비율(LTV) 확대 정책이 시장 혼란만 자극할 것이라는 우려가 나온다. 이번 LTV 규제 완화는 생애최초 주택구입자가 대상인데 연 소득에 영향을 받는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로 유지되기 때문이다. 소득이 낮은 청년들은 정책 효과를 받기 어렵지만 고소득자는 충분한 대출을 받을 수 있어 소득 격차가 계층화를 자극하고 있다는 지적도 커지는 모양새다.

앞서 대통령직인수위원회는 지난 3일 '윤석열 정부 110대 국정과제'를 발표하고 생애최초 주택구입 가구를 대상으로 LTV 최대상한을 기존 60~70%에서 80%로 완화하는 방안이 우선 추진한다고 밝혔다.

부동산업계와 금융권은 LTV 규제가 풀려도 차주단위 DSR 규제 완화가 함께 이뤄지지 않으면 실효성이 떨어진다고 진단하고 있다. DSR이 유지되는 한 소득이 낮으면 완화 효과를 받지 못한다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이기 때문이다.

현재는 총 대출액이 2억원 이상인 차주들에 DSR 40%가 적용되고 있다. DSR 40% 규제는 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는데 쓸 수 없다는 것으로 연소득 5000만원인 차주는 연간 2000만원이 넘는 금액을 대출을 갚는데 쓸 수 없다는 얘기다.

다만 소득이 크면 대출 확대 효과를 받을 수 있다. 은행권 시뮬레이션에 따르면 연 소득 5000만원인 A씨가 규제 지역에서 금리 4.17%(30년 만기 월리금균등상환)로 시세 9억원짜리 아파트를 구입할 때 현재 LTV 40%, DSR 40% 규제에서는 3억4200만원까지 대출을 받을 수 있다. 이런 상황에 LTV가 80%로 확대되더라도 DSR이 그대로 40%가 적용되면 대출한도는 3억4200만원으로 변함이 없다.

그러나 같은 조건에서 연봉이 6145만원으로 오르면 대출한도가 3억6000만원(LTV 40%·DSR 40%)에서 4억2000만원(LTV 80%·DSR 40%)으로 8000만원이 늘어난다. 또 같은 조건에서 연소득이 1억원인 경우엔 대출받을 수 있는 금액이 3억6000만원에서 6억8400만원으로 무려 3억2400만원 뛴다.

이번 정책이 소득 격차를 계층으로 나누고 있는 현상을 심화시켰다는 반응이 나오기도 한다. 집값이 오르면서 중위소득자들의 주택 구매 비율이 크게 떨어진 상황에 대출 한도 상향도 소득으로 차별될 수 있기 때문이다.

실제 최근 5년 사이 집값이 크게 뛰면서 서울에서 중위소득 가구의 주택구입 비율이 10%포인트 넘게 하락한 것으로 나타났다.

국민의힘 정우택 의원이 국회 예산정책처로부터 제출받은 '광역시도별 주택구입물량지수 현황'(2017∼2021년) 자료에 따르면 전국 17개 시·도 중위소득 가구의 주택구입물량지수(K-HAI)는 2017년 58.7%에서 지난해 44.6%로 14.1%포인트 하락한 것으로 조사됐다. 주택구입물량지수는 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 받았을 때 해당 지역의 아파트 중 살 수 있는 주택의 비율을 계산한 것이다.

실수요자들은 불만을 드러내고 있다. 부동산 관련 인터넷 카페에서는 "LTV 한도 늘려봤자 DSR을 풀지 않으면 실질적인 효과는 없다"며 "대출 규제 완화로 거래량 확대를 유도한 정책이지만 전반적인 완화가 이뤄지지 않으면 거래가 늘어나지 않을 것"이라는 볼멘 소리가 나오고 있다.

전문가들은 예고성 정책만 내놓는다면 시장 혼란을 초래할 수 있다고 우려하고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "이번 인수위 국정과제 발표는 선거 과정에서 윤 당선인의 부동산 관련 공약이 그대로 담겨 있지만 보다 구체화된 모습은 보이지 않아 국민들이 기대하는 체계화된 보완책 마련까지는 좀 더 기다려야 할 것으로 보인다"고 말했다.

그러면서 "현실적으로 실행이 가능한 LTV 확대가 우선적으로 진행될 것으로 예상되지만 DSR 규제 완화 없이는 큰 의미가 없고 최근 금리인상 등의 이슈와 맞물려 당장 시장에 영향을 주기에는 한계가 있다"고 지적했다.

또 "공약이 현실화되기까지는 시간이 필요하지만 국민들이 정책 시그널을 온전하게 받아들일 수 있도록 장기적이고 안정감 있는 조치로 정부와 국민의 신뢰 회복이 선행되어 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있기를 기대한다"고 덧붙였다.

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