윤 당선인 생애 첫 주택 LTV 완화 공약…내집 마련 문턱 낮출까

생애최초 80%…중위 소득층 DSR 규제에 대출 한계

수도권 아파트단지ⓒEBN

윤석열 당선인이 대통령직인수위원회에 부동산 전문위원을 내정하고 정책 만들기에 나섰다. 가계대출 규제 완화 등의 공약을 제시한 만큼 내집 마련 문턱을 낮출지 관심이 모아진다.

22일 정치권 따르면 윤 당선인은 대출규제 완화, 주택금융제도 신설 등을 통해 실수요자 위주의 주택시장을 만들겠다고 공약했다. 특히 생애 첫 주택 구매자의 주택담보대출비율(LTV)을 80%로 높여 주택 구매와 주거 상향 이동을 유도하겠다는 방침이다.

이 외에도 생애최초 주택구매자에게 3억원 한도 내에서 3년간 금융지원을 시행한다. 또한 중위소득 120% 이하 청년층에게는 임차보증금 최대 2억원을 2년간 저리로 지원하고 2030세대에게는 이를 총 4회 연장해 최고 10년간 이용할 수 있도록 했다.

신혼부부 혜택은 더 크다. 4억원 한도 내에서 3년간 금융지원이 이뤄지며 출산시에는 지원기간을 5년까지 연장할 수 있다. 전세와 월세자금 대출은 보증금의 80% 범위에서 저리대출해준다. 대출 한도는 수도권 3억원, 그 외 지역 2억원이다.

다만 강화된 DSR(총부채원리금상환비율)에 대해서는 소견을 밝히지 않았다. DSR은 벌어들인 소득에서 대출상환에 사용되는 자금을 비율로 나타내는 지표로 주택담보대출, 신용카드, 자동차 할부금, 학자금대출, 신용대출 등의 원리금을 모두 계산해 연소득으로 나눈 것이다.

부동산 업계에서는 기존 DSR이 유지될 경우 중산층의 내집 마련 기회는 한계가 있다는 지적이 나온다. LTV 규제를 풀더라도 대출액 2억원을 초과하는 차주에 대해서는 연간 원리금 상환액이 40%를 넘을 수 없는 DSR 40% 규제가 시행중이기 때문이다.

연소득 5000만원인 근로자가 6억원 주택 구매할 경우 변경될 LTV규제(80%)를 적용하면 최대 4억8000만원의 대출을 받을 수 있다. 그러나 현행 DSR(40%) 기준에 맞춰야 하기 때문에 실제 대출 가능한 금액은 2억75000만원에 불과하다.

현행 규제로는 지난 2월 기준 서울 아파트(중위 매매가격 9억7000만원)를 구매하기 위해 6억95000만원의 현금을 보유해야 한다는 계산이 나온다. 여전히 내집 마련 문턱이 높을 것 이라는 전망이 나오는 이유다.

반면 연소득 8000만원인 근로자는 6억원 주택을 구매하더라도 4억4000만원 대출이 가능진다. 1억원 이상인 소득자는 LTV 한도를 100% 활용할 수 있어 규제에 대한 체감도가 크게 개선된다.

이같이 새 행정부의 규제 혜택이 고소득자에 몰리면서 주택가격 상승을 부추길 가능성도 크다는 우려가 나온다. 대출 여력이 커진 만큼 높은 가격에도 주택을 구매할 수 있게 되기 때문이다.

권대중 명지대 교수는 "LTV를 80%로 완화한다고 밝힌 바 있듯 새 정부가 규제를 합리화 하는 것은 틀림 없어 보인다"며 "다만 LTV와 DSR은 서로 연동되는 규제이고 이 두 규제를 동시에 풀지 않으면 고가 주택이 많이 팔리는 부작용을 낳을 것"이라고 말했다.

이어 "대출에 막혀 집을 사지 못하고 있는 실수요자들을 배려한 정책이 필요하다"고 말했다.