서울 송파구의 한 부동산 중개업소 매물 정보란이 텅 비어 있다.ⓒ연합

거래절벽으로 몇달째 하향세를 보이던 집값에 대선 이후 반등할 것이란 전망이 나왔지만 당분간 하락장은 이어질 것으로 보인다. 집값 선행지표인 전세가격이 본격적인 하락세에 접어들면서 매매가격에 동조화 현상이 예상되고 있기 때문이다.

문제는 전셋값 하락에 매매가까지 크게 떨어질 경우 세입자가 보증금을 반환받지 못하는 '깡통전세' 우려도 커지고 있다는 점이다.

18일 부동산업계에 따르면 지난달 내림세로 전환한 아파트 전세가격이 한달 넘게 떨어지고 있다. 거래량이 좀처럼 회복되지 않으면서 전셋값 하락은 지속될 전망이다.

최근 한국부동산원이 발표한 전국주택가격동향 조사에 따르면 지난달 기준 수도권과 서울 전셋값은 각각 0.07%, 0.06% 하락했다. 이 중 아파트 전셋값은 각각 0.15%, 0.11%로 낙폭이 더 컸다.

전셋값 하락은 대출금리 부담과 갱신계약 사용 등의 영향으로 전세 수요가 줄어들면서 매물이 쌓인 영향이라는 것이 부동산원의 설명이다. 실제 전세 수요를 나타내는 수급지수는 여전히 낮은 수준을 기록 중이다. 지난주 기준 전국 아파트 전세수급지수는 94.8로 직전 주 대비 0.03포인트 상승했다. 수도권과 서울 기준은 각각 90.1, 89.6으로 전주와 동일했다.

전세수급지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 이 지수가 기준선인 100 아래로 떨어지면 전세 공급이 수요보다 많아졌다는 뜻이다.

전셋값은 이달에도 떨어지고 있다. 부동산원에 따르면 3월 둘째주(14일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과 전국 아파트 전세가격은 0.02% 하락했다. 수도권과 서울 모두 전주와 같이 각각 0.04%, 0.03% 하락을 기록했다. 이같은 하락세는 8주 연속 이어지고 있다.

전세 가격이 마이너스 변동률을 보이면서 시차를 두고 매매 가격도 동조화될 것으로 보인다. 전셋값 하락이 거래 감소에 따른 매물 적체로 인한 것인데 매매 시장도 크게 다른 상황이 아니기 때문이다. 서울 아파트 매매는 거래 절벽이 이어지고 있다. 국토교통부 통계에 따르면 지난 1월 서울 아파트 매매건수는 1281건으로 2013년 1월 이후 9년 만에 최저치를 찍었다.

거래량 감소로 가격 하락도 이어지고 있다. 지난달 서울 아파트값은 전월대비 0.04% 하락했다. 지난 2020년 5월(0.07%)이후 1년 9개월 만에 하락세로 돌아섰다. 지난주 기준으로는 0.02% 더 떨어졌다.

전셋값에 매매가까지 덩달아 떨어지면서 '깡통전세' 문제도 우려되고 있다. 깡통전세는 매물이 쌓이는 상황에 거래가 줄면서 매매가가 전세가보다 낮아지는 현상을 말한다.

전셋값이 계속 하락세를 보이면 집주인이 세입자를 구해도 전세금 차익을 추가로 마련해야 할 상황에 처할 수 있다. 여기에 매매 가격까지 하락하면 집주인은 집을 팔아도 전세금을 돌려주기 어렵다. 당장 전세금을 돌려줄 수 없는 집주인이 집을 담보로 대출받으면 새로운 전세 세입자에게 깡통전세 부담이 전가되는 '악순환'도 우려된다.

매매가격 대비 전세가격인 '전세가율'은 두달 연속 오르고 있다. 깡통전세 가능성이 더 커졌다는 얘기다. KB국민은행의 월간 주택가격동향 시계열 통계에 따르면 서울 아파트 전세가율은 지난해 11월 54.48%에서 12월 54.54%로 오른 뒤 지난달 54.59%로 두달째 오름세를 이어갔다.

실제 집주인이 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 보증금 반환보증 사고는 매년 증가하는 추세다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2019년 1630건이었던 전세금 반환보증 사고는 2020년 2408건, 지난해 2799건으로 늘었다. 사고 금액도 2019년 3442억원에서 지난해 5790억원으로 급증했다.

우려가 커지고 있지만 상황을 대비할 수 있는 집값 전망은 여전히 불투명하다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "지난달까지 아파트 거래량은 2008년 금융위기 수준까지 내려온 상황에 새 정부 출범으로 재건축 이슈에 따른 신고가가 일부 나오면서 집값 전망이 혼조되고 있다"고 말했다.

이런 상황에 새 정부가 부동산 정책 추진 방향에 대대적인 개편을 예고하면서 시장 관망세가 더 커진 모습이다. 윤 연구원은 "매도자와 매수자 모두 정권교체에 따른 이해득실을 따져보며 당장은 거래에 쉽사리 응하지 않을 것으로 예상된다"고 내다봤다.

이어 "수도권 전세시장은 주요 지역에 물건이 쌓이면서 약세가 이어지고 있다. 윤 정부에서 임대차3법 개정과 민간임대주택사업 정상화 등을 공약했지만 여소야대 구도에서 단시일 내 법 제도가 변경될 가능성은 낮다"며 "이 때문에 당장의 전세시장은 정치 이슈와 상관없이 입주물량과 기존물건 등의 수급요인에 따라 등락을 반복할 전망"이라고 덧붙였다.

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