양도세·보유세 부담에 거래절벽까지 맞물리면서 아파트를 맞교환하는 거래가 늘고 있다.ⓒ연합

양도세·보유세 부담에 거래절벽까지 맞물리면서 아파트를 맞교환하는 거래가 늘고 있다. 아파트 교환거래는 비과세 혜택을 얻을 수 있는 데다 매매가 줄어드는 부동산 조정기에는 가격 변동이 큰 급매 대신 선택할 수 있는 대안이 되기 때문이다.

매물 간 거래로 비용 절감은 물론 빠르게 거래가 이뤄진다는 장점이 있지만 거래 자체가 난해하고 신속한 거래에 면밀한 감정이 이뤄지기 어렵다는 점에서 신중한 거래가 필요하다는 지적도 나온다. 특히 아파트 교환 거래의 경우 탈세의 목적으로 당사자들이 교환가액을 임의로 정할 수 있어 불법·편법 거래에 노출이 쉽다는 점도 우려의 대상이다.

8일 부동산업계에 따르면 연 200건 내외였던 아파트 교환 거래량은 지난해부터 급격히 늘어나고 있다.

한국부동산원 통계를 보면 지난 한 해 아파트 교환 거래량은 431건으로 나타났다. 이는 직전 년도인 2020년(526건)보다 적은 수준이지만 2012년 이후 200~300건을 기록한 것보다 확연히 많은 수준이다.

부동산 교환 거래는 기본적으로 매도와 매수가 동시에 일어나면서 시간과 비용이 줄어드는 장점이 있다. 먼저 부동산 매물 간의 교환이기 때문에 당장 큰 목돈이 없어도 거래가 성사시킬 수 있다. 교환하는 아파트의 차액만큼의 비용만 지불되면 되기 때문이다. 특히 중개수수료는 두 매물 중 높은 매물 가격을 기준으로 한 번만 처리되기 때문에 추가 비용면에서도 효율적이다.

최근 이 같은 거래가 늘어나는 것은 기본적인 장점에 더해 양도세 비과세를 받기 위한 수요가 늘어난 영향이 크다. 실제로 부동산 관련 온라인 커뮤니티에서 눈에 띄게 늘어나는 주택 맞교환 거래 조건은 대부분 같은 지역, 비슷한 면적과 가격이다. 이는 주거 환경을 변경하는 것이 아닌 순전히 절세가 목적이라는 방증이다.

애초에 교환 매매는 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 누리기 위해 고안됐다. 일시적 1가구 2주택은 기존 주택을 보유한 가구가 대체 주택을 취득하거나 상속·혼인·직장 등의 이유로 추가 주택을 보유하게 되는 상황을 말한다.

현행 세법상 투기과열지구·조정대상지역의 1가구 2주택자 중 기존에 2년 이상 실거주하던 주택을 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 내 매도할 경우 1주택자로 간주해 12억원까지 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 기존 주택과 비슷한 가치의 주택을 서로 맞교환 할 경우에도 1주택자로 간주 돼 동일하게 양도세 중과를 면할 수 있다.

예를 들어 A주택과 B주택을 소유한 집주인이 과거 8억원에 매입해 시세가 12억원으로 오른 A주택을 시세가 같은 C주택과 교환할 경우 1주택 자로 적용돼 양도차익 4억원에 대한 비과세 혜택을 볼 수 있는 것이다.

물론 C주택을 새로 취득하면서 발생하는 취득세가 2주택 기준으로 8.8% 약 1억560만원 수준이 나오지만 A주택에 대한 4억원의 양도세 절감 혜택이 더 크고 향후 C주택을 매도할 경우 취득가액 12억원 수준으로 적용돼 양도세도 물지 않을 수 있어 더블 혜택이라는 계산이 나온다.

세 부담을 크게 줄이는 거래라는 점에서 부동산 정체 시기에 꾸준히 늘어날 가능성이 크지만 교환 거래의 경우 당사자들이 교환 가액을 임의로 정할 수 있다는 틈새가 있어 탈세 목적의 불법 편법 거래가 이뤄질 수 있다는 우려도 나온다.

예를 들어 2주택자가 과거 6억원에 구매하고 시세 상승으로 10억원이 된 아파트를 처분한다고 했을 때 양도차익은 필요 경비를 빼고 4억원이다. 여기에 정부가 지난해 발표한 7·10 주택시장 안정 대책에 따라 기본세율(42%)에 20%포인트 상향된 62%가 적용되면 양도세로만 2억4800만원을 내야한다.

그런데 당사자간 합의로 이 아파트를 거래가액 임의 변경으로 12억원에 뻥튀기해서 넘길 경우 취득세 8.8%(1억560만원)가 부과되지만 양도세 비과세가 적용돼 1억원이 넘는 금액을 절감할 수 있게 된다.

과세 당국도 이 같은 상황을 인지하고 있지만 개인 간의 거래를 일일이 감시하기가 쉽지 않은 데다 교환 거래의 경우 국토교통부 실거래가 통계에도 등재되지 않아 사실상 색출이 어려운 상황이다.

그러나 임의 거래가 변경이 적발될 경우 부동산 거래 불법행위로 국토부·경찰청·국세청·지방자치단체 등 관계 기관이 합동해 만든 '부동산거래조사팀'의 조사 대상이 될 위험성도 있다. 불법대상으로 적발되면 과태료 부과 등의 조치가 취해질 수 있다.

전문가들은 교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 상당히 위험한 거래방식인 만큼 예상되는 문제들을 객관적으로 판단해 줄 수 있는 전문가의 도움이 필요하다고 말한다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "부동산 교환 거래는 최근 일시적 2주택 비과세 등과 맞물리면서 더 큰 관심을 받고 있다"며 "비슷한 가치의 주택을 찾기가 쉽지 않고 계약 과정이 상대적으로 복잡하다는 점은 유의해야 한다"고 말했다.

거래가 빠르게 이뤄지는 만큼 '하자거래'도 유의해야 한다. 부동산시장 분석 업체 부동산 인포는 "일반적인 매매 거래가 계약금, 중도금, 잔금, 소유권 이전 순으로 이뤄지는 것과 달리 교환은 계약부터 소유권 이전까지의 기간이 짧다"며 "이 때문에 하자를 파악할 시간이 많지 않기 때문에 거래 전에 면밀한 확인이 필요하다"고 말했다.

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