청년·신혼 LTV 90%…금수저만 좋은 일?

가계부채 누적 및 금리인상시 저소득층 타격 배가

취지 벗어나 고소득 청년층만 수혜…안전장치 없나

서울 부동산 전경. 본문과 무관. ⓒ연합뉴스

여당이 무주택 실수요자 주택담보대출비율(LTV) 한도를 사실상 90%까지 풀어주는 방안을 검토하는 것으로 알려지자 우려의 목소리가 나오고 있다.

가계부채가 위험수위인데다 향후 집값이 떨어질 경우 부실로 이어질 수 있다는 분석이다.

또한 LTV 한도를 풀어주더라도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화로 인해 고소득자가 아니면 실질적으로 혜택을 보기 어렵다는 지적도 나온다.

18일 관련업계에 따르면 최근 더불어민주당이 청년과 신혼부부 등을 대상으로 대출 규제를 완화해주는 방안을 검토 중인 것으로 알려지면서 기대와 우려가 교차하고 있다.

김진표 위원장이 이끄는 부동산특위 세제·금융분과는 투기지역·투기과열지구 내에서는 LTV를 40%로 제한하되 무주택·청년 계층은 비규제지역의 70%를 적용해주자는 내용 등을 논의하고 있다.

여기에 현행 금융권에서 다루지 않는 초장기 모기지를 도입하는 식으로 20%의 우대혜택을 적용하면 집값의 90%까지 자금 조달이 가능하다는 복안이다.

이에 현금 등 자산이 부족한 젊은층 실수요자 사이에서는 기대감이 높아지고 있다. 대출 문턱만 낮아져도 내 집 마련이 수월해질 수 있기 때문이다.

하지만 실제로 규제완화가 이뤄질 수 있을지는 두고봐야 한다. 여당 내부에서도 정부의 기조와 맞지 않아 공감대 형성이 쉽지 않은 것으로 전해지는데다 금리 인상이나 집값 하락 시 발생할 수 있는 여러 리스크도 있기 때문이다.

일단 전문가들 사이에서는 우려의 목소리가 나온다. LTV를 90%까지 허용하면 초저금리 시대에서는 이자부담이 덜하지만 금리가 상승할 경우 이자부담이 커질 수 있다.

시장에서는 이미 금리인상 가능성이 제기되는 상황이다. 미국발 인플레이션 우려가 국내 금리 인상으로 이어질 수 있다는 것이다. 이에 '영끌(영혼까지 끌어서 투자)'로 집을 산 이들의 이자 부담에 대한 우려도 커지고 있다.

여기에 향후 시장이 진정되면서 급등했던 집값이 하락하게 될 경우 담보가치가 떨어지고 대출 부실로 이어질 수 있다는 점도 리스크다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "가계부채가 위험수위라는 점과 집값이 하락하면 손실을 떠안아야 하는 등의 문제가 있어 LTV 규제 완화는 시행하더라도 여러 시뮬레이션을 통해 충분한 검토를 거쳐야 한다"고 말했다.

이자를 갚을 있는 능력을 보는 소득 기준 대출규제인 '총부채원리금상환비율(DSR)'을 40%로 규제한 상황에서 LTV 완화 효과는 제한적이라는 시각도 있다. 실제 대출 한도 혜택을 받을 수 있는 사람은 고소득자라는 것이다.

정부는 오는 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 시가 6억원을 넘는 주택을 사거나 1억원 초과 신용대출을 받을 때 DSR 40% 규제를 적용하기로 했다.

DSR은 대출자의 모든 부채에 대한 원리금 상환 부담을 연소득으로 나눈 비율로 주택담보대출에 도입되면 저연봉자일수록 대출 한도가 줄어들게 된다.

이에 부동산 관련 온라인 커뮤니티에는 "고연봉자가 아니면 LTV만으로 대출 금액이 늘어나겠느냐", "여당의 생색내기용 정책에 불과하다"는 등의 글들이 다수 올라오고 있다.

부동산업계 관계자는 "공급이 없는 상황에서 LTV 등 대출 규제만 완화하면 수요가 갑자기 늘면서 되려 가격에 영향을 줄 수도 있다"며 "시장과 수요자만 혼란스럽게 할 수 있어 충분한 검토가 필요하다"고 말했다.