공공주도 정비사업, 채무 부담 괜찮을까

송고 2021.02.05 10:30 | 수정 2021.02.05 10:37
EBN 권녕찬 기자 (kwoness@ebn.co.kr)

지난해 LH 빚 132조, SH·HUG도 증가세

수익 보장·사업 변수 모두 부담…부채 증가 불가피

서울 시내 전경. ⓒ데일리안DB

정부가 역대급 공급물량을 예고한 2·4부동산 대책을 발표한 가운데 공기업 채무 부담에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다.

공급물량 대부분을 공공기관이 직접 재개발·재건축 등 개발 사업을 통해 투입하겠다는 것이어서 예산과 인력 부담이 커질 수밖에 없는 구조여서다.

정부는 용적률을 높이고 기부채납 비율을 낮추는 방식 등을 통해 사업비를 최대한 낮출 수 있다는 입장이다. 하지만 각종 변수가 많은 개발사업 특성상 사업 리스크를 온전히 공기업이 떠앉는 구조여서 가뜩이나 빚이 많은 공기업의 부채부담 증가는 불가피하다는 지적이 나온다.

5일 공공기관 경영정보 공개시스템 알리오에 따르면 주택 관련 공기업들의 부채가 상당하다. 한국토지주택공사(LH)의 지난 2020년 총 부채는 131조8538억원에 달한다. 최근 5년간 감소 추세를 보이다 2019년 126조6800억원까지 줄었으나 지난해 다시 급증했다.

서울주택도시공사(SH)도 지난 2017년 14조8868억원이던 부채가 지난해 16조2481억원으로 불어났다. 주택도시보증공사(HUG)는 최근 5년간 지속 증가세를 보이면서 지난해 1조9652억원까지 늘었다.

전날 발표된 정부의 2·4 대책 골자는 공공기관이 직접 사업을 주도해 주택량을 획기적으로 늘리겠다는 것이다. 공기업이 단독으로 사업 시행자가 돼 재개발·재건축 사업을 진행하고 역세권·준공업지역·저층주거지를 개발하겠다는 방침이다.

공공이 앞장서는 만큼 사업 리스크에 대한 부담은 온전히 공기업 몫이다. 사업 추진과정에서 발생가능한 법적 분쟁, 자연 재해, 잇따른 선거 등 각종 변수에 따른 부담은 공기업이 부담하게 된다.

정부는 공공 주도 방식을 신설하면서 기존 재개발·재건축 과정 절차 중 하나였던 관리처분인가를 현물선납 방식으로 변경했다. 토지 등 소유자는 사업 동의 시 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 소유권 이전을 하면 이후 모든 사업 리스크는 공기업이 지게 된다.

사업에 동의하지 않는 토지 등 소유자 대상 상대로는 현금보상하겠다는 방침이어서 공기업 부담이 높아질 수 있는 대목이다. 또 세입자에 대한 이주비 지원, 영세상인에 대한 영업보상 및 임시영업시설 조성 등 공기업이 책임져야 될 영역이 만만찮다. 자산 소유자에 대한 10~30%p 추가 수익도 보장한 상태다.

정부는 규제 완화를 통해 건물 용적률을 높이고 기부채납 비율을 낮춰 사업성을 높이는 한편 재건축초과이익환수제 면제 수익을 통해 부채 부담을 낮출 수 있다고 보고 있다. 또 현물선납 방식과 임대가 아닌 분양 방식을 통해 재무부담을 최소화하겠다는 방침이다.

하지만 공공이 얼마만큼 개인 소유자 기대를 충족시킬 수 있을 만큼 사업성을 보장할 지 현재로선 알 수 없다. 큰 방향만 제시됐을 뿐 구체적인 자금조달 방법도 불명확하다는 지적도 제기된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "구체적인 재무계획이 전혀 반영이 안 돼 있다"며 "사업 시행하면 자금을 선투입해야 하는데 HUG가 지급 보증하든 누가 하든 금융사를 끼고 들어와야 하는 만큼 초기 자금 부담이 커질 수 있다"고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "소유자와 공공기관 간 구조적 이해충돌 문제가 있기 때문에 사업 지연 시 공기업 부담이 커질 수밖에 없다"며 "공공기관은 그 특성상 사업추진 속도에 한계가 있는데 국공유지면 그나마 괜찮지만 개인 땅을 상대로 힘 있게 추진되긴 어려울 것"이라고 말했다.

다만 우려만큼 재무손실이 크지 않을 것이라는 견해도 있다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "이번에 선정할 사업구역의 경우 과거 주거환경개선사업과는 달리 사업성이 양호한 역세권 중심으로 선정할 것 같다"며 "최소한의 용적률 상향 등을 통해 손실을 보지는 않을 것 같다"고 말했다.

그는 이어 "공공 입장에서 보면 토지를 현물로 선납받기 때문에 사업비가 대폭 절감되고 다양한 방식의 기존 소유자 재정책 프로그램이 도입되기 때문에 현금청산을 원하는 사람이 많을 것 같지는 않다"며 "다만 방대한 개발사업을 현재의 공공 인력 규모로 충분할지는 의문"이라고 말했다.

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