재개발 사업, 공공·민간 '투트랙' 검토해야

국토부, 연말부터 공공재개발 속도전

조직역량 등 물량·속도 한계 지적

사업성 높은 곳 등 민간에게 숨통 틔워야

서울 강서구 아파트촌 전경, 본문과 무관함. ⓒEBN

정부가 연말부터 공공재개발 사업에 속도를 내겠다고 밝힌 가운데 현재처럼 공공재개발 위주가 아닌 민간재개발과 병행돼야 한다는 목소리가 커지고 있다.

공공기관이 참여하는 공공재개발은 소유자 동의비율 완화와 신속한 인허가 등 다양한 공적 지원을 받는 만큼 주택 공급 확대에 기여할 수 있을 것이라고 평가가 나온다.

다만 재개발 사업에 늘 문제가 되는 주택 보상문제 같은 구체적인 액션 플랜이 부족해 사업 속도나 물량 측면에서 성과가 미미할 것이란 지적이 제기된다. 이 때문에 민간 재개발을 활성화하는 방안도 함께 병행해야 한다는 목소리가 지속 나오고 있다.

18일 국토교통부에 따르면 이달 말부터 서울 도심 주택 공급을 늘리기 위한 공공재개발 사업에 속도가 붙는다.

국토부는 올해 서울지역 공공재개발 공모에 참여한 정비구역 14곳 중에서 후보지를 연내 선정하고 서울 재개발 신규지역과 해제구역 56곳 가운데서 오는 2021년 3월까지 후보지를 선정할 계획이다. 내년 하반기에는 수도권 전역을 대상으로도 후보지 공모를 추진할 방침이다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 시행에 참여하는 재개발 사업으로 용적률 상향(법적 상한의 120%), 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용 제외, 사업비 및 이주비 저리 융자 등의 인센티브를 받을 수 있다.

조합을 설립할 때 토지·주택 등 소유자 75%(4분의3) 이상 동의가 필요한 민간재개발과 달리, 66.7%(3분의2) 이상의 동의가 있으면(이미 조합이 있으면 50% 이상 동의) LH·SH 등 공공기관을 시행사로 참여시킬 수 있다.

대신 공공성을 살리기 위한 취지에서 조합원 분양을 제외한 나머지 물량의 50%를 임대주택으로 공급해야 한다. 공공재개발 사업은 지난 5월 처음 제시돼 본격 도입 단계를 밟고 있다.

현재 국토부 장관으로 내정된 변창흠 전 LH 사장이 공공이 참여하는 재개발·재건축 사업을 강조하는 만큼 최종 임명될 경우 이러한 흐름은 보다 강고해질 것으로 보인다.

변 후보자는 그간의 민간 정비사업에 대해 △해당 아파트 및 주변 아파트의 가격 상승 △개발이익 사유화 △원주민·임차인 내몰림 △서울 내 지역 격차 확대 등을 거론하며 반대 입장을 취하고 있다.

공공재개발은 사업성이 낮고 조합장 비리 등 문제로 사업 추진이 지지부진한 지역에서 호응을 받을 것으로 보인다.

하지만 공공재개발이 흥행을 할 수 있을 것인지에 대해선 회의적인 시각이 많다. 우선 공공재개발 사업의 최대 강점은 신속한 사업 추진이지만 늘 논란이 되는 보상 문제, 지분율 차이 등이 얽힌 이해관계를 어떻게 해결할 것인지에 대한 세부 대안이 없다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "이에 대한 조치없이 이주갈등과 사업리스크 등을 해소해 사업기간을 단축하는 것이 실무적으로 가능한 것인지에 대해 의문"이라고 말했다.

사업지가 수십개에 달하는 만큼 공공기관의 조직역량에 한계가 있어 신속한 사업 추진이 어려울 것이란 분석도 나온다. 이에 따라 공급 물량 측면에서도 충분히 소화하기 힘들 것이라는 지적이다.

이 같은 이유로 인해 민간재개발 사업도 동시에 병행하는 '투트랙'으로 가야한다는 목소리가 나온다. 현재의 민간 주도 재개발 사업은 지정 요건이 매우 까다롭다. 특히 낙후 지역이나 사업성이 좋은 곳은 민간에게 열어 공급을 확대해야 한다는 지적이다.

이태규 한국건설산업연구원 부연구위원은 "노후도가 높은 곳이나 사업성이 좋은 지역은 신규 지정 기준을 민간에게 낮춰 주민들에게 필요한 사업을 할 수 있게 해줘야 한다"고 말했다.

이은형 책임연구원도 "높은 인허가 장벽 등 현재 민간재개발에 대한 과도한 규제는 단계적으로 풀어야 한다"고 말했다.