전국의 미분양 아파트는 지난 2월 말 기준 7만5000여가구인 것으로 집계됐다. 전년 동기 대비 3배 이상 많은 수치다. 부동산 경기 악화가 지속되면서 약 44조원을 부동산PF 대출에 사용한 보험사, 관련 익스포저(위험노출액)이 금등한 여신전문금융사들은 채권 관리에 비상이 걸렸다.ⓒEBN

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실발(發) 제2금융권 위기에 대한 우려가 여전하다. 금융당국은 금융 부실의 '약한고리'로 불리는 부동산 PF에 취약한 2금융권에 대한 집중관리에 들어간다는 구상이다. 부동산PF 우려의 면면을 업권별로 들여다본다. <편집자주>

부동산 시장의 건전성을 들여다 볼 수 있는 각 종 지표들이 일제히 '위험'을 경고하고 있다. 전국 미분양 아파트는 1년 사이 3배 급증했고, 다 짓고도 주인을 못 찾은 주택은 한 달 사이 10% 이상 늘었다. 전 금융사 중 가장 많은 부동산PF 대출을 보유한 보험사, 익스포저(위험노출액) 증가율 1위 여신전문금융사에도 불안이 감지된다.

19일 금융권에 따르면 지난해 12월말 기준 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 129조9000억원이다. 업권별 대출액 순위는 △보험사 44조3000억원 △은행 39조원 △여신전문금융사 26조8000억원 등이다. 보험사들의 대출이 전 금융업권 중 최 상위권을 차지한다.

생보 17개·손보 11개사 부동산PF 보유…연체 관리 '비상'

금융감독원 금융통계정보시스템에 따르면 부동산업 및 임대업 관련 대출이 가장 많은 곳은 8조971억원을 대출한 삼성화재다. 또한 △삼성생명(6조5502억원) △메리츠화재(6조4221억원) △교보생명(5조1655억원) △한화생명(3조5124억원) △DB손해보험(3조1676억원) △미래에셋생명(2조4707억원) △농협생명(2조1536억원) △동양생명(2조1106억원) 순으로 대출 잔액이 많았다.

지난해 연말을 기준으로 보면 보험사들의 대출채권 관리는 큰 이상이 없는 상태다. 작년 12월말 기준 생보사 중 대출채권 연체가 발생한 곳은 △농협생명(5억1500만원) △KDB생명(147억원) 등 2곳에 불과하다.

다만 손보사 중 메리츠화재는 나홀로 1146억원의 연체를 기록했다. 전분기 말(2022년 9월) 채권연체액 1475억원과 비교하면 금액을 329억5900만원 줄이기는 했지만 여전히 생·손보사 중 가장 많은 연체액을 기록중이다. 부동산 관련 대출액 대비 연체율은 1.8%로 직전년도 연말 연체율(0.25%) 대비 7배 이상 급증했다.

메리츠화재 관계자는 "지난해 부동산PF 관련 이슈가 많았고, 이에 사측에서도 해당 대출 관리에 집중하는 중"이라며 "상황이 좋지 않았던 지난해 연말에도 연체율 감소에 성과를 냈고, 올해에도 부실 관리에 신경쓰는 중"이라고 밝혔다.

카드·캐피탈, 부실 채권 급증…위험노출액도 금융사 중 '최악'

여신전문금융사(카드·캐피탈, 이하 여전사)의 부실도 급증했다. 지난해 12월 기준 여전사 부동산PF 대출 잔액은 26조8000억원이며, 이는 전년 동기보다 7조3000억원 증가한 수치다. 연체율은 2.20%이며, 이는 전분기 말 보다 1.13%p 증가한 수준이다.

문제는 특정 캐피탈사를 중심으로 부동산PF발 부실이 증가할 수 있다는 점이다. 금융감독원에 따르면 일부 캐피탈사의 '고정이하여신'(회수의문·추정손실 여신) 비율이 초근 2배 이상 급등하는 등 이상 조짐이 감지된다.

신한캐피탈 작년 12월 말 기준 고정이하여신은 746억원으로 전년(315억원) 대비 2배 이상 급등했다. 한국투자캐피탈은 2억원에서 1154억원으로 세 자릿 수(577배) 증가를 기록했다. 이 외에도 △하나캐피탈(65.9% △KB캐피탈(42.0%) △산은캐피탈(43.0%) 등의 부실 채권이 늘었다.

이는 부동산 개발 관련 대출(브릿지론, 부동산PF) 급증에 따른 것이다. 한국은행 통화신용정책보고서에 따르면 9월 말 기준 여전사 부동산PF 익스포저(위험노출액)는 전년말보다 38% 급등한 27조2000억원에 달한다.

미분양, 상반기에만 10만가구 돌파…연체율 관리 '한계' 위험

다만 보험사, 캐피탈 업계의 부실 관리 노력에도 불구하고, 부동산 시장 여건은 개선될 기미가 보이지 않고 있다. 이에 각 금융사들의 부담은 올해 내내 확대될 것으로 예상되는 분위기다.

국토교통부에 따르면 올해 2월 기준 전국 미분양 아파트는 총 7만5438가구에 달한다. 지난해 같은 기간 2만5254가구와 비교하면 1년 사이 3배 가량 급증한 수치다. 건설업계에서는 올해 상반기 중 미분양 물량이 10만 가구를 상회할 수 있다는 관측까지 나오면서 부동산PF발 흑자도산 우려도 나온다.

보험·캐피탈사의 우려는 특히 '악성 미분양'으로 분류되는 '준공후 미분양'에 몰린다. 아파트 준공 후에도 주인을 찾지 못한 주택이 늘어날 경우 대출 회수 지연은 물론 악성채권 증가로 이어질 수 있어서다. 국토부에 따르면 2월 기준 준공후 미분양 아파트는 8554가구로 전달 미분양(7544가구)보다 10% 넘게 늘었다.

석병훈 이화여대 교수는 "부동산 시장 선행 지표인 미분양률은 10년래 최고 수준"이라며 "부동산PF 원금 회수가 어려워지면 제2금융권, 캐피탈 등의 부실이 커지고, 이는 뱅크런 가능성을 높여 금융위기 단초를 만들 수 있다"고 말했다.

ⓒ금융감독원 금융통계정보시스템

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지