김헌동 SH공사 사장(앞줄 오른쪽부터), 이원재 국토부 차관, 이종배 의원, 유창수 서울시 행정2부시장, 반영운 충북대 교수, 나민희 국토부 팀장, 조정흔 경실련 위원장(뒷줄 오른쪽부터), 이재수 강원대 교수, 정종대 서울시 센터장, 송승현 도시와 경제 대표, 천성희 SH도시연구원장이 '토지임대부 분양주택 활성화 모색 토론회에 참석한 모습. ⓒEBN 안혜완 기자

최고조에 달해 있는 주택가격과 높은 금리로 인해 소위 '반값아파트'로 불리는 토지임대부 주택이 인기를 끌면서 청년세대들의 희망으로 떠오르고 있다.

정부는 토지임대부 주택이 서민 주거의 중간 사다리 역할을 수행해 줄 것으로 기대하고 이를 확대해 나간다는 방침이다.

다만 부동산 전문가들은 취지에는 공감했으나 차익 여부를 두고 개선이 필요하다는 점에서 의견 차이를 보였다.

서울주택도시공사(SH)는 내년까지 서울 전역에 반값아파트로 불리는 토지임대부 분양주택 9000가구를 공급한다고 21일 밝혔다. 최근 분양된 윤석열 정부 첫 토지임대부 분양주택인 고덕강일3단지가 사전예약에 흥행하자 관련 물량을 대폭 늘린 것으로 보인다.

토지임대부 주택은 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식으로 분양되는 주택으로 고덕강일3단지가 이 유형에 속한다. 건물만 분양하기 때문에 주변 시세보다 저렴해 인기를 끌면서 고덕강일3단지 청년특별공급 경쟁률은 118:1을 기록할 정도로 높은 관심을 받았다.

전날(20일) 진행된 '토지임대부 분양주택 활성화 모색 토론회'에서 정종대 서울시 주택정책지원센터장은 "토지임대부 주택은 건물만 분양가로 책정해 매우 저렴하므로 부담 가능한 수준에서 자가주택 공급 및 소유 증진이 가능하다"고 전제했다.

그러면서 "서울시 주택시장의 특성상 주택가격과 금리 부담으로 실수요자와 공급자 모두 어려운 상황이며, 시민 주거안정화를 위해 공공의 역할이 중요한 시점"이라고 평가했다.

정 센터장은 토지 임대부 주택을 주거사다리로서의 역할을 수행하기 위해선 △부담가능한 주택으로 자가소유 증진 가능 △토지 비축 및 활용 가능 등에서 토지임대부 분양주택이 적용될 필요가 있다고 봤다. 이전까지는 임대주택과 사용가치를 강조했다면 이제는 시세차익을 시간별·단계별로 일부 인정해줌으로써 그 갭을 통해 수분양자가 자가 주택을 마련할 수 있도록 지원하자는 것이다.

이날 토론회에 참석한 전문가들은 토지임대부 주택의 활용 및 활성화 방안에서 차이를 보였다.

가장 큰 시각차가 드러난 것은 '시세 차익 인정 여부'였다. 일정 기간이 지난 후에는 시세 차익을 인정해 그 갭을 통해 자가주택을 마련할 수 있도록 지원해야 한다고 의견과 시세 차익을 원천적으로 차단해 주거약자들의 주거안정을 도모해야 한다는 의견이 갈렸다.

앞서 토지임대부 주택은 소위 '로또분양' 문제가 크게 대두되면서 주택법 개정이 이뤄진 바 있다. 토지임대부 주택 형식으로 서울에 공급된 'LH 강남 브리즈힐'과 '서초 LH 5단지'가 당초 분양가 대비 실거래가 혹은 호가가 5배 정도 상승해 과도한 시세차익을 발생시켰다는 논란이 일어났다.

이에 지난 2021년 '전매제한 5년 이후 사인(私人) 간 거래 허용'에서 '분양가 수준의 공공환매'로 주택법이 바뀌었다.

조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 "시세 차익을 인정하는 순간 더 큰 혼란이 생기는 만큼 임대를 통한 사용가치를 높이면서 투기수요를 확실히 차단하는 모델로 발전해야 한다"며 "주택을 통해 재산을 늘리려는 수요에 초점을 맞추기보다는 어떻게 청년층 등 주거 약자들에게 수용가능한 가격으로 분양할 수 있는지를 고려해야 한다"고 주장했다.

조 위원장은 토지임대부 주택이 전세 제도 대안으로의 역할을 할 수 있다고 봤다. 그는 "전세 제도는 그간 주거사다리 역할을 했으나 임차인 보호에 취약하고 갭투기를 성행하게 하는 부작용이 있었다고 보고, 분양주택과 같은 자산 증식 수단 기능을 포기하는 대신 안정적으로 생활하도록 도울 수 있을 것"이라고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표도 "초기 부담이 적은 공공분양이기 때문에 재산 형성이 늦은 청년들이 관심을 가질 만하다"면서도 "다만 토지임대부 주택은 '서민의 주거비 부담 경감'과 '주거안정'에 기여하기 위해 도입한 제도인 만큼, 특정 계층에 '로또'와 같은 혜택이 가서는 안 되고 정체성을 상실하지 않도록 고민해야 할 것"이라고 강조했다.

반면 정 센터장은 “바뀐 제도가 다시 부동산 상황에 맞게 개선돼야 한다”고 말했다. 그는 △5년 이내에는 실거주 의무를 적용해 LH에만 분양가 수준으로 환매하도록 하고 △10년 이내는 전매 제한을 걸고 시세차익의 일부(70% 이하)를 인정해주고 △10년 이후에는 전매를 허용해 사인간의 거래를 허용하고 시세차익을 인정하는 방향으로 개선하자고 제안했다.

건의된 개선안에 따르면 9년에서 10년정도가 되면 시세차익의 70%를 인정하게 된다. 정 센터장은 "과거 제공했던 해당 유형 주택 사례들을 살펴보면 분양가가 현재 실거래가의 약 70%가량이 된다"면서 "이를 고려해 시세차익을 해당 수준 인정하기로 한 것"이라고 말했다.

또 일반적으로 건물의 미래가치는 감가 상각되므로 토지임대부 분양주택의 가치가 '0원'에 수렴할 것이라는 우려에 관해서도 입을 열었다. 정 센터장은 "실제 토지임대부 분양주택 거래 시에는 지상권 등이 토지가치로 인정돼 가격이 책정되고 있다"고 설명했다. 또한 "토지임대부 주택도 재건축이 허용되고 있다"고 언급했다.

공공주택 나눔형은 환매시 LH의 감정평가 후 감정가에서 분양가를 제한 금액으로 환매액이 결정된다. 수익 여부와 무관하게 수분양자와 공공이 7:3 비율로 부담하며 차익이 생길 경우 30%는 공공 환수되고 시세차손이 있는 경우 수분양자가 이의 70%를 감수해야 한다.

김헌동 SH공사 사장은 "고덕강일 3단지 사전예약 결과를 토대로 또 다른 제도의 미비점은 없는지 세밀히 검토하고, 토론회에서 나온 의견을 적극 수용해 더 나은 토지임대부 분양주택 활성화 방안을 수립할 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지