'뉴홈' 다음 타자는 고덕강일…흥행 이어갈까

송고 2023.02.23 02:00 | 수정 2023.02.23 02:00
EBN 안혜완 (ahw@ebn.co.kr)

'고덕강일3단지' 27일 분양…대단지·서울 입지 관심

"흥행 지속 가능성 높아…'토지임대료' 걸림돌 작용"

경기도 고양시 한국토지주택공사(LH) 고양사업본부에 사전청약을 알리는 플래카드가 걸린 모습. ⓒ연합

윤석열 정부 첫 공공분양주택인 '뉴:홈' 사전 청약에 무려 2만 7000여명이 몰리면서 흥행에 성공한 가운데 오는 27일 사전예약에 들어가는 '고덕강일3단지 뉴:홈'에도 이목이 쏠리고 있다.

23일 서울주택도시공사(SH공사)에 따르면 서울 강동구 강일동 일원에 총 1305호 대단지로 조성되는 고덕강일3단지는 사전청약 중 유일하게 서울시에서 분양된다. 공급 물량은 총 500호(전용 59㎡)로 전체물량의 80%인 400호는 청년 특공 등 '청년·신혼부부·생애최초 특별공급'으로 진행된다. 40년 간 거주한 뒤 재계약을 통해 최장 80년까지 거주할 수 있다.

이 단지는 나눔형 주택에 해당한다. 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 '토지임대부 분양주택' 형식으로 분양된다.

고덕강일3단지는 뉴홈 첫 토지임대부 분양주택으로 분양가가 주변 시세에 비해 저렴하지만 매달 토지 임대료를 내야 한다는 게 특징이다. 해당 주택 분양가격은 본 청약 시점 추정가(약 3억5500만원)로 추정 토지임대료는 매달 40만원 가량 이다. 즉 거주시 분양가 3억5500만원을 내고 이후 매달 40만원씩 토지임대료를 내야 한다. 증여를 하게 되면 증여받은 자가 내야 한다. 의무거주기간은 5년으로 최소 2400만원은 토지임대료로 내야 하는 셈이다.

또 토지임대료는 SH공사에서 2년에 한 번 인상할 수 있다. 주변 시세에 따라 시세가 많이 오른 경우 최대 5% 인상될 수 있다.

이와 관련해 김인만 부동산연구소장은 "토지임대가격이 부담으로 작용한다"며 "분양가는 주변 시세 대비 저렴하나 토지 임대료를 내다 보니 사실 40만원씩 월세를 내는 느낌일 것"이라고 했다. 이어 그는 "실제 사전예약을 하려다가 토지 임대료 때문에 주저하고 있다는 사람들도 있다"고 덧붙였다.

이번 사전예약 공고 가격은 추정가로 실제 건물 분양가 및 토지 임대료는 본청약 시점에 관련 규정에 따라 최종확정 공고할 예정이라 변동 가능성도 있다. 본 청약은 후분양을 적용해 공정의 90%가 완료된 시점(2026년 하반기 예정)에 진행할 계획이다.

SH공사 방침을 보면 수분양자는 매월 토지임대료를 납부하는 게 원칙이다. 다만 보증금 방식을 원할 경우 전환 등을 통해 임대료 부담을 덜어줄 계획이다. 아울러 SH는 국토부 등과 협의해 월 임대료 선납 시 할인을 제공하는 등 수분양자의 편의를 높이고 주거비용을 낮출 수 있는 대안을 모색할 계획이다.

공공주택 나눔형을 환매하고자 할 경우 의무거주기간(5년)이 지나면 한국토지주택공사(LH)에 요청을 할 수 있다. 환매를 요청하면 LH에서 감정평가 후 감정가에서 분양가를 제한 금액으로 환매액이 결정된다. 다만 수익 여부와 무관하게 수분양자와 공공이 7:3 비율로 부담한다. 차익이 생길 경우 30%는 공공 환수되고 시세차손이 있는 경우 수분양자가 이의 70%를 감수해야 한다.

SH공사는 "환매전매 제한기간은 10년으로 10년 이전까지는 LH에 환매하고 10년 이후에는 개인간 거래가 가능하도록 법 개정이 추진되고 있다"고 했다. 이어 "지금은 환매 주체가 LH만 가능하나 추후 SH를 비롯해 지방 공공기관과 공급한 공공주택 사업자도 가능하도록 관련법이 개정되고 있다"고 부연했다.

건설업계 한 관계자는 "(뉴홈 고덕강일3단지는) 주변 단지에 비해 분양가가 저렴한 편으로 성공할 가능성이 높다"고 평가했다. 실제로 SH가 내놓은 고덕강일3단지 전용면적 59㎡ 본청약 시점 추정가는 약 3억5500만원으로 인근 신축 아파트인 '강동리버스트 4단지' 동일면적 최근 매매가인 7억 3700만원(2월 9일·국토부 실거래가 기준)의 절반 수준이다.

김제경 투미부동산 소장은 "시세 대비 저렴해 분양이 잘될 수 있지만 토지임대부 주택과 같은 형태는 추후 문제가 발생할 여지도 많다"며 "일단 토지가 거주자의 소유가 아니다보니 추후 재산권 행사 시 어려움이 발생할 수 있다"고 지적했다.

김인만 소장은 "성공할 가능성이 높지만 고양창릉 만큼은 흥행하지는 못할 것"이라고 봤다. 그는 "사실 '뉴홈'은 지금 부동산 시장이 좋아서 성공한 것이 아니라 가격이 낮아서 성공한 것"이라며 "토지 임대부는 토지가 내 소유가 아니다 보니 그 부분이 걸림돌이 될 수 있다"고 말했다.

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