수도권의 한 모델하우스ⓒEBN DB

새 아파트 분양가격이 급등하는 반면 기축 아파트 가격은 큰 폭으로 떨어지면서 시세차익 기대감이 사라지고 있다. 이에 '로또 청약', '청약 불패'로 불렸던 수도권에서도 신규 청약시장 냉각이 심화될 것으로 우려된다.

3일 국토교통부에 따르면 지난 9월 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 집계됐다. 미분양 주택이 4만가구를 넘은 것은 2020년 1월 이후 처음이다. 특히 수도권 미분양이 급증하고 있다. 올해 8월 5012가구였지만 9월에는 7813가구로 55.9%늘었다. 지난달과 이달에도 분양이 이어지는 만큼 미분양 주택은 보다 많아질 가능성이 높다.

미분양 급등은 전반적인 부동산 경기가 침체된 상황에서 분양가는 큰 폭으로 오른것이 영향을 줬다. 특히 올해 서울 및 수도권에서 분양한 단지들의 경우 분양가 상한제 개편, 토지 값 상승, 건축비 급등이 맞물리면서 분양가 상승을 체감 폭이 커졌다.

지난 9월 경기도 의왕시에서 분양했던 '인덕원자이SK뷰'는 최초 분양 당시 일반모집 522가구에 2900명이 접수하며 평균 5.6대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 그러나 당첨자들이 계약을 포기하면서 508가구가 무순위 청약으로 나왔다. 최근 508가구를 대상으로 진행한 선착순 분양에서 단 6명만 청약 의사를 밝혔다.

저조한 흥행은 인근 단지 매매가격이 큰 폭으로 떨어진 데 따른 것으로 풀이된다. 미달을 기록한 인덕원자이SK뷰 전용면적 59.9㎡ 분양가는 약 7억7800만원으로 인접 단지인 '인덕원 센트럴자이' 전용면적 59.9㎡ 최근 매매가격 7억7000만원보다 높다. 기축 단지들의 매매가격이 하향하는 추세여서 현재로서는 시세차익을 기대할 수 없는 상황이다.

지난 9월 경기 수원시 권선구에서 분양한 '수원 아이파크 시티 10단지'는 일반공급(1·2순위) 당시 128가구 모집에 681명이 청약통장을 접수했던 곳이다. 평균 경쟁률 5.32대1의 양호한 성적을 냈지만 이 중 80명이 계약을 포기했다.

아이파크시티10단지 미분양 역시 높은 분야가가 발목을 잡았다. 전용 84㎡ 분양가는 6억8042만~7억3902만원으로 인접 단지인 아아파크시티5·6단지(2015년 준공)에서 올해 3월부터 8월 셋째 주 까지 거래된 동일면적 실거래가격 6억5000만~7억1000만원보다 높다. 이에 지난달 12일 진행된 무순위 청약에서도 12가구 미달을 기록했다. 2차 무순위 청약은 이달 7일 진행될 예정이다.

시세차익 기대감은 서울에서도 사라졌다. '칸타빌 수유팰리스' '남구로역동일센타시아' '천왕역모아엘가트레뷰' 등 중소건설사 단지는 물론 '한화포레나 미아' 등 대기업 브랜드 단지에서도 미분양이 속출한 것이다.

남구로역동일센타시아 1순위 청약에서 16개 타입 중 △전용 33㎡(1가구) △34㎡(1가구) △43㎡(2가구) △36㎡(4가구) 등 4개 타입이 미달됐다. 미달을 기록한 전용 36.9㎡의 분양가는 4억4700만원으로 인접한 '구로두산위브' 동일 면적 매매가(5억2000만원, 6월 거래)와 큰 차이가 나지 않는다.

천왕역 모아엘가트레뷰는 일반분양 134가구를 분양했지만 이 중 129가구가 무순위 청약으로 등장했다. 대거 미달을 기록한 전용 84㎡의 분양가는 10억9500만원으로 인근 '천왕연지타운2단지' 전용 84㎡ 최근 실거래가(8억7000만원, 4월)과 비교하면 약 2억원 이상 비싸다.

반면 차익 기대감이 있는 단지들은 여전히 높은 청약률을 보이고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난달 26~27일 진행된 '송파 시그니처 롯데캐슬' 무순위 청약에 전용 84㎡ 2가구 모집에 3만1786명이 몰렸다. 이 단지 분양가는 3년 전 수준인 8억7100만~8억9300만원이다. 인근 단지인 송파파크센트럴 전용 84㎡ 최근 매매가격 14억7500만원 대비 5~6억원 낮다.

문제는 '고분양가=미분양' 공식이 현실화됐지만 건설사들은 분양가격을 낮추기 어려운 환경이 됐다는 점이다. 전체 분양가의 약 70%를 차지하는 토지비 상승률은 최근 3년 연속으로 10%대를 기록했다. 이 외에 시멘트, 인건비 등 공사 원가가 상승하면서 가산비, 건축비도 크게 오른 상태다.

악성 미분양(준공 후 미분양)우려도 높다. 가격이 높은 만큼 미분양 소진 속도도 더뎌서다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월말 기준 서울 내 준공 후 미분양 물량은 187건이다. 8월 통계는 188건으로 한 달 사이 1건만 거래가 성사됐다는 것을 의미한다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 "정부가 분양가상한제 개정, 주택시장 현실화 등을 추진하고 있지만 이 정책이 건축비, 토지비 동반 상승과 맞물리며 분양가 부담을 높인 상황"이라며 "건설사들의 경우 이를 분양가격 인상으로 해소해야 하지만 시장 거부감이 있어 적극적인 분양을 꺼릴 수 있다"고 말했다.

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