고분양가 아파트 미분양 직격탄…딜레마 빠진 건설업계

송고 2022.10.26 10:55 | 수정 2022.10.26 10:56
EBN 권한일 기자 (kw@ebn.co.kr)

원가 상승·미분양 공포…시공·시행사 고민 가중

ⓒ연합

분양가의 기준이 되는 기본형 건축비가 오르고 분양가 상한제가 완화됐지만 미분양 증가 폭이 커지면서 건설사들의 고민이 깊어지고 있다. 건설 원가 인상에 따라 분양가를 높인 단지들이 청약률 미달과 미분양이라는 성적표를 받아들고 있기 때문이다.

고분양가 수도권·지방 신규 단지, 대거 줍줍행

26일 한국부동산원 청약홈에 따르면 경기도 의왕시 내손동 '인덕원자이SK뷰'는 전날 진행한 508가구에 대한 무순위 청약(일명 줍줍)에서 단 6가구만 접수돼 502 가구가 미분양으로 남았다. 앞서 진행된 순위 내 청약에서 과반이 넘는 56.5%(508가구)가 미달된 바 있다.

이 단지는 주변 시세보다 높은 분양가로 인해 미달과 미분양으로 이어졌다는 분석이다. 실제로 인덕원SK뷰 전용면적 59㎡의 공급가는 7억7800만원이다. 이는 인접한 인덕원센트럴자이 동일면적이 지난달 7억500만원(10층)·7억7000만원(11층)에 잇달아 거래된 데 비해 비싼 편이다.

인근 안양시 호계동에서 두산건설이 시공하는 평촌 두산위브 더프라임도 상황은 비슷하다. 지난달 마감된 청약에서 전체 178가구 중 62.4%인 111가구가 순위 내 미달됐다. 이 곳의 전용 84.9㎡의 분양가는 8억8840만원으로 인근 호계1·2차 현대홈타운에서 지난 7월 거래된 동일면적 실거래가 7억9600만원과 6억9000만원 보다 높다.

지방 사정도 비슷하다. 일례로 경남 사천시 용현면에 DL건설이 시공하는 e편한세상 사천 스카이마리나는 일반분양 물량 1035가구 중 578가구가 무더기로 순위 내 미달됐다. 이 단지 전용 84.91㎡의 분양가는 3억3200만원으로 사천 시내 주요 단지인 사천KCC스위첸(2020년 준공·1078세대)의 지난달 동일면적 3건의 평균 실거래가인 2억9300만원보다 높다.

건설업계 관계자는 "택지비와 건축비, 인건비 등 시공 원가 상승에 따른 분양가 반영이 당연하지만 청약률 급감과 미분양 증가로 오히려 눈치 껏 분양가를 손봐야 하는 난감한 상황"이라고 토로했다.

원가 상승에도 분양가 책정 놓고 업계 고민 가중

서울시와 경기도에 따르면 지난달 말 기준 두 지역 미분양 아파트는 각각 719가구·5553가구로 전월 대비17.9%·74.6% 늘었다. 국토부의 8월 말 통계를 보면 전국 미분양 가구는 작년 말보다 85.8% 불어난 3만 2722가구에 달한다.

건설 원가 상승에 따른 분양가격 오름세도 이어 지고 있다. 주택도시보증공사(HUG) '민간 아파트 분양가 동향'을 보면 지난달 기준, 최근 1년간 전국 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 450만 5000원으로 1년 새 5.9% 올랐다. 이 중 5대 광역시(부산·대구·광주·대전·울산)와 세종시의 평균 분양가는 1년 새 11.45% 올라 3.3㎡당 469만4000원을 기록했다.

일반적으로 분양가는 시공사 수익과 직결돼 건설사들은 분양가 인상을 반긴다. 하지만 최근 고금리와 물가 인상으로 수요자들 사이에 고분양가 단지 선별과 청약 경쟁률 양극화 현상이 나타나 시공·시행사의 고민도 깊어지고 있다.

상반기까지만 해도 건설업계는 자재값과 인건비 상승 등을 내세워 기본형 건축비 인상과 분양가 반영을 강하게 요구해 왔다. 정부도 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비를 7월과 9월 잇달아 인상하고 분양가 상한제 기준 등을 대폭 완화한 바 있다.

평균 분양가에 따라 청약률도 갈리는 모습이다. 부동산R114와 경기도 자료를 종합하면 파주와 오산은 각각 운정3지구, 세교2지구 등 분양가 상한제 적용 단지 위주로 공급돼 각각 4070가구·2148가구가 대거 분양됐지만 지난달까지 한 자릿수 미분양만 남았다. 반면 양주와 안성 등 분양가 상한제 미적용 지역에서는 미분양이 급증해 각각 1149가구·1468가구가 미분양 상태다.

한 중견 건설사 관계자는 "최근 시장 상황이 나빠져 자체사업지에서 분양가 책정에 대한 고민이 커졌다"면서 "분양가는 기본적으로 원가에 일부 수익만 포함되는 구조라 미분양이 터져서 각종 프로모션과 금용 혜택 등을 제공하거나 향후 분양가격 할인까지 진행할 경우 (분양가 인상은) 무용지물이나 마찬가지"라고 토로했다.

분양가 인상과 미분양 우려를 놓고 건설업계의 고민은 당분간 이어질 전망이다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "시장 악화로 건설사들이 원래 계획하고 있던 분양 사업들도 제대로 진행되지 않고 있는 상황"이라며 "금융 부담과 물가 인상에 분양가를 올려 받아야 하지만 가격을 올렸을 때 분양이 제대로 될 것인가에 대한 우려는 커지고 있다"고 진단했다.

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