역전세난 커지는데…규제에 대출도 막힌 집주인들

송고 2022.09.07 14:18 | 수정 2022.09.07 14:19
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

계속 쌓이는 전세 매물, 두 달 새 30% 증가

전셋값 밑도는 매매가, 역전세 사례도 등장

세입자를 구하지 못한 집주인은 보증금 반환을 위해 돈을 빌려야 하지만 대출 여건도 녹록지 않은 상황이다. ⓒ연합

가을 이사철에 접어들었지만 매매시장은 물론 전월세시장에 침체 분위기가 이어지고 있다. 전세 수요 급감에 따라 새로운 세입자 구하기가 어려워지면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '역전세난' 우려도 커지고 있다.

세입자를 구하지 못한 집주인들 대부분은 어쩔 수 없이 전세금 반환 대출을 알아봐야 하지만 깐깐한 대출 규제에 이마저도 쉽지 않은 상황이다.

7일 부동산업계에 따르면 수도권 아파트 전세 매물은 두 달 만에 30% 가까이 증가하면서 적체되고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실 통계를 보면 이날 기준 수도권 아파트 전세 매물은 9만7879건으로 7월(7만6273건)보다 28.3% 증가했다.

전세 물건이 쌓이면서 서울 아파트 전세가격도 한국부동산원 집계 기준 올해 1월 0.01% 상승을 끝으로 하락 전환한 뒤 7월까지 6개월간 0.64% 하락했다.

매물 증가와 동시에 가격 하락이 이뤄지고 있는 것은 적체되고 있다는 것이다. 통상 가을 이사철이면 거래량이 늘어나기 마련이지만 최근의 흐름은 이례적이라는 게 부동산 전문가들의 설명이다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "금리 인상 여파로 월세 수요가 늘고 거래절벽에 급매로 나왔던 물건 일부가 전세시장으로 유입되며 물량 압박을 키우고 있는 상황"이라며 "가을 이사철 상황을 지켜봐야겠지만 이사 수요가 전처럼 많이 늘어나긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

전세 수요가 급격히 줄어들면서 시장 분위기는 세입자 우위적으로 바뀐 모습이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 성북구 돈암동 한신아파트 전용면적 132.96㎡는 지난 7월 전세보증금 6억5000만원에 갱신계약이 체결됐다. 이는 2년 전인 2020년 10월 체결된 종전 계약보다 보증금이 1억원 낮은 수준이다.

경기 수원시 영통구 망포동 힐스테이트 영통 전용면적 84㎡ 매물은 지난달 17일 6억5000만원에 전세 계약을 체결했다. 지난해 7월(8억4000만원)과 비교하면 약 2억원 내렸다. 호가도 5억원까지 내렸다.

역전세 사례도 나왔다. 경기 안산시 단원구 초지역메이저타운푸르지오파크단지 전용면적 64㎡는 지난 2일 3억원에 실거래로 매매됐지만 해당 평형의 전세가는 3억1000~3억4500만원에 형성돼 있다.

문제는 전세를 끼고 집을 산 갭투자자의 경우 계약 만료 시 세입자에게 내줄 보증금 마련이 어려워 새 세입자를 구해야하는데 전세 수요가 떨어진 상황이라 세입자에게 보증금을 돌려주지 못화는 역전세난 우려가 커지고 있다는 점이다.

세입자를 구하지 못한 집주인은 보증금을 내주기 위해 대출을 알아봐야하지만 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 해당 대출도 주택담보대출 일환이란 점에서 LTV, 강화된 DSR이 모두 적용되면서 문턱이 높아졌기 때문이다.

세입자 내보낼 때 활용할 수 있는 전세퇴거자금대출도 LTV, DSR이 모두 적용된다. 예를 들어 서울에 있는 10억짜리 집이라면 LTV는 9억까지는 40%, 초과분에 대해서 20%가 적용된다. 9억까지 40%의 3억6000, 9억 초과분에 대한 1억은 20%, 2000만원이 대출돼 총 3억8000만원이 이 집의 대출 한도다.

해당 아파트의 전세가율을 60%라고 가정할 경우 집주인이 세입자에게 내줘야 할 보증금은 6억원에서 적게는 5억원 중후반대다. 새 세입자를 구하지 못할 경우 집주인은 대출을 받고서도 3억원 가까운 자금을 마련해야하는 셈이다.

대출 한도도 적은데 조건도 까다롭다. 전세퇴거자금대출은 1주택자만 가능하고 다주택자들은 받을 수 없는 신청 요건도 있다. 또한 전세퇴거자금은 주택을 추가로 매수하지 않는다는 약정서를 쓰게 돼 있어 추후 입주권을 구매하거나 분양권에 당첨되더라도 3년 동안 주택관련 대출을 받을 수 없는 부가 조건도 있다.

대출이 막혀 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 결국 피해는 세입자에게 돌아간다는 점에서 집주인에 대한 출구 전략이 마련돼야 한다는 의견도 나온다.

부동산 업계 관계자는 "최근 정부는 깡통전세 등 전세사기 근절 같은 임차인 보호 방안을 마련하고 있는데 역전세난 우려가 커지는 상황에 임대인을 지원하는 정책이 부재할 경우 피해는 임차인에게 돌아간다"며 "근본적인 우려를 해결하기 위해서는 임대인과 임차인 모두를 지원하는 방안을 마련해야 한다"고 말했다.

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