서울시의 도시 재개발 사업에 대한 기대감이 노후 시설물들의 재생 가능성을 위축시키고 있다.ⓒ연합

서울시의 도시 재개발 사업에 대한 기대감이 노후 시설물들의 재생 가능성을 위축시키고 있다. 집값 상승을 단숨에 끌어올릴 수 있는 재개발 사업에 대상지가 되기 위해서는 지역 노후화가 유지돼야 하기 때문이다.

최근 서울시가 신속통합기획에서 탈락한 지역도 '모아타운' 사업에 신청할 수 있게끔 공모 대상을 늘리면서 노후화 유지를 희망하는 지역은 더 많이 늘어날 전망이다. 30년이 넘어가는 건축·시설물들이 노후화하면서 도시 안전성은 갈수록 악화되고 있다.

8일 서울시와 정비업계에 따르면 저층 주거지 정비 모델인 모아타운 공모 대상에 신속통합기획 탈락지도 포함된다. 당초 서울시는 재개발 등 대규모 정비사업이 추진되는 지역과 중복돼 발생하는 주민갈등을 최소화하기 위해 신속통합기획 재개발 탈락지 등을 공모 대상지에서 제외한 바 있다.

서울시는 공모 마감을 20여일 앞두고 신청대상을 대폭 확대했다. 신통기획 공모 탈락지는 자치구 추천을 받은 59곳 중 최종 후보지 21곳을 뺀 38곳에 달한다.

기존 예상대로라면 신통기획에 탈락한 공모지는 다른 도시 개발 사업을 추진하거나 노후화된 건물을 보수하는 등 재생 사업에 나섰겠지만 재개발 기대감이 다시 번지면서 노후화는 당분간 유지될 전망이다.

신통기획이나 모아타운에 참여하기 위해서는 지역 노후도가 유지돼야 하는데 재생사업이 이뤄질 경우 노후도가 개선돼 재개발 요건을 맞추는 데 방해가 되기 때문이다.

신통기획 재개발 구역지정을 위한 법적요건은 노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상과 노후도 연면적 2/3 이상이 필수며 신축현황과 재해위험지역의 비율에 따라 가점이 부과된다. 모아타운 대상 조건은 면적 10만㎡ 미만, 노후·불량건축물이 50% 이상인 지역을 대상으로 한다.

문제는 서울 대부분의 노후 지역이 재개발 대상지에 포함되기 위해 노후화를 유지할 것으로 예상되면서 도시 안전에 대한 우려감도 커지고 있다는 점이다.

국토교통부가 이날 발표한 '전국 건축물 현황' 자료에 따르면 지난 2020년 기준 30년이 지난 노후 주택은 전국 460만3214동 중 221만8932동으로 48.2%, 지난해 기준으로는 49.1%에 달했다. 수도권 기준으로 주거용 건축물의 38.7%가 서울 지역 비율은 28.5%로 전국 평균 19.2%를 크게 웃돌았다. 수도권과 서울의 주택 10개 중 4개, 3개는 노후화돼 붕괴 가능성이 높은 주택이라는 의미다.

공공건축물도 마찬가지다. 한국건설산업연구원이 발간한 '노후 공공건축물 복합개발 민자사업 활성화 방안' 보고서에 따르면 지난 2019년 기준 서울지역에 30년 이상 된 노후화 공공건축물은 23.2%(5만198동)로 집계됐다.

건산연은 이들 건축물은 안전사고 위험도 커지고 있다고 분석했다. 또한 상업지역 내 30년 이상 된 노후 공공건축물의 평균 용적률은 77.6%에 불과하며 공공건축물의 수는 증가하고 있으나 매년 운영손실 규모는 커지고 있는 것으로 나타났다.

건축물만의 문제는 아니다. 최근 국회입법조사처는 '도심지 지반침하의 원인과 대책' 보고서에서 2017년부터 2021년 6월까지 최근 5년간 서울에서 73건의 지반침하(싱크홀)가 발생했다고 밝혔다. 지하시설물의 노후화가 주요 원인이었다.

보고서는 "지하안전관리에 관한 특별법을 제정해 2018년부터 시행하고 있지만 도심지 곳곳에서 지반침하로 인한 붕괴위험이 지속되고 있다"며 "지하공간통합지도, 지하수 기초조사 등 '지하공간 기초자료'를 우선 구축해야 한다"고 강조했다.

또 지반침하 위험지역에 대해서는 광범위하게 중점 관리하고 특히 도심 노후 건축물 및 시설물에 대해서는 별도의 안전 관리 업무를 수행해야 한다고 덧붙였다.

정비업계 한 관계자는 "지역 노후화가 심각하더라도 서울시의 재개발 사업에 대한 기대감 때문에 도시 재생사업에 부정적인 입장을 드러내고 있다"며 "신통기획이나 모아타운 대상지에 선정되지 않더라도 2차, 3차 후보지 지정을 노리자는 의견이 나올 뿐 도시 안전을 위해 재생사업을 추진하자는 의견은 드물다"고 우려했다.

그러면서 "재개발 사업도 중요하지만 지나치게 노후화돼 붕괴 등 위험도가 높은 지역은 재생·개선 사업 대상지로 선정하는 등 행정집행을 위한 세부적인 검토가 필요하다"고 덧붙였다.

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