수도권 공공택지 3차 사전청약이 18일 청약공고를 시작으로 접수신청이 진행된다.ⓒ한국토지주택공사(LH)

수도권 공공택지 3차 사전청약이 18일 청약공고를 시작으로 접수신청이 진행된다. 수도권 집값 상승세가 지속하는 상황에서 주변 시세보다 수억원 저렴하게 아파트를 분양받을 수 있어 내 집 마련을 꿈꾸는 20·30대 젊은 층의 청약 열기가 뜨거울 것으로 보인다. 특히 3차 신청에는 서울과 인접한 하남교산과 과천 주암이 포함되면서 높은 경쟁률을 보일 것으로 전망된다.

이번 3차 청약은 공급 지구 수와 물량이 가장 적은 것도 경쟁률을 높이고 있다. 전문가들은 "사전청약 물량의 85%가 신혼부부, 생애 최초 등 특별 공급으로 분양되는 만큼 자격 요건에 맞는 특별 공급 물량을 파악해 청약하는 게 중요하다"고 조언한다.

앞서 국토교통부는 지난 17일 3차 사전청약 모집공고를 공개했다. 이에 따라 정부는 이달 내 접수를 시작할 예정이다. 오는 25일 2차 사전청약 당첨결과 발표 이후가 될 것이란 예상이다.

3차 사전청약에서는 △하남 교산 △과천 주암 △시흥 하중 △양주 회천 등 총 4개 지구 총 4167가구가 공급된다. 지구별로는 △과천주암 1535호 △하남교산 1056호 △양주회천 825호 △시흥하중 751호 등이다. 3차 사전청약 물량은 1차 4333가구와 2차 1만100가구보다 적은 수준이다. 올해 남은 4차 청약은 회차 중 가장 많은 물량이 공급될 것으로 보인다.

3차 청약은 3기 신도시 중에서도 사실상 서울권으로 평가받는 과천과 하남이 포함된 데다, 배정 물량이 가장 적을 것으로 예상되는 만큼 경쟁률도 가장 치열할 것이라는 전망이다.

국토부는 3차 물량의 추정분양가는 주변 시세의 60∼80% 이하 수준으로 분석했다. 공공택지에서 공급되는 공공분양주택은 '택지비+건축비+가산비' 공식에 따라 분양가 상한제가 적용된다. 이 때문에 수요자들은 시세보다 낮은 분양가를 기대하고 있다.

3차 물량 대부분은 중소형인 전용 59㎡ 이하로 배정됐다. 4167호 중 과천 주암 84㎡(114호)를 제외한 나머지가 모두 이에 해당한다. 이에 따라 과천 주암을 제외한 지역의 분양가는 모두 3억∼5억원 수준으로 분석됐다.

전문가들은 하남 교산의 청약 경쟁이 가장 치열할 것으로 예상하고 있다. 하남 교산과 과천 주암지구 공급량이 총 2591호로 3차 사전청약 공급의 62%에 달해 수요자 관심은 상당히 클 것이라는 판단이다.

하남 교산과 양주 회천 지구는 대규모 택지지구라는 점에서 당해 시 거주자 30%를 우선 배정한다. 본청약까지 지역 거주요건은 하남시는 2년, 양주시는 1년이다. 경기도 거주자 20%, 기타 수도권지역 거주자 50%로 배정될 예정이다.

과천 주암과 시흥 하중은 신혼희망타운 물량으로 당해지역 100% 조건이다. 신혼희망타운은 혼인 7년 이내 신혼부부와 6세 이하 자녀가 있는 부부, 예비 신혼부부 등에게 우선 공급하는 물량으로 해당 지역에 거주하는 신혼부부라면 노려볼 만 하다.

함영진 직방 빅데이터랩실장은 "청약대기자는 일반공급보다는 특별공급 비중이 전체 공급량의 85%이므로 특공자격을 적극 활용하고 3차 사전청약의 입지와 면적유형별 공급물량, 지역우선공급비율, 신혼희망타운 여부 등을 꼼꼼히 챙겨 청약을 준비할 필요 있다"고 조언했다.

실제, 1차 사전청약경쟁률은 특공의 경우 공공분양은 평균 15.7 대 1, 신희타는 평균 4.5 대 1을 기록했고, 일반분양은 공공분양이 평균 28.1 대 1, 신희타가 평균 13.7 대 1을 기록했다. 2차 청약에서도 특공의 경우 공공분양은 평균 18.4 대 1, 신희타는 평균 2.3 대 1을 기록했고, 일반분양은 공공분양이 평균 34.2 대 1, 신희타가 평균 2.9 대 1을 기록했다.

신혼희망타운의 면적유형이 전용면적 46~56㎡에 집중된 편이라 공공분양물량에 비해 청약 선호가 낮은 편이다. 분양가상한제와 실거주로 장기거주가 불가피한 상황에서 다인가구의 거주가 제한되기 때문이라는 분석이다.

함영진 실장은 "특히 신혼희망타운 분양으로 수익공유형 모기지(전용 주택담보 장기대출)를 받게 되면 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 70%까지 대출이 가능하지만, 주택매도 및 대출금 상환 시 시세차익(주택매각대금-분양대금)의 최소 10%에서 최대 50%를 기금과 정산해야 하므로 집값 상승기에는 청약선호가 제한되는 경향이 있다"고 설명했다.

일반 공급은 청약저축 납입액(전용 40㎡ 이하는 납입 횟수)이 당첨 여부를 가른다. 1차 사전청약 때 일반 공급 당첨 합격선은 평균 1945만원이었다. 최소 16년 이상 꾸준히 돈을 넣어야 채울 수 있는 금액이다.

함 실장은 "특공보다는 일반공급의 청약경쟁률이 높고, 신희타보다는 공공분양의 청약경쟁이 치열한 만큼 가구원수가 적고 청약통장 불입액이 낮다면 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 상품에 청약하는 것이 당첨확률을 높이는 방법"이라고 말했다.

전용면적별 경쟁률도 앞선 청약 결과와 마찬가지로 84㎡에 가장 많은 수요가 몰릴 것으로 예상되고 있어 당첨확률을 높이기 위해서는 51·59㎡ 등 소형 면적을 공략해야한다는 의견도 나온다.

함 실장은 "이번 3차 사전청약에 당첨되지 않더라도 12월 4차 사전청약 1만3600여 호 분양이 대기하고 있고, 향후 민간택지에서도 사전청약 물량이 공급될 예정이므로 낙첨되더라도 꾸준히 청약에 도전하는 것이 중요한 포인트"라고 전했다.

12월 4차 청약에는 남양주왕숙·부천대장·고양창릉 등 3기 신도시 5900호와 구리갈매역세권(1100호)·안산신길2(1400호) 등의 입지에서도 사전청약이 진행될 예정이다.

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