PF 사업장 만기 4회 연장·경공매 3회 유찰시 시장 퇴출

송고 2024.05.13 14:48 | 수정 2024.05.13 14:49
EBN 김남희 기자 (nina@ebn.co.kr)

금융당국 13일 ‘부동산PF 사업성 평가기준 개선안 발표

사업성 평가 등급 현행 3단계→ 4단계로 기준 세분화해

사업장 매각·구조조정 속도↑…브릿지론 평가체계 강화

권대영 금융위원회 사무처장이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 부동산 PF의 ‘질서있는 연착륙’을 위한 향후 정책 방향에 대해 발표하고 있다.[제공=금융위원회]

금융당국이 13일 발표한 ’부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가기준 개선방안‘은 평가기준을 구체화하고 사후관리를 강화해 부실 사업장의 매각 및 구조조정 속도를 높이겠다는 것이 골자다.

당국은 이번 개선안에서 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화했다.

기존 ’악화우려‘ 등급은 사업진행 지연, 사업성 미흡 등으로 사업이 더이상 힘들어진 케이스를 말한다. 새로 생긴 ’유의‘ 등급은 지속적·중대한 애로요인으로 사업진행에 상당한 차질이 예상되는 경우, ’부실우려‘ 등급은 추가적인 사업진행이 곤란한 경우다.

현행 평가기준은 본 PF 중심으로 브릿지론 사업장에 대해서는 평가지표가 전무했다.

평가기준 개선 전후 비교 [금융감독원 제공]

[금융감독원 제공]

또 ’주택도시보증공사의 보증 사고‘처럼 잘 발생하지 않는 기준이 들어가 있거나 ’중대한 권리 침해 발생으로 인한 진행 불가‘, ’계획 대비 2년 이상 장기 지연‘ 등으로 돼 있어 사업장마다 자의적으로 판단하거나 관대하게 평가할 여지가 있었다.

새 기준은 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별하고, PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영해 평가등급별 기준을 구체화했다.

브릿지론의 경우 토지매입·인허가·본PF 미전환 등을, 본 PF에서는 공사진행, 분양, 시공사 등을 살핀다.

예를 들어 브릿지론은 최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 6개월)이 경과했고 토지매입이 미완료된 경우, 최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 12개월)이 경과했고 인허가가 미완료된 경우, 인허가가 완료된 이후 장기간(예: 18개월)이 경과했는데 본PF로 전환하지 못한 경우 등에는 ’부실우려‘ 사업장으로 분류된다.

브릿지론과 본 PF 공통적으로 이들 사업장이 만기를 4회 이상 연장했거나, 연체이자를 납부하지 않고 만기 연장했거나, 경공매에서 3회 이상 유찰되면 ’부실우려‘ 기준에 해당한다.

유의·부실우려 등급은 평가기준 2개 이상에 해당할 때 반영된다.

금융당국은 “대규모 도시개발 사업 등 사업 특수성이 있는 경우 내부 위험관리절차를 거쳐 예외 평가를 허용하는 등 평가기준의 경직성을 완화했다”고 전했다.

사업성 평가 결과 ’유의‘ 사업장은 재구조화나 자율매각을 추진하고, ’부실우려‘ 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 진행해야 한다.

특히 그동안 악화우려 사업장에 대해서는 별도의 사후관리 기준이 없어 사업장 재구조화가 늦어졌다. 앞으로는 금감원이 유의·부실우려 사업장에 대해 계획서를 징구·점검하고, 미진시 현장점검에 나서는 등 사후관리도 강화된다.

부실우려 사업장은 충당금 부담 기준이 현행 30%수준에서 회수의문(75%) 수준으로 높아지기 때문에 다수 사업장이 경·공매로 정리될 것으로 예상된다.

개선된 평가기준은 다음달(6월)부터 시행된다.

금감원은 “향후 사업성 평가 진행 현황을 면밀히 모니터링하고 금융사 및 건설사의 시장 충격을 최소화하면서 부동산 PF 시장이 연착륙할 수 있도록 면밀히 관리하겠다”고 밝혔다.

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