하반기 부동산 정책, 역전세 속 '주거안정' 주력…DSR 60% 적용

송고 2023.07.04 14:00 | 수정 2023.07.04 14:00
EBN 김창권 기자 (kimck2611@ebn.co.kr)

내년 상반기까지 전세 재계약도래 보증금 규모 233조원 달해

종부세 공정시장가액비율은 60% 유지될 전망

서울 영등포구의 한 부동산중개업소 모습ⓒ연합뉴스

최근 역전세를 비롯해 주거 리스크가 커지자 정부가 주거안정에 정책 지원을 대폭 강화한다.

4일 정부는 ‘2023년 하반기 경제정책방향’ 발표를 통해 하반기 부동산 시장의 주요 정책목표로 임대차시장 리스크 강화 등 주거안정에 집중한다는 입장을 내놨다.

이에 따르면 역전세 우려 등 임대차 시장을 중심으로 한 서민 주거안정 저해요인의 집중 관리한다. 주택가격의 완만한 조정이 이루어지는 가운데, 주택 구입 심리 및 거래가 작년 말보다 회복되는 등 시장 연착륙은 진행 중이나 역전세·전세사기 이슈가 지속되는 만큼 관련 리스크를 낮추겠다는 것이다.

향후 1년간 전국 전세계약 만료 추정 보증금 규모가 300조원을 넘어설 것으로 추정되는 상황 속에서 임대인의 전세보증금 미반환 리스크에 대비해 7월 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출 규제를 완화한다.

개인 임대인은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 DTI 60%를 적용(특례보금자리론 반환대출 수준)하고, 임대사업자는 이자상환비율(RTI)을 기존 1.25~1.50배에서 1.00배로 하향할 계획이다.

특히 올해 하반기부터 내년 상반기까지의 전세 재계약도래 보증금 규모는 233조원에 달할 것으로 전망된다. 이에 서울 등 전세 재계약 보증금이 많이 묶인 수도권지역과 전세가격 낙폭이 컸던 부산, 대구, 울산, 세종시 등은 한시적으로나마 임차인의 전세금 미반환 리스크가 낮아지고, 전세금반환보증사고도 다소 줄어들 것으로 예상된다.

업계에서는 전세가격 낙폭이 줄고 있으나 입주물량과 미분양 적체가 이어지고 있는 만큼 임대인 역전세 대출완화는 필요한 조치였다는 평가가 나온다.

다만 임차인의 전세보증금을 지켜주기 위한 불가피한 결정이었지만, 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려의 목소리도 나온다. 결국 750조원을 넘어선 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 더 높아졌다는 것이다.

함영진 직방 데이터랩장은 “장기적으론 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다”며 “임차인도 해당 주택의 적정 전세가율을 고려하지 않는 등 전세금 반환과 관련된 위험 점검 없이 전세임대차를 들어가는 문제를 줄일 필요가 있다”고 설명했다.

이어 “무리한 대출을 통해 전세임대차를 운용하는 것을 막기 위한 질권설정을 통해 전세금의 90%씩 전세자금 대출이 가능하도록 하는 전세대출 제도의 개선이 필요하고, 임차인 및 공인중개사가 임대차 중개시 매물·임대인의 납세이력 등을 의무적으로 확인하고 설명하도록 제도개선 추진이 조속히 이뤄져야 한다”고 강조했다.

이외에도 주거비 부담완화 방안 중 하나로 종부세 공정시장가액비율은 작년 수준(60%)으로 유지될 전망이다. 올해 주택가격 하락영향으로 주택 공시가격이 전년 대비 약 18% 하락한 상황이라 주택 보유세 부담도 한결 낮아질 것으로 추정된다.

청년·신혼부부 등에 대한 주거지원 강화차원으론 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입･전세자금 23조원을 추가 공급하고, 청약저축 및 주택도시기금의 지속 확보를 위해 주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입한도를 기존 대비 60만원 상향한 300만원으로 정해 분양시장 선호나 청약통장 보유에 대한 MZ세대(2030세대)의 매력을 높인다는 계획이다.

하반기 부동산 정책, 역전세 속 '주거안정' 주력…DSR 60% 적용

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