깡통전세 우려가 갈수록 커지면서 세입자 전세금 보장을 위한 실질적인 대응이 필요하다는 지적이 나온다.ⓒ연합

임차인이 신청한 상반기 강제경매 건수가 지난해 대비 1.5배 증가했다. 강제경매는 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 조금이라도 손실을 보전받기 위해 법원에 주택을 넘기는 것을 말한다. 정부도 시장 충격을 줄이기 위해 깡통전세 경고 통보 기준을 더 낮추는 방안을 검토하겠다고 언급했지만 시장에서는 세입자 전세금에 대한 공적 보증을 강화하는 실질적인 대응이 필요하다고 지적한다.

9일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 상반기 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 진행 건수는 총 983건이다. 지난해 상반기(659건) 대비 약 49%(324건) 늘어난 수치다.

빌라(연립·다세대 주택)의 경우 같은 기간 임차인·HUG 신청 강제경매 진행 건수는 493건이었다. 지난해 상반기(291건) 대비 70% 확대됐다. 아파트는 286건에서 316건으로 주상복합은 82건에서 174건으로 증가했다.

서울에서는 임차인·HUG 신청 강제경매가 중·저가 빌라 밀집지역에 몰렸다. 빌라는 부동산 시장 둔화기에 다른 주택 유형보다 먼저 하방압력을 받을 가능성이 높다. 아파트 대비 가격 방어력이 부족해, 매맷값·전셋값 동시 하락으로 깡통주택이 될 위험도 크다.

이주현 지지옥션 연구원은 "전세를 끼고 집을 산 투자자들은 보통 다른 전세를 구해 기존 세입자에게 보증금을 내주는데 매맷값과 전셋값이 하락하는 경우 새 세입자를 구하지 못해 깡통주택으로 전락하게 된다"며 "깡통주택이 늘며 진행 건수도 많아졌다"고 설명했다.

이어 "매맷값과 전셋값이 내려가는 부동산 하락기에는 깡통주택 위험이 더욱 커진다"며 "특히 빌라는 시세를 정확히 측정하기 어렵다 보니, 집주인들이 빌라의 적정 가치보다 많은 임차보증금을 받은 경우 위험에 노출될 가능성이 크다"고 말했다.

강제경매가 이어지는 상황에 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 사고액도 지난달 사상 최대치를 기록했다. 주택도시보증공사에 따르면 전세보증금반환보증보험 사고 금액(건수)은 지난달 872억원(421건)으로 금액과 건수 모두 월간 기준으로 역대 최대·최다인 것으로 집계됐다.

사고액은 HUG의 실적 집계가 시작된 2015년부터 매년 증가하고 있다. 사고액은 2016년 34억원에서 2017년 74억원, 2018년 792억원, 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 지난해 5790억으로 폭증했다.

'깡통전세'가 속출하면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례도 많아지는 가운데 업계는 시장의 전반적인 분위기가 좋지 않은 가운데 하반기에도 금리 인상이 예고되며 이에 따른 거래량의 실종과 매매가의 하락으로 깡통전세 위험에 노출될 가능성이 더욱 높아질 것으로 우려하고 있다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "깡통전세 위험이 최근 수도권까지 소형·저가 아파트 위주로 위험 단지가 확산하고 있다"라며 "주거 여건이 열악한 계층이 피해를 볼 우려가 커 안전장치를 마련할 필요가 있다"고 말했다.

깡통전세 우려에 국토부는 깡통전세 주의지역을 통보하는 전세가율 기준을 현행 90%에서 낮추는 방안을 검토한다고 언급하기도 했다.

원 장관은 1일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 허영 더불어민주당 의원이 "깡통전세 주의지역을 통보할 때 전세가율 90%를 기준점으로 잡는데 집값 하락 전환 시기에는 적극적으로 기준을 설정해야 한다"고 지적하자 이같이 답변했다.

원 장관은 "전반적인 속도와 폭의 문제이지, 현재 집값이 하락 사이클을 타는 것은 분명하기에 깡통전세를 잡는 것은 경고 기능을 위한 것"이라며 "충격을 줄이기 위해 기준을 더 낮추는 방안도 면밀히 검토하겠다"고 말했다.

그러나 전문가들은 계약 기간이 끝나도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 상황도 발생한다는 점에서 실질적인 피해 보전을 위한 방책이 마련돼야 한다고 지적한다.

부동산업계 관계자는 "전세가율이 90%가 안되더라도 임대인의 선순위 저당권과 전세보증금이 매매가의 100%를 넘는 경우도 깡통전세 리스크가 크다"며 "단순히 전세가율만 보기보다는 임차하려는 주택유형, 임대인의 선순위 저당권, 임대차계약서의 특약내용, 확정일자 및 주민등록 이전 등 살필 부분이 많다"고 말했다.

깡통전세 위험이 높아지고 있는 현실을 고려해 세입자 전세금에 대한 공적 보증을 강화할 필요가 있다는 지적이 대표적이다. 현행상 임대사업자가 등록한 임대주택에 한해 집주인의 전세금반환보증 가입이 의무화돼 있고 보증 수수료는 집주인이 75%, 세입자가 25%를 부담하도록 돼 있다. 그러나 일반 임대주택은 세입자가 보증료를 100% 부담해야 하고 다가구주택 등의 경우 보증 가입요건이 까다로운 탓에 가입 실적이 극히 저조한 실정이다.

부동산 업계에서는 깡통전세와 전세사기 예방을 위해서는 공인중개사에게 선순위 권리를 확인할 수 있는 권한이 부여돼야 한다는 주장도 나온다.

한국공인중개사협회 관계자는 "계약 체결 시 임대인이 개업 공인중개사에게 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람원을 의무적으로 제출하거나 개업 공인중개사에게 관련 내용을 직접 열람할 수 있는 권한이 부여돼야 피해를 예방할 수 있다"고 말했다.

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