'리오프닝'에 상가 거래 증가 기대감 증폭

송고 2022.04.20 15:50 | 수정 2022.10.19 17:35
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

거리두기 해제 상권회복…상가 투자수요 늘어날듯

투자수익률 지속 상승, 공실률 줄면 더 오름세 커져

사회적 거리두기 해제에 따른 유동인구 증가 예상이 상가 등 수익형 부동산 시장에 활기를 불어 넣을 것이라는 전망으로 이어지고 있다.ⓒ연합

신종 코로나바이러스 감염병(코로나19) 팬데믹(세계적 유행 감염병)이 엔데믹(전염병의 풍토병화)으로 넘어가면서 2년 가량 움츠러들었던 상권이 정상궤도로 올라설 것이라는 기대가 커지고 있다. 사회적 거리두기 해제에 따른 유동인구 증가는 상가 등 수익형 부동산 시장에 활기를 불어 넣을 것이라는 전망이다.

20일 부동산업계에 따르면 거리두기로 인해 가장 큰 타격을 입었던 상권이 서서히 예전 모습을 되찾을 것으로 전망되면서 상업용 부동산으로 투자수요가 몰릴 것으로 예상된다. 코로나19 종식 기대감과 함께 주택 규제로 인한 풍선효과로 투자 수요가 상가·업무용으로 몰리는 것도 한 요인이다.

대출규제와 금리인상으로 보유 현금 내에서 투자를 진행하려는 가성비 투자가 활성화하면서 인기가 높아졌다는 분석도 나온다.

소규모 수익형 부동산 중에서도 최근 가장 주목받는 상품은 소규모 상가다. 배달문화가 확산하면서 굳이 큰 규모의 점포가 아닌 소규모 점포를 원하는 임차인이 많아졌고 이로 인해 소규모 상가 역시 수익창출면에서 큰 효과를 볼 수 있다는 인식이 커졌기 때문이다.

일례로 서울 이태원의 경우는 소규모 상가 투자가 이어지면서 공실률이 크게 줄어든 것으로 나타났다. 한국부동산원 사업용부동산 임대동향 조사에 따르면 지난해 4분기 기준 이태원 관광특구 일대 소규모 상가의 공실률은 9.4%로 집계돼 전년도 동기간 공실률(34.9%) 대비 29%가 감소한 것으로 조사됐다. 이는 같은 기간 중대형 상가의 공실률이 17% 감소한 것과 비교하면 큰 관심이 이어졌다는 평가다.

부동산시장 분석업체 부동산인포는 "특히 자산가층의 투자 선호도도 상가 중심으로 전환되는 모습이 이어지면서 소규모 상가에 대한 관심 역시 더욱 커지고 있는 추세"라며 "최소의 부담과 리스크로 최고의 수익을 내는 것은 투자의 기본이기 때문에 이와 같은 부동산 시장 내 소규모 상가 투자 현상은 꾸준히 이어질 것"이라고 말했다.

부동산업계 관계자는 "대학가나 주요 업무지역 중심으로 위축된 상권이 살아날 것이란 기대감이 번지고 있다. 특히 거리두기가 해제되면서 야간에도 영업하는 식당 같은 업종들의 수혜가 기대된다"고 내다봤다.

높아진 관심에 소규모 상가는 투자수익률도 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 소규모 상가의 투자 수익률은 지난 2020년 4.62%에서 2021년 6.12%로 1.5% 포인트 상승세를 이어갔다.

공실률이 늘어남에도 투자수익률은 상승세를 보이는 현상도 투자 수요를 자극하고 있다. 지난해 4분기 서울 도심(광화문·남대문·동대문·명동·시청·을지로·종로·충무로) 상가 공실률은 지난해 1분기 10.5%에서 10.8%로 높아졌지만 투자수익률은 같은 기간 1.66%에서 1.85%로 늘어났다. 전체 기준으로는 1.80%에서 2.11%로 커졌다.

코로나19 확산 중에도 투자수익률을 낸 만큼 상권 회복이 이어지면 공실률도 줄어들면서 수익률 상승은 더 커질 것이라는 게 업계의 시각이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "주택 규제로 인해 비교적 대출이 자유로운 상업용 부동산으로 시선을 돌리는 투자층이 늘었다"며 "특히 통상 2년 주기로 계약을 갱신하는 오피스텔, 폐업으로 인해 공실이 자주 발생하는 상가와 달리 오피스는 기업을 대상으로 하는 만큼 임대기간이 비교적 길게 유지돼 선호도가 높다"고 전했다.

상가 투자 수요는 경매 시장에서도 '적기'로 인식되고 있다. 코로나로 상가 수익률과 임대료가 떨어진 시기가 오히려 낙찰 기회로 작용하기 때문이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "일반적인 시장에선 상가 수익률을 기반으로 상가 가격을 매기는데 경매시장에선 주변 임대 시세를 기반으로 감정가를 매긴다. 즘같이 임대료가 떨어진 시기엔 상대적으로 저렴한 가격에 상가를 살 수 있다"며 "감정가 평가 시 참고하는 수익률도 코로나 장기화로 하락했다"고 덧붙였다.

토지활용도가 높은 상가도 주목할 필요가 있다. 이 연구원은 "최근 낙찰률(감정가 대비 낙찰가)이 150%, 200%인 물건들은 토지활용도가 높은 게 특징이다. 상가를 사서 증축이나 재건축하는 것도 좋은 방안"이라며 "이런 물건은 수익률이 좋지 않더라도 땅의 가치가 상승하기 때문에 꾸준히 인기를 끌 것"이라고 설명했다.

다만 경매시장은 일반 매매시장보다 권리분석이 복합하고 임대차보호법 등의 제도적 제약이 있는 만큼 신중하게 접근해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

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