서울 노후주택 득실, 재개발은 부실

송고 2021.02.03 10:26 | 수정 2021.02.03 10:26
EBN 권녕찬 기자 (kwoness@ebn.co.kr)

서울 고령주택 5채 중 1채꼴…경기도 2배

파격 규제 인센티브 필요…조만간 '특단 대책' 주목

수도권 신축 아파트 건설 현장. ⓒEBN

서울의 주택 고령화가 심각하다. 5채 중 1채 꼴로 30~40년 이상된 노후주택이다. 늙어가는 서울 도심에 재개발·재건축이라는 새 피 수혈이 시급하다. 하지만 이를 둘러싼 각종 규제가 10년간 지속되면서 서울 주택 공급은 지지부진한 상황이다.

3일 통계청에 따르면 지난 2019년 기준 서울 전체 주택(단독주택·아파트·연립주택·다세대주택 등) 295만3964호 중 19%(56만725호)가 고령주택이다. 1980년 이후 지어진 30년 이상 노후주택이 13.6%(40만831호), 1979년 이전에 지어진 40년 이상 노후주택은 5.4%(15만9894호)다.

서울의 노후주택 비율은 인근 지역인 경기도에 비해 2배가량 높다. 경기도 노후주택 비율은 9.4%(전체 435만4776호 중 40만8423호)에 그친다.

나이든 서울 주택이 곳곳에 득실하지만 이를 해결해줄 재개발·재건축 사업은 지지부진하다. 최근 10년간 재개발·재건축에 대한 각종 규제가 지속된 탓이다.

현 정부 출범 이후 재건축 대상 주택에 대한 안전진단 기준 강화, 조합원 지위 양도제한 강화, 임대주택 비율 상향 등 각종 규제가 지속됐다. 지난 2017년 재건축 초과이익 환수제가 부활했고 분양가 규제 정책까지 겹치면서 사업 수익성이 악화돼 조합들의 반대에 부딪혔다.

서울시는 중앙정부와 별도로 2011년부터 정비사업 직권해제와 일몰제, 환경영향평가 의무화 등 규제를 지속하고 있다. 또 일부 지역 사업장은 인근 부동산시장이 불안해질 것을 우려해 행정상 지연도 빈번하게 발생하고 있다.

부동산114에 따르면 실제 최근 10년간 분양 아파트 연간 준공은 절반 가까이 줄었다. 지난 2000~2010년 분양 아파트 연간 준공은 평균 5만3561호였으나 2011~2021년 평균은 2만8960호로 45.9% 감소했다.

지난 20년간 서울 아파트 입주 물량 대다수는 재개발·재건축으로 공급된 상태다. 부동산114에 따르면 2000~2021년 서울 아파트의 입주 물량 중 63.1%가 재개발·재건축으로 공급됐다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "재개발·재건축이 서울 공급의 절대 다수를 차지하는 실정"이라며 "재개발·재건축 사업에 대한 규제 중심의 정책 운영으로는 소비자가 원하는 수준의 주택을 서울에 공급하기 힘들다"고 지적했다.

정부는 현재 공공 중심의 재개발·재건축 카드를 꺼내들었다. 공공 참여를 통해 사업 공공성과 공급 속도를 동시에 높이겠다는 계산이다. 처음 시행되는 사업 모델인 만큼 자리잡을 경우 주택 공급의 주요 방안이 될 전망이다.

다만 분양가 상향 및 용적률 완화 등 각종 규제 인센티브를 조금 더 파격적으로 제시해야 한다는 지적이다. 공공 주도 재개발·재건축은 여전히 조합원들의 관심을 끌어내는 데 한계가 있다는 지적이 꾸준히 제기된다. 사업 후 상당수 세대를 임대주택으로 기부채납해야 하고 특히 재건축의 경우 개발이익환수 규제를 받는 만큼 참여 유도가 쉽지 않기 때문이다.

조만간 발표될 '특단의 공급 대책'에서 이러한 인센티브가 제시될지 이목이 쏠린다. 정부는 개발을 앞당기기 위해 땅주인·집주인 등에게 최대한 인센티브를 주면서 일반 분양과 함께 충분한 공공 임대물량을 공급한다는 계획이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "새로 짓기만 하면 100% 완판이 예정된 지금의 부동산시장에서는 재건축조합이 굳이 공공재건축을 선택할 요인이 더욱 줄어든다"며 "조금 더 파격적인 규제 완화나 지원이 필요하다"고 말했다.

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