태영건설→GS건설 ‘손바꿈’ 세운5구역, 재개발 속도낼 듯

송고 2024.07.08 11:30 | 수정 2024.07.08 16:01
EBN 이승연 기자 (lsy@ebn.co.kr)

GS건설, 세운지구 사업시행지분·시공권 인수
곧 2880억 브릿지론 상환 뒤 본PF 전환 전망
토지 저가매입+용적률 상향…성공 펀딩 기대

세운지구 재개발 현상 위지 [출처=카카오맵]

서울 중구 산림동 세운5구역 재개발을 맡을 시공사가 태영건설에서 GS건설로 바뀌면서 멈춰섰던 사업에 속도가 붙게됐다. 특히 새 시공사가 선정으로 브릿지론을 본 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환하는 작업이 빨라질 것으로 보인다.

이달 2800억원 규모의 브릿지론 만기가 찾아오는 가운데 이를 상환한 뒤 본PF 전환이 점쳐진다. 낮은 토지 매입가 대비 용적률이 상향 등 높은 수익성이 기대되는 만큼 성공적인 펀딩이 기대되고 있다.

8일 업계에 따르면 GS건설은 태영건설이 가진 세운5구역피에프브이(PFV) 지분과 시공권을 인수하기로 결정했다. 세운5구역 재개발 사업은 중구 산림동 190-3번지 일원에 지상 37층 높이 업무복합시설을 짓는 게 골자다.

사업시행자인 세운5구역PFV의 주주는 작년 기준 이지스자산운용(16.46%), 교보자산신탁(10%), 이지스제454호일반사모부동산투자신탁(31.05%), 이지스네오밸류블라인드일반사모부동산투자신탁제1호(13.95%), 이지스일반사모부동산투자신탁제462호(12.34%), 태영건설(16.20%) 등이다.

이 중 태영건설이 보유한 지분을 GS건설이 인수한다. 인수 금액은 5-1구역 917억원, 5-3구역 1013억원 규모다. GS건설은 동시에 시공권도 가져간다. 재개발 공사가 완료되면 세운지구에는 연면적 13만㎡가 넘는 최상급 오피스가 탄생하게 된다. 이미 지난 2월 서울시 건축 심의를 통과했으며 6월에는 사업시행계획 인가도 마쳤다.

대규모 개방형 녹지도 조성된다. 이곳은 오세훈 서울시장의 ‘녹지생태도심 재창조’ 정책의 선도사업지로, 도심에 녹지 공간을 많이 만들면 용적률을 대폭 올려주는 조건이 포함돼 있다. 이를 기반으로 세운5구역은 전체 대지면적의 약 42%인 2685㎡ 규모로 개방형 녹지를 조성하되, 용적률은 1519% 이하로 높아졌다. 건물 높이는 170m 이하에서 개발이 가능하다.

세운5구역에 들어설 오피스빌딩은 이미 선매입이 완료됐다. 대신자산운용이 3.3㎡당 3500만 원가량에서 선매매계약을 체결한 것. 주변 시세가 3.3㎡당 3000만원 후반~4000만원 초반대로 형성된 것을 감안하면 저렴한 수준이란 평가다.

시공사 선정과 업무시설 매입이 이뤄지면서 본PF 전환에도 속도가 붙을 전망이다. 세운5구역PFV는 교보생명, KB증권, DGB캐피탈, 신한캐피탈, MG새마을금고중앙회 등 5개의 금융사와 9곳의 유동화회사로부터 브릿지론을 받았다. 이달 17일 총 2880억원의 브릿지론 만기가 찾아오는 가운데 이를 상환하고 난 뒤 본PF 전환을 추진할 것으로 예상된다.

업계에선 세운지구 사업이 서울 중심부 재개발 사업인 인데다 서울시의 핵심 사업 중 하나인 만큼 본PF 펀딩도 수월할 것으로 보고 있다. 특히 토지를 값싸게 매입한 데 반해 용적률이 상향됐다는 점에서 수익성과 사업성이 보장돼 있다는 평가가 지배적이다. PFV의 토지 매입가는 평당 8000만원 선으로 알려졌다.

실제로 태영건설은 세운지구 재개발을 위해 미래에셋증권과 현대차증권이 유동화한 500억원에 대해 자금보충 미이행시 채무인수 방식으로 연대 보증을 서고 있는데 GS건설은 이번 지분 매입 과정에서 태영건설의 연대보증을 이어받은 것으로 전해진다. 그만큼 세운지구 사업성이 뛰어나다는 뜻으로 해석된다.

업계 관계자는 “땅을 싸게 매입했는데 진행 과정에서 용적률도 상향 조정되면서 높은 사업성과 수익성이 어느 정도 보장돼 있는 사업”이라며 “부동산 경기가 침체 돼 있지만 하반기 금리 인하 가능성이 예고돼 있어 성공적인 본PF 펀딩이 예상된다”고 말했다.

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