청담 르엘 조감도. [제공=롯데건설]

공사비를 둘러싼 재건축조합과 시공사간의 갈등이 공사 중단으로 이어지고 있다. 서울 은평구 대조 1구역에 이어 청담르엘 재건축 사업장도 곧 멈춰설 위기에 처했다. 하지만 강제성을 띈 중재 수단이 없다보니 협의도 쉽지 않은 상황이다. 공사비 갈등에 무려 6개월 간 공사가 중단된 ‘둔촌주공 사태’가 재연되지 않을까 우려되고 있다.

21일 업계에 따르면 청담르엘(청담삼익 재건축) 시공사 롯데건설이 공사비 증액 요구를 수용하지 않는 조합을 상대로 ‘공사 보이콧’을 선언했다. 2021년 착공 이후 직접공사비와 사업비 등 약 4855억원을 투입했지만 조합이 일반분양, 마감재 변경에 따른 공기 연장, 도급공사비 정산 등 도급계약상 의무를 이행하지 않았다는 이유에서다. 롯데건설은 협의가 이뤄지지 않으면 오는 9월 1일부터 공사를 중단하겠다는 입장이다.

이처럼 공사비 증액 요구를 놓고 재건축조합과 시공사간 갈등이 격해지고 있는 현장이 점점 늘고 있다. 서울 송파구 ‘잠실 진주아파트 재건축 조합’은 작년 말 임시총회를 열고 총공사비를 기존 7947억원에서 1조4492억원으로 인상하는 방안을 논의했으나 조합원 과반수 반대로 부결됐다.

당초 사업계획대로라면, 지난해 분양을 진행하고 오는 2025년 상반기 중 준공될 예정이었지만, 공사비 갈등에 전체 분양 일정이 미뤄진 상태다. 서초구 ‘반포주공 1단지’ 분양 일정도 시공사와 조합의 공사비 마찰로 기약없이 늘어지고 있다. 은평구 ‘대조 1구역’ 역시 같은 이유에서 올해 1월 공사가 중단됐다가 6월 들어서야 재착공에 들어갔다.

공사비를 둘러싼 재건축조합과 시공사간 입장차는 극명하다. 시공사는 기준금리 인상 여파로 공사 계약 당시 보다 금융비용 등이 증가했고, 원자재 가격과 인건비도 상승하면서 공사비가 늘었다고 주장있다. 한국건설기술연구원(KICT)의 공사비원가관리센터 통계에 따르면, 올해 3월 기준 건설공사비지수는 154.85로 지난 2020년 3월 118.06에 비해 약 30%가 증가했다. 또한 지난해 3월(151.22)에 비해서도 2.4% 올랐다.

반면 조합은 시공사의 증액 요구와 그 규모가 적정한 지를 따져봐야 한다는 입장이다. 공사 기간 동안 시공사 자체가 부담해야 할 비용까지 조합에 전가하는 경우가 적지 않다는 이유에서다. 또한 공사비를 올리면 조합원 추가 분담금 폭탄과 일반분양가 폭등을 피할 수 없게 된다.

실제로 한국부동산원에는 공사비 검증을 요청하는 건수가 매년 늘고 있다. 2019년만 해도 3건에 불과했지만, 2021년 22건, 22년 32건, 지난해 30건으로 4년 새 10배나 늘었다. 공사비 검증은 시공사가 공사비 증액을 요청할 경우 시행사나 정비사업 조합이 부동산원에 검증을 의뢰하는 형태로 이뤄진다. 하지만 검증 결과가 나와도 강제성을 띄는 것이 아니기에 분쟁 자체를 해소하기는 쉽지 않다.

이러다 보니 공사비 갈등은 ‘소송’으로 번지는 경우도 빈번하다. 최근 GS건설은 서울 강북구 미아동 ’북서울자이폴라리스‘(미아3구역) 재개발 조합을 상대로 공사대금 청구 소송을 서울중앙지법에 제기했다. 소송가액은 약 322억9900만원으로 공사비 인상액 256억원을 포함, 2022년 화물연대 총파업 여파로 발생한 자재 수급 지연 청구액과 공사현장 민원 처리 비용 등이 합산된 것으로 전해진다.

시장에선 공사 중단 등으로 공사 기간이 길어지면 전체 분양 일정이 뒤로 밀리면서 결국 공급량 감소로 이어질 것이라고 우려하고 있다. 부동산 R114에 따르면 올해 수도권 분양 물량은 5만9850가구로, 2012년 이후 최저 수준을 보이고 있다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장의 모습. 연합

또한 가까스로 공사가 재개된다고 해도 중단에 따른 추가 공사비가 더해지면서 결국 조합의 부담으로 작용하게 된다. 2022년 4월 공사가 중단된 둔촌주공은 6개월 만인 10월 공사가 재개됐다. 하지만 입주 시기가 2년 가량 늦어지며 공사비도 1조원 이상 늘어 조합원 부담도 커졌다. 은평구 대조 1구역 역시 가까스로 공사는 재개됐지만, 그간 공사 중단에 따른 추가 분담금 문제가 해결해야 할 과제로 남아있다. 갈등 요소가 여전한 셈이다.

업계는 공사비 갈등을 해소하기 위한 정부와 지자체의 중재안 마련이 시급하다는 데 입을 모으고 있다. 업계 관계자는 “일부 지자체의 경우 공사비 관련 객관적 검증 및 합리적 조정을 위한 매뉴얼을 마련하고 있다”며 “다만 투명성과 강제성을 확보하지 못하면 이 역시 형식적인 절차에 불과할 것”이라고 말했다.

그러면서 “지자체 내 전담기구 혹은 공사비 검증에 대한 전문 기관 등을 신설하거나, 이미 그 역할을 수행하고 있는 한국부동산원의 검증 내용에 대한 이행 강제성 등을 부여하는 방안 등을 고려해야 할 것”이라고 강조했다.

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