재건축 규제 완화, 관건은 '디테일'

송고 2021.01.20 10:09 | 수정 2021.01.20 10:09
EBN 문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

설 이전 추가 부동산 대책에 시장 주목…일각선 재건축 규제 완화 목소리

섣부른 규제 완화가 집값 상승 부추길 수 있다는 지적도…"세심한 정책 설정 필요"

서울 송파구에서 바라본 부동산 전경. 본문과 무관. ⓒ연합뉴스

정부가 설 이전에 부동산 공급을 위한 특단의 대책 발표를 예고하자 시장에서는 정비사업 규제 완화를 요구하는 목소리가 높아지고 있다. 민간을 활용해 재건축 등을 통한 공급에 나서지 않으면 집값 상승을 잡기 힘들 것이라는 주장이다.

반면 일각에서는 섣부른 재건축 규제 완화가 집값 상승을 더 부추길 수 있다고 경고했다. 특히 공급보다 수요에 영향을 받는 서울의 경우 누구에게 어떻게 공급할 것인지 세심한 정책 설정이 필요하다는 지적이 나온다.

20일 부동산업계에 따르면 문재인 대통령이 지난 18일 신년 기자회견에서 "부동산 공급을 위한 특단의 대책"을 언급하면서 시장의 관심이 설 전에 나올 부동산 추가대책으로 쏠리고 있다.

업계는 정부가 예고한 대책이 대체로 '공급'에 중점을 둔 정책일 것으로 보고 있다. 문 대통령이 "시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘는 공급"을 강조했기 때문이다. 시장에서는 당초 10만~15만 가구 공급을 예상하는 의견이 많았지만 문 대통령의 발언 이후 20만~30만 가구까지 나올 수 있다는 전망이 나온다.

하지만 이 같은 공급 확대 신호에도 시장의 반응은 미온적이다. '공공'을 강조한 정책만 있을 뿐 재건축 규제 완화와 같이 시장이 원하는 대책에 대한 언급은 없어서다. 일부 전문가들들은 서울에 주택을 대량으로 공급하기 위해서는 정비사업 규제 완화가 불가피하다고 보고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "(공공재개발, 역세권 고밀도개발 등) 대책들은 중장기적인 효과는 있을 수 있지만 시장 반응은 다를 것"이라며 "(전세물량의 경우) 민간을 활용하지 않으면 공급이 불가능하다"고 말했다.

이에 정부도 민간과 협력해 도심 내 분양 주택을 늘리겠다는 계획을 밝혔다. 변창흠 국토교통부 장관은 최근 민관 공급기관 간담회에서 "일각에서 공공 주도의 임대주택이나 공공 자가 주택 위주 공급만 추진하려 한다고 우려하는 것으로 알고 있다"며 "중앙정부와 지방자치단체, 공공기관, 민간이 협력해 국민들이 원하는 도심 내 분양주택을 공급하는 데 중점을 둘 것"이라고 강조했다.

문제는 공공이 주도하는 정비사업에 조합이 호응할 지 여부다. 공공재건축의 경우 인센티브로 증가하는 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수해야 하는데 조합 대부분은 사업성이 떨어진다는 이유로 참여에 소극적인 상황이다.

반면 현재의 공급 부족과 집값 불안정이 재건축 규제 영향으로 보기 어렵다는 시각도 있다. 재건축·재개발은 보통 집값 상승기에 가능하기 때문에 정비사업으로 집값을 안정시킬수 있다는 주장은 맞지 않다는 것이다.

임재만 세종대학교 부동산학과 교수는 "집값이 오르거나 오른다고 기대할 수 있을때 공급하는 것"이라며 "재건축, 재개발을 수익성에 기초해서 사업장 규제를 다 풀어주면 집값은 더 오를 수밖에 없다"고 말했다.

특히 서울 부동산 시장은 공급보다는 수요에 영향을 받은 곳이기 때문에 '공급이 늘면 가격이 떨어진다'는 공식이 맞지 않는다는 주장도 있다. 국토연구원이 2010년부터 2019년까지 데이터를 분석한 결과 전국 단위 부동산 시장은 공급에 영향을 받지만 서울은 공급보다는 주택수요(주택매매거래)에 영향을 받는 것으로 나타났다.

박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "전국적으로는 주택공급의 관리가 더욱 중요하고 서울과 같이 수요가 많은 지역의 경우 부동산 시장의 변동성을 줄이기 위해 주택공급과 함께 적절한 수요 관리가 병행될 필요가 있다"고 설명했다.

또한 외지인 투기 수요가 많은 서울 부동산 특징을 감안하면 무분별한 공급은 '밑 빠진 독에 물 붓기'가 될 수 있다는 지적도 나온다.

실제로 서울 강남 3구 아파트 매매거래에서 외지인의 비율은 갈수록 높아지는 추세다. 한국부동산원 아파트 매입자거주지별 통계를 분석한 결과에 따르면 지난해 1∼11월 강남 3구의 아파트 매매 건수(1만1천433건) 가운데 서울 외 거주자(관할 시도 외) 매입은 25.6%로 2006년 관련 통계가 나온 이후 가장 높은 비율을 기록했다.

박 센터장은 "전국과 서울의 시장 변동성에 영향을 미치는 변수가 다르다"며 "이에 지역별로 정책이 차별화돼야 하고 지역 상황에 맞게 시행될 필요가 있다"고 말했다.

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