[2018 결산] 부동산시장, 고강도 규제부터 양극화 현상까지

송고 2018.12.28 14:53 | 수정 2018.12.28 14:51
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

정부 "치솟는 집값과의 전쟁" 고강도 규제 연달아 쏟아져

연이은 대책에 서울-지방간 양극화 현상 심화

올해 부동산시장은 서울 집값 이상급등과 지방 집값 하락으로 요약된다. 치솟는 집값을 정부가 누르면 누를수록 재차 오르는 현상이 발생했다. 그 사이 서울과 지방 간 양극화는 더욱 심화됐다.

서울 주택시장은 저금리 장기화에 따른 유동성 장세로 하반기 들어 거침없는 상승세를 이어간 반면 지방 아파트값은 3년째 하락세가 이어졌다.

정부는 천정부지로 뛰는 서울 집값을 잡기 위해 전쟁을 선포했다. 고심 끝에 지난 9.13대책과 9.21공급 대책을 내놓고 세금과 대출 규제를 대폭 강화하는 한편 수도권에 3기 신도시를 건설하는 '투트랙' 전략을 발표했다. 정부 대책의 효과는 현재 진행형이다.

◆고삐 풀린 서울 아파트값…고강도 대책 '봇물'

서울 아파트값은 올해 유독 가파른 상승세를 보였다. 저금리가 지속되면서 시중에 풀린 1000조원이 넘는 유동자금이 부동산으로 쏠리면서 투자수요를 양산했기 때문이다. 한국감정원 조사에 따르면 올해 1~11월까지 서울 아파트값은 8.22% 올랐다. 지난 2006년(23.46%) 이후 12년 만에 최대 상승이다.

같은 기간 경기도의 아파트값이 1.73% 오르고 인천과 지방 아파트값이 각각 0.33%, 2.79% 떨어진 것과 비교해 유독 상승 폭이 큰 것이다.

정부는 결국 서울 집값을 잡기 위해 지난해 8.2대책 발표 1년여 만에 재차 대형 규제 대책을 발표했다. 9.13대책과 9.21공급대책이 그것이다. 정부는 9.13대책에서 2주택 이상 다주택자의 종합부동산세를 중과하고 집부자들의 투자를 부추긴다는 지적을 받아온 임대사업자에 대한 혜택을 축소했다.

정부는 특히 대출 규제를 대폭 강화했다. 임대사업자에 대한 대출을 대폭 축소했는가 하면 1주택자도 규제지역 내에서 추가로 집을 사기 어렵게 돈줄을 옥죄었다. 이와 함께 규제지역 내에서는 새 아파트 청약도 무주택자 위주로 공급되도록 제도를 바꿨다. 수도권에 규모 330만㎡ 이상의 '3기 신도시' 4∼5곳을 포함해 총 30만가구의 공공택지를 추가로 공급하기로 했다.

내년 초 발표되는 주택 공시가격의 시세반영률을 높여 집값 급등지역의 경우 보유세 부담을 늘리는 방안도 추진하고 있다. 이러한 조치들이 맞물리면서 서울 집값은 10월 이후 안정세로 돌아섰다.

한국감정원 조사 기준 서울 아파트값은 대책 발표 이후 상승 폭이 둔화하기 시작해 지난 11월 중순부터 지난주까지 5주 연속 하락했다.

◆규제 쏟아지자…서울-지방간 양극화 심화

서울과 달리 지방의 아파트값은 2016년에 이어 3년 연속 하락하며 극심한 양극화 현상을 보였다. 정부의 규제가 서울을 중심으로 한 수도권에 집중됐으나 지방은 지역 경기 침체와 공급물량 증가 등으로 신음했다.

지방 아파트값은 지난 2016년 -0.29%에서 지난해 -0.30%에 이어 올해는 11월까지 2.79%가 하락하는 등 해마다 낙폭이 커지는 분위기다. 경남 거제와 울산, 김해 등지와 충청권 일부 지역에선 집값이 2년 전 전셋값 밑으로 떨어지면서 '깡통주택'과 '깡통전세'까지 등장했다. 거래마저 끊기면서 세입자들이 집주인으로부터 전세금을 제때 돌려주지 못해 피해를 겪고, 관련 임대차 분쟁도 증가하고 있다.

올해 들어서는 청약조정지역으로 지정된 부산에서도 아파트값이 하락해 11월까지 누적 3.19%가 떨어졌다. 지방 내에서도 차별화가 극심했다. 대구·광주·대전광역시 등은 명문 학군 등 인기지역을 중심으로 실수요뿐만 아니라 투자수요까지 몰리는 등 온도차가 나타나며 시장이 '다극화'되는 양상이다.

전문가들은 지난달 기준금리가 인상된 데다 내년 공시가격 인상이 예상되면서 앞으로 보유세 부담이 커진 지역을 중심으로 급매물이 늘어날 수 있다고 내다본다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "대출이 꽁꽁 막혀 있고 경제여건도 좋지 않아 내년 상반기에도 주택 매수세가 회복되긴 쉽지 않을 것"이라며 "당분간 집값도 약세를 보일 전망"이라고 말했다.

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