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[왜 부동산신탁인가?-끝] 신탁 방식 재건축, 수익성 '동전의 양면'

  • 입력 2017.04.14 15:11 | 수정 2017.04.14 15:11
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

간소화된 절차로 각종 공사비·이자비용 등 줄일 수 있어

위탁보수·초과이익 환수금 비용 절감 우려↑

여의도 시범 아파트 모습.ⓒEBN여의도 시범 아파트 모습.ⓒEBN

간소화된 절차로 경쟁력을 앞세운 신탁 방식 재건축 사업이 부동산 시장에서 주목을 끌고 있다. 서울 여의도, 강남 등을 거쳐 지방까지 신탁 사업 바람이 부는 중이다.

이중 신탁 사업의 장점으로 꼽히는 수익성 부분에 대한 우려 섞인 목소리가 나오면서 '동전의 양면'을 모두 살펴볼 필요가 있다.

14일 관련업계에 따르면 신탁 방식 사업은 신탁사가 체계적인 관리를 하기 때문에 각종 공사비와 이자비용 등을 낮출 수 있는 데다 조합 집행부 비리와 횡령 문제도 사전 차단할 수 있다는 장점이 있다.

특히 조합을 설립하지 않으므로 시공사 선정과 건축 심의를 동시에 진행할 수 있어 사업 속도가 1년 이상 빠르다. 시공사로부터 돈을 빌리지 않고 단순도급계약을 체결하므로 여기서 10% 정도 돈도 절약할 수 있다.

주민들은 신탁사에 일정 수수료를 지급하고 사업을 일괄적으로 맡기면 전체 자금관리를 신탁사가 맡게 된다. 기존 조합 방식의 재건축보다 투명하게 진행될 확률이 높다.

시공사 역시 중도금 대출을 받지 않아도 돼 신탁 방식을 환영하는 분위기다. 대형 건설사의 한 관계자는 "신탁 방식은 조합 설립 없이도 사업을 진행할 수 있고 진행의 투명성 등이 상당히 보장되기 때문에 이익이 될 것으로 예상된다"고 말했다.

이밖에 신탁 방식을 찬성하는 주민들은 늘고 있다. 통상 재건축 사업은 시간이 지연될수록 분담해야하는 금액도 커져만 간다.

여의도 시범아파트의 경우 추진위는 초과이익환수제를 피하지 못하더라도 신탁 방식을 선호하고 있다. 이유는 재건축이 지연될수록 집마다 한 달에 200만원 이상을 손해보고 있다고 주장하기 때문이다.

시범아파트 추진위가 공개한 자료에 따르면 156.99㎡ 기준으로 한 달 관리비 21만210원, 월세값 188만3333만원으로 총 209만3543만원이 빠져나간다. 이같은 비용 낭비가 최소화 되려면 사업 진행 속도가 최대한 빨리 진행돼야 한다는 게 추진위의 입장이다.

ⓒEBNⓒEBN

반면 신탁 방식 수익성에 대한 의구심도 남아 있다. 1~2%에 달하는 신탁수수료를 신탁사가 가져가기 때문에 사업성이 하락한다는 것이다. 여의도 시범아파트 재건축 추진위원회와 신탁사인 한국자산신탁이 맺은 신탁 수수료율은 평균 1.62%이다.

재건축 초과이익환수제 적용도 악재로 꼽히고 있다. 당초 초과이익환수제의 대상이 아니었지만 관련 법률 일부 개정안이 국회를 통과하며 내년부터 적용을 받게 됐다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균이익이 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부해야 하는 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년 유예가 시작돼 올해 말까지 한 차례 연장된 상태다.

초과이익환수제 유예가 끝나 사업 이익에 대한 세금을 물게 되면 토지등소유자의 수익은 크게 감소할 수 있다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대까지 예상된다. 분양가가 높은 재건축 단지일수록 커지는 구조로, 시범아파트는 재건축을 통한 개발이익을 세대당 1억원으로 가정할 경우 대략 1600억을 부담해야 될 가능성이 높다.

부가가치세를 처리하는 주체를 누구로 할 것이냐에 대한 문제도 남아있다. 현 규정대로라면 토지등사업자로 구성된 위탁자 겸 수익자 명의의 단체를 설립해 해결해야 한다.

사업장 규모가 커질수록 단체 설립이 쉽지 않아 정비사업별로 신탁사가 사업자등록을 해 부가세를 내는 방안이 거론되고 있다. 다만 이 방식의 경우 국세청·기획재정부 등과 협의를 해야만 가능하다.

김은유 법무법인 강산 변호사는 "신탁사가 참여하면 위탁보수를 주어야 하므로 이중으로 돈도 지출되고, 초과이익환수금도 신탁사가 참여해도 내는 것으로 신탁사가 실제로 단순 도급을 주지 않아 비용 절감도 어렵다"며 "오히려 매물비용만 부담할 가능성이 크다는 단점이 거론되고 있다"고 말했다.

강 변호사는 또 "토지등소유자나 신탁사에게 이익이 될지 여부는 신탁사나 토지등소유자의 태도에 달려 있다고 본다"며 "신탁사는 시행자이므로 토지등소유자 간의 갈등을 해소하고 비용을 절감하며 하자 없는 튼튼한 아파트를 지어 공급하고, 토지등소유자들은 그러한 신탁사를 믿고 따르며 인센티브를 제공할 마음을 가지고 있어야 한다고 본다"고 덧붙였다.


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