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[왜 부동산신탁인가?-상]"신탁이냐 조합이냐"…아파트 재건축의 허와 실

  • 송고 2017.04.12 06:30 | 수정 2017.04.11 17:22
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

신탁 방식 정비사업 바람 '솔솔'…여의도에서 지방까지 확산

재건축사업 경험 적고 아직 성공사례 없어 시행착오 우려 '속속'

여의도 시범아파트 전경.ⓒEBN

여의도 시범아파트 전경.ⓒEBN

재건축·재개발 시장에서는 신탁사 방식 정비사업이 새로운 관심사로 떠오르고 있다. 신탁방식 사업은 기존 조합설립 방식보다 사업진행속도가 빠르다는 것과 조합 비리를 사전에 방지 가능 하다는 점이 장점으로 꼽히기 때문이다. 조합방식 재건축과 달리 추진위원회 구성과 조합 설립 인가 절차를 생략, 곧바로 사업 시행인가 단계로 들어간다.

지난해 법 개정 이후 신탁사들은 여의도를 넘어 강남4구(강남·서초·송파·강동구)까지 사업 영역을 넓히고 있다. 최근 들어서는 신탁방식 재건축의 열기가 지방으로 퍼지는 모양새다. 내년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 앞두고 단지마다 사업 속도를 내기 위해 신탁사 카드를 꺼내든 것으로 풀이된다.

다만 업계에서는 초과이익환수제를 피하기 힘들 것으로 내다보고 있다. 연내까지 관리처분 신청을 하기에는 시간이 부족해서다. 조합 방식 재건축 보다 2~3단계를 건너뛴다 해도 그 사이 여러 시행착오가 발생할 수 있다.

신탁사의 한 관계자는 "지난해 사업 초기 단계 때 조합원들의 협조나 동의가 빠르게 진행될 경우 사업 속도가 빨라져 초과이익환수제를 피하는 것이 가능할 것으로 내다봤다"면서도 "현재는 신탁 방식 단지들의 사업 진행 과정이 초기 단계라 환수제를 피하는 것이 힘들 것 같다"고 말했다.

◆신탁 방식 재건축 '바람'…"획기적 대안될까"
신탁 방식 재건축 바람이 여의도를 넘어 강남, 지방까지 불고 있다. 조합 방식 재건축에 지친 주민들이 시간 단축을 위한 새로운 신탁 방식에 관심을 나타내고 있어서다.

신탁 방식 정비사업은 지난해 3월 현행 도시정비법의 개정을 통해서 새롭게 생긴 방식으로, 부동산 신탁사도 재개발·재건축 사업의 단독 시행자로 참여할 수 있게 됐다.

이 사업은 주민들이 구분 소유자(각 세대 소유자) 4분의 3 이상의 동의를 얻어 신탁사를 사업시행자로 지정하면 신탁사가 단독 시행자로 사업비 조달부터 분양까지 모든 과정을 책임진다. 신탁사가 직접 나서기 때문에 사업자금 조달도 상대적으로 안정적이다.

아울러 조합 설립이 필요 없어 사업 기간을 최대 1∼3년까지 단축할 수 있는 데다 이자비용 감소와 조합 집행부의 비리와 횡령 문제도 어느 정도 피할 수 있다. 기존 조합 방식보다 투명성이 높아 주민들의 불신도 크게 줄일 수 있다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "작년 3월 도시정비법 개정으로 신탁사가 정비사업에 진출할 수 있게 된 이후 서울, 부산 등 도시정비 사업 수주를 진행하고 있다"며 "올 초 빈집 및 소규모 재정비 특례법의 신설로 더욱 더 신탁사 수주에 긍정적으로 작용 할 것으로 예상된다"고 말했다.

현재 신탁 방식 재건축 단지들도 늘고 있다. 지난해 여의도 시범아파트를 기점으로 △공작 △수정 △광장 △강동구 명일동 삼익그린맨션2차 △서초구 잠원동 신반포2차 △서초구 반포동 신반포 궁전아파트 △성동구 옥수동 한남하이츠 등이 신탁방식의 재건축 사업을 추진 또는 검토 중이다. 부산에서도 일부 사업지는 신탁사 선정 작업 완료 및 추진하고 있다.

다만 이들 단지 모두 초과이익환수제를 피할 지는 미지수다. 당초 신탁 방식 재건축 사업이 부각된 것도 초과이익환수제를 피할 수 있다는 홍보로 주민들의 관심을 끌기 시작했다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 한 가구당 3000만원을 넘게 될 경우, 이를 공제한 금액의 최대 50%를 부담해야한다. 2017년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축사업에는 면제된다.

시범아파트 추진위의 한 관계자는 "초과이익환수제를 피하면 좋겠지만 크게 연연하지는 않고 있다"며 "일반 재건축 단계보다 사업 속도가 빠른 신탁방식을 추진할 계획"이라고 말했다.

권일 부동산 인포 팀장은 "기존 조합 방식 재건축과 달리 신속성을 갖춘 신탁 방식이 재건축 시장의 획기적인 대안이 될 수도 있다"고 전했다.

공작아파트 정문에 신탁사MOU 체결 현수막이 걸려있다.ⓒEBN

공작아파트 정문에 신탁사MOU 체결 현수막이 걸려있다.ⓒEBN

◆신탁 방식 관심 커지지만…우려도 '속속'
신탁 방식 정비사업에 대해 관심도 커지고 있지만 우려도 적지 않다. 신탁사 대부분이 재건축사업 경험이 거의 없는데다 이 사업 방식 재건축이 아직 성공한 사례도 없어 사업 과정에서 시행착오를 겪을 수도 있기 때문이다.

관련 업계에 따르면 신탁 방식 사업이 사업 초기 단계부터 신탁사가 3년 정도 장기간 사업지를 관리하고, 미분양 등 모든 위험까지 감수해야 한다. 그러면서 사업성이 낮은 곳에선 신탁사를 찾기 어려울 것이라는 전망도 제기된다.

당초 소규모 재개발·재건축 사업장 활성화를 위해 도입됐지만 현재까지 대규모 사업장이나 관심 지역 위주로 이 사업이 추진되고 있는 이유이기도 하다.

업계 한 관계자는 "신탁사를 선정하고 나면 소유자 75% 이상의 동의를 받는 작업이 쉽지는 않을 것이다"며 "사업성이 좋은 재건축 단지는 굳이 신탁사에 수수료를 지급하면서 사업 시행자 지위를 넘겨줄 필요가 없어 소유주들도 장단점을 꼼꼼히 따져봐야 할 것"이라고 설명했다.

김은유 법무법인 강산 변호사는 "기본적으로 재개발 재건축은 일반분양 아파트와는 달리 조합원 분양분이 있어 위험부담이 현저하게 줄어들어 조합원간 갈등으로 인해 사업진행이 불가능한 곳에서는 신탁사에 의한 사업추진을 고민해도 좋다"며 "다만 토지등소유자는 신탁계약서와 시행규정 내용을 면밀히 살펴보고 전문가의 자문을 받은 후에 신탁을 해야 한다"고 전했다.


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