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[재건축 열기 현장진단] 이촌동, 사업 느리지만 가치는 충분

  • 송고 2016.04.11 10:39 | 수정 2016.04.11 10:43
  • 신상호 기자 (ssheyes@ebn.co.kr)

한강맨션과 왕궁APT 등 3개 단지 재건축 추진, 진행은 미미

한강조망권과 교통 입지 희소성, "지금 투자도 나쁘지 않아"

한강맨션 아파트 모습. ⓒEBN

한강맨션 아파트 모습. ⓒEBN

전통부촌이었던 용산구 이촌동 일대는 현재 한강맨션과 삼익맨션 등 1970년대 지어진 아파트 단지들이 재건축을 추진하고 있다. 대부분 2000년대 초반부터 사업이 추진됐지만, 한강변 고층 제한과 용산국제지구 무산, 상가 반대 등의 부침을 겪으면서 아직까진 큰 진척이 없다. 하지만 투자 메리트는 충분하다.

◆한강 맨션 등 대부분 2000년대 초 추진, 사업 가시화는 아직
11일 용산구청과 부동산업계에 따르면, 현재 이촌동 일대에는 한강 맨션과 왕궁아파트, 삼익 아파트 등이 재건축을 추진하고 있다. 한강 맨션은 현재 추진위원회가 구성됐으며, 왕궁아파트와 삼익맨션은 조합이 설립됐지만 오랜기간 뚜렷한 진척을 보이지 않고 있다.

용산구청 관계자는 "현재 한강 맨션만 정비구역 변경 신청이 들어와 있고, 왕궁아파트와 삼익맨션은 아직 접수된 안이 없다"라고 말했다.

이촌동 일대 재건축 단지들 가운데는 지난 1970년에 입주한 한강맨션이 가장 규모가 크다. 한강맨션은 현재 5층짜리 저층 아파트 23개동(총 660세대)으로 이뤄져 있는데, 재건축을 통해 1300~1500세대 아파트를 새로 지을 계획이다.

한강맨션은 지난 2000년대 초부터 재건축 사업에 대한 논의가 활발했지만, 아직까지 조합 설립이 되지 않아 추진위 형태로 사업이 추진되고 있다. 10년 넘게 조합 설립도 하지 못한 이유는 상가 소유주들의 반대가 거센 탓이다.

한강맨션 재건축추진위원회 송업용 위원장은 "재건축 사업 구역으로 묶인 상가 소유주들이 보상문제 등 다양한 이유로 재건축 추진을 반대하고 있어 추진이 다소 더디다"라며 "상가소유주들을 제외하고 재건축을 추진하는 대체 방안으로 추진하고 있다"라고 말했다.

이에 따라 한강맨션 재건축추진위원회는 지난해 11월 단지내 57실의 상가를 제외하고 재건축을 추진하는 내용의 정비구역 변경 신청을 용산구청에 제출했고, 서울시의 승인을 기다리고 있다.

삼익맨션과 왕궁아파트는 재건축 조합이 설립돼 각각 정비계획변경과 건축 심의 신청을 준비하고 있다.

삼익맨션(현재 252세대)은 지난 2003년부터 재건축 사업이 추진됐지만 사업성이 없어 사업 추진이 지지부진했다. 하지만 지난 2014년 개정된 도정법에 따라 용적률을 지자체 조례와 관계 없이 법정 상한선까지 높일 수 있게 되면서 숨통이 트였다.

삼익맨션재건축조합 윤말엽 조합장은 "용적률을 법정 상한선인 300%까지 올려 350세대를 짓는 내용으로 정비계획을 변경할 계획"이라며, "내년 초까지 사업시행 인가를 받을 것"이라고 말했다.

한강 왕궁 아파트 재건축 조합은 현재 1:1 재건축과 최대 용적률 확보 등 2개의 변경계획을 놓고 고심중이다.

1:1재건축안은 용적률 229%가 적용돼 15~35층 아파트 3개동, 250세대 아파트를 짓는 방안이고, 최대 용적률 확보 계획은 용적률을 287%까지 끌어올려, 임대주택 55세대를 포함 346세대를 건립하는 안이다.

왕궁아파트 재건축 조합 임종빈 조합장은 "두 가지 방안중 1:1재건축안이 현실적일 것으로 판단하고 올해 안에 건축심의를 신청할 계획"이라면서 "여의치 않으면 단지 뒤편에 점보 아파트도 함께 재건축하는 방안도 생각하고 있다"라고 밝혔다.

◆이촌동 재건축 단지 매매 2012년 폭락 이후 회복세
용산구 이촌동 일대 재건축단지 매매가는 지난 7~8년간 용산국제업무 사업의 영향을 받아 냉탕과 온탕을 오갔다. 용산 국제업무 추진이 본격화된 2010년에는 최고점을 기록했지만, 사업이 무산된 2012년과 2013년 폭락을 거듭했다.

KB부동산시세에 따르면, 한강맨션 전용면적 101㎡형은 2010년 4월 13억1000만원으로 최고가를 찍은 이후, 2013년 7월에는 9억4000만원으로 4억원 가까이 내려갔다.

왕궁아파트 102.48㎡형도 지난 2010년 4월 10억1500만원에서 2014년 5월 7억8500만원으로 3억원 가까이 하락해 한파를 맞았다.

하지만 효창공원 일대 용산 4,5구역 재개발 사업이 진행되고, 용산 미군기지 이전 사업이 가시화되면서 2014년부터 회복세를 보이기 시작했다. 2015년 부동산 시장 경기가 좋았던 점도 영향을 미쳤다.

한강맨션 전용면적 101형은 올해 4월 기준 11억9000만원을 기록해 2013년보다 2억 원 이상 올랐고, 왕궁아파트 102.48㎡형도 4월 현재 9억3000만원으로 2013년에 비해 1억6000만원 가량 올랐다.

전문가들은 이촌동 일대 아파트는 교통 중심 입지와 한강 조망권이라는 희소 가치가 커질 것으로 보고 있다. 하지만 재건축 사업 추진 여부에 따라 상승세는 제한적일 수 있다고 지적했다.

리얼투데이 양지영 실장은 "한강변에 위치하는 희소가치. 용산이라는 입지 매리트와 여러 개발 사업들이 있기 때문에 이촌동 재건축 단지들은 중장기적으로 분명 메리트가 있다"면서 "다만 재건축 사업 진행이 더디게 진행된다면 상승폭이 제한될 수 있다"라고 말했다.

부동산인포 권일 팀장은 "이촌동 일대 재건축 단지들은 시기적으로 볼 때 지금 투자를 해도 나쁘지 않다"면서 "재건축 사업이 지지부진하지만, 한 번 탄력을 받게 되면, 빠르게 진행될 수 있고, 장기적으로 한강조망을 갖춘 단지들은 희소성이 높아지면서 가격도 상승세를 탈 것"이라고 분석했다.


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