풀리지 않는 돈맥경화…지방·중견 건설 '줄도산' 위기

송고 2022.12.13 11:01 | 수정 2022.12.13 11:04
EBN 김덕호 기자 (pado@ebn.co.kr)

미분양 급증·PF 시장 경색…단기자금 확보 '비상'

주산연 "내년 상반기 중 건설업체 부도 급증"

ⓒ연합

부동산 시장이 급격히 얼어붙으면서 건설사들이 단기자금 확보에 비상이 걸렸다. 금리인상과 자금시장 경색에 더해 주택사업에서도 대규모 미분양이 발생한 것이 문제다. 자금조달 여건이 좋지 않은 중소·중견 건설사들의 도산이 늘어날 수 있다는 우려도 나온다.

13일 건설업계에 따르면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 주택 사업을 진행중인 건설사들이 핵심 사업지 대규모 미분양에 신음하고 있다. 수도권의 주요 분양 단지에서조차 청약 계약률이 40~50%대에 그치고 있어서다.

통상적으로 아파트 공급은 시행사 또는 건설사가 사업 부지를 담보로 '브릿지론'을 받고 사업을 본격화하면서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 진행한다. 일반분양 수익으로 공사비와 PF를 상환하는데 일반분양률이 낮을 경우 공사비는 물론 PF상환 또는 연장도 어려워진다.

문제는 PF금리가 급등하고 연장 또는 신규 대출도 어려워졌다는 점이다. 지난해 10%대였던 PF금리는 최근 20~30%대로 급등했다. 이마저도 미분양이 대거 발생했거나 사업성을 충분히 갖추지 못했다고 평가되는 곳에서는 연장이 어려워질 수 있다.

이에 PF 대출이 이미 진행된 사업장과 자금 여력이 없는 현장에서는 할인분양, 조직분양 등을 통해 미분양 물량을 처리하면서 사업을 진행하고 있다. 자금 여력이 없는 시행사들이 도산할 경우 PF 연장이 막히면서 건설사 부도로 이어지게 된다.

실제 지난달 25일 최종부도처리된 동원건설산업이 단기자금조달 어려움과 높은 금융이자에 발목잡혔다. 동원건설산업은 전국 도급순위 388위, 경상남도 도급순위 18위의 견실한 기업이었지만 대구에 지은 근린생활시설 미분양으로 시행사가 파산하면서 유동성 위기에 빠졌다. PF대출이 막힌 이후 연 금리 36%대 사금융을 이용하기도 했지만 결국 부도를 피할 수 없었다.

지난 9월에는 우석건설이 '서충주신도시 월드메르디앙'파트를 짓는 도중 최종 부도처리됐다. 전국 도급순위 202위, 충청남도 도급순위 6위에 올랐던 기업이다. 만기 도래한 구매자금 대출 상환을 위해 어음을 발행했던 것이 발단이 됐다.

시공능력평가 42위인 화성산업 공사 현장(동대구역 센텀 파크드림)에서는 최근 하청업체 부실로 공사현장이 중단되기도 했다. 골조 공사를 맡은 협력사(보현건설)가 부실화되며 직원 임금을 체불한 것이 발단이다.

이처럼 자금경색이 현실화되면서 전문가들은 내년에 도산하는 지방건설사와 중견사들이 더 많아질 수 있다는 우려를 내놓고 있다.

주택산업연구은 최근 발간한 '2023년 주택시장 전망과 정책방향'에서 고금리, 집값 하락, 프로젝트파이낸싱(PF) 중단으로 내년 상반기 중 건설업체 부도가 급증할 수 있다고 전망했다. 또한 하반기에는 제2금융권 부실로 전이될 가능성이 있다고 봤다.

현재 부동산 PF가 거의 중단된 상태이고, 브리지론과 ABCP(자산담보부 어음)로 지원된 자금의 대환이 막혀 건설업체의 자금난이 증폭되고 있다는 분석이다. 또한 높은 평균 LTV(평균 50% 육박), PF 조달비율로 인해 지난 외환위기나 금융위기 보다 위험이 크다고 봤다.

건설업체 한 관계자는 "중견사 이상의 기업들은 미분양 물량이나 현황을 추정할 수 있지만 지방 중소 건설사들의 경우 미분양 통계에도 잡히지 않는 경우가 있다"라며 "PF로 개발을 하는 경우 대출 비중이 워낙에 높기 때문에 부실화될 경우엔 도산을 피할 방법이 많지 않은 것이 현실"이라고 말했다.

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