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부동산 규제완화도 '백약무효'…커지는 경착륙 우려

  • 송고 2022.11.09 11:14 | 수정 2022.11.09 11:15
  • EBN 김덕호 기자 (pado@ebn.co.kr)

주택 거래량·매매값 통계 일제히 하향

매매·거래회전률 역대 최저 수준

전문가 "제한적 규제 완화로는 연착륙 실패"

ⓒ연합뉴스

ⓒ연합뉴스

국토교통부, 법원등기정보광장, 한국부동산원 등 주요 기관에서 내놓는 주택 관련 지표가 집값 하락, 거래절벽을 나타내고 있다. 또한 미분양 물량 급증, 건설사 자금경색이 더해지면서 시장의 경착륙 가능성이 고조되고 있다.


9일 국토교통부 '9월 주택 통계'에 따르면 올해 1~9월 전국 주택 매매량은 41만7794건을 기록했다. 전년 동기 대비 49%에 불과하다. 월평균 거래량은 4만6422건으로 2006년 이후 최저치다.


거래 가능 매물 중 실거래 비율을 나타내는 집합건물 거래회전률도 역대 최저치다. 법원등기정보광장에 따르면 올해 10월 기준 거래회전률은 0.27%로 나타났다. 이는 거래 가능한 집합건물 1만개 중 27개만 거래됐다는 것을 의미한다. 전월 대비 0.05%p 떨어진 수치이자 집계를 시작한 2010년 이후 가장 낮다.


실거래 가격 역시 급락했다. 한국부동산원에 따르면 올해 10월 마지막 주 기준 전국 아파트 매매가격은 지난해 연말 대비 2.8% 내렸다. 특히 세종(-9.77%), 대구(-7.16%), 대전(-5.01%), 인천(-4.93%), 경기(-4.05%) 등 최근 1~2년간 공급이 몰렸던 지역에서의 낙폭이 컸다.


부동산 거래가 줄고 하락 폭이 가파른 것도 문제지만 이 부담이 청약시장으로 이어지는 것도 우려되는 위험이다. 미분양과 사업취소, 시행사 도산 등이 건설기업 부실, 부동산 시장 추가 냉각을 야기할 수 있어서다.


실제로도 미분양 물량은 급증했다. 지난 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 작년 9월 기준 미분양 주택 1만3842가구 대비 3배 급증했다.


미분양 부담은 시행사 도산, 건설사 PF대출 부담으로 이어질 수 있다. 실제 경기도 화성시 '화성 반도유보라 아이비시티'(1595가구)는 부지(장안면 93개 필지)는 최근 공매로 등장했다. 미분양 우려로 분양을 미뤘고, 이에 PF대출 기관이 기한이익상실(EOD)을 통보하며 대출금을 회수한 결과다. 이 외에도 대구 도원동산개발 주상복합 신축(2600억원), 대구시 남구 대명동 우노디앤씨 주상복합 신축(1050억원)도 사업을 진행하지 못하는 등 부실 시공장이 급증하고 있다.


자금경색도 문제다. 롯데건설은 지난 8일 그룹 계열사인 롯데정밀화학으로부터 3000억원 규모의 차입 계약을 체결했다. 이 계약은 지난달 체결된 롯데케미칼 5000억원 차입, 2000억원 유상증자의 연장선이다. 지난달 발생한 레고랜드 발 채권시장이 부동산 기업 자금 경색 문제로 이어진 결과로 풀이된다.


정부, 뒤늦은 대책…전문가 "제한적 대책으론 연착륙 실패"


시장이 대세 하락기로 들어설 것을 우려한 정부는 부동산 관련 규제를 완화는 등 '연착륙'유도에 나섰다. 지난달에는 새 아파트 중도금 대출 보증을 12억원으로 확대했고, 15억 초과 아파트 대출 허용, LTV50% 적용 등의 방안도 발표했다.


이달 중 규제지역 추가 해제도 결정될 수 있다. 국토부는 이달 규제지역 지정과 해제를 결정하는 주거정책심의위원회를 개최할 정이다. 지난 9월 규제지역을 해제한 지 한달여만의 개최다. 현재 투기과열지구는 서울과 경기 지역 39곳, 조정대상지역은 서울·경기·인천·세종 지역에 60곳, 투기 지역은 서울 15곳 등이 있다. 최근 의정부시, 고양시, 용인시, 김포시, 인천시 등이 조정지역 해제를 요구하고 있다.


다만 제한적인 규제 완화로는 시장 냉각을 막을 수 없다는 전문가들의 목소리가 나온다. 고금리와 경기 불황이 문제인 만큼 보다 적극적인 대책을 내놓아야 한다는 주장이다.


직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 " 실수요자들의 구매 여력이 없기 때문에 고가 주택을 제외한다면 지난달 발표한 규제완화는 제한적인 효과를 낼 수 밖에 없다"라며 "미분양이 급증한 지역의 규제 해제, 세금 중과 정상화 등 집값 조절수단이었던 정책들을 정상화 하는것이 필요하다"고 말했다.


이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "LTV 완화 자체는 긍정적이고 금융기관의 입장에서도 위험을 가져가는 편은 아니지만 이정도로 시장에 큰 영향을 미칠지는 확신하기 어렵다"라며 "정부의 대응이 부족한 감이 있지만 시장상황을 판단하면서 적절히 대응하는 이후의 추가조치를 기대해 본다"고 말했다.


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