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[EBN 칼럼] 부동산 불패신화의 한·일비교

  • 송고 2022.07.05 06:00 | 수정 2022.09.22 20:56
  • EBN 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

강창희 트러스톤자산운용 연금포럼 대표

강창희 트러스톤자산운용 연금포럼 대표 ⓒ

강창희 트러스톤자산운용 연금포럼 대표 ⓒ

2020년 7월 한국은행에서 주요국의 구매력평가(PPP) 환율 기준 가구당 순자산을 발표한 일이 있다. 이 자료에 따르면 2019년말 현재 우리나라의 가구당 순자산은 53만8000달러였다. 미국(86만3000달러), 호주(74만2000달러), 캐나다(59만9000달러)는 우리보다 많았다.


그런데 프랑스(52만1000달러), 일본(48만6000달러)은 우리보다 적었다. 두 나라 모두 우리보다 선진국이고 또 몇십 년 앞서 자본축적을 시작한 나라들이다. 그런데 아무리 구매력평가 환율기준이라고 하지만 이 나라들보다 우리나라의 가구당 평균 순자산이 많다는 것이다.


하지만 문제가 있다. 가계자산 구조면에서의 문제다. 우리나라는 가계자산의 78%가 부동산이라는 점이다. 금융자산 비중은 22%에 지나지 않는다(2020년말 현재). 반면 미국, 일본과 같은 선진국의 경우에는 60~70%가 금융자산이고 부동산 비중은 30~40%에 지나지 않는다.


어찌보면 우리나라는 가계자산의 대부분이 부동산인데 이 부동산 가격이 비싸기 때문에 가계자산이 많은 것처럼 보인다고도 할 수 있다. 이 점은 이웃나라 일본과 우리나라의 토지자산 가치를 비교해보면 더 명확해진다. 현재 우리나라 남한 넓이는 10만400km2, 일본 열도의 넓이는 37만8000 km2이다. 남한 넓이가 일본열도의 26% 정도인 것이다. 그런데 일본의 토지자산은 2019년 기준 한국 원화로 환산해 1경2501조원, 남한의 토지자산은 2020년 기준 9679조원이다(한·일 국민 순자산 통계). 한국의 땅 한 평은 일본 땅 세 평 가격이다. 지난 2년 동안 우리나라의 땅값 상승을 감안하면 양국의 평당 가격 차이는 훨씬 더 커졌을 것으로 추정된다.


1980년대 말 필자가 도쿄에서 근무할 당시 도쿄시내의 왕궁이 있는 치요다구(서울 종로구에 해당)만 팔아도 캐나다 땅을, 도쿄를 팔면 미국 전체를 살 수 있다는 말을 듣고 놀란 일이 있다. 실제로 1990년말 일본 열도의 토지자산 가치는 2경3653조원으로 지금의 두배 가까운 금액이었다. 그랬던 일본의 토지자산 가치가 지난 30년 사이에 절반수준으로 줄고 가계자산에서 차지하는 부동산 비중도 60%(1990년말)에서 38%(2019년말)로 줄어들었다. 줄어든 이유는 아래와 같이 정리해 볼 수 있겠는데, 앞으로 10~20년 사이에 우리나라에도 이런 변화가 나타나지 않을지 냉정하게 생각해 볼 필요가 있다.


첫 번째 이유는 부동산 가격의 장기 하락이다. 그 지표의 하나라고 할 수 있는 ‘일본 3대 도시(도쿄, 오사카, 나고야)의 택지 지가지수 추이’에서 잘 나타난다. 1982년을 100으로 했을 때, 1991년 피크 때는 290까지 상승했던 것이 2012년에는 102까지 하락했다. 이후 2020년 120까지 약간 상승을 하기는 했지만, 지난 2년동안 코로나사태로 해외관광객이 유입되지 않으면서 다시 하락을 보이고 있다는 언론보도를 본 일이 있다.


두 번째 이유는 첫 번째 이유의 원인이라고도 할 수 있다. 부동산에 대한 일본인들의 인식이 바뀌었다는 것이다. 현재의 일본인들은 우리처럼 집에 한이 맺혀있지 않다. ‘집 없으면 어때? 빌려 살면 되지’라는 인식이 강하다. 예를 들어 몇 억원의 금융자산이 있는데 집은 없다면, 은행에서 융자를 받아 내 집을 마련할 것인가, 아니면 집은 빌려 살고 그 돈을 다른 곳에 활용할 것인가를 냉정하게 따져본다. 내 집을 갖고 있을 경우 세금, 수리비 등 유지비용이 만만치 않다는 생각을 하기 때문이다. 반면 최근 몇 년 사이의 우리나라 분위기는 어땠는가? 가진 돈이 없더라도 은행에서 융자를 받을 수만 있다면 무조건 집을 사야 한다고 생각하는 분위기가 지배적이었다.


1980년대 필자가 일본에서 근무할 때는 일본인들도 내 집, 내 땅에 대한 집착이 지금 우리나라 못지 않았다. 우리나라나 일본처럼 한 곳에 정착해 사는 농경문화를 가진 나라 사람들은 이동을 전제로 하는 유목민국가나 해양국가와 달리 내 집, 내 땅에 애착이 유난히 강하기 때문이다. 제2차 세계대전 후에 태어난 베이비붐세대가 내집 마련을 시작하고, 도시화 과정에서 농어촌에서 도시로 이주한 사람들이 내집 마련을 하면서 주택가격을 장기간 상승시킨 것도 양국에서 공통으로 나타난 현상이다.


그런데 일본에서는 1991년을 정점으로 부동산 가격이 급락국면으로 바뀌면서 내 땅, 내 집에 대한 집착이 약해지기 시작했다. 도시화 과정도 끝나 도시에서 지방으로의 역류현상까지 나타나고 있다. 베이비붐세대의 내집 마련 러시도 끝났다. 이런 과정을 겪으면서 부동산에 대한 인식이 바뀐 것이다.


이 점에서 우리나라는 어떤가? 최근 수년 동안은 부동산 투자붐에 가려져서 일본에서 나타난 것과 같은 변화 상황이 부동산에 대한 인식이나 부동산 가격에 그다지 영향을 준 것 같지 않다. 그러나 부동산 붐이 소강상태나 하락국면으로 들어서게 되면 많은 사람들이 부동산을 둘러싼 환경 변화에 눈을 뜨게 될 것이다. 도시화율은 이미 91%(2020년말 기준)로 싱가폴, 홍콩과 같은 도시국가를 제외하면 세계 1위 수준이다. 제2차 베이비붐세대의 내집마련 러시도 조만간 끝날 것이다. 저출산, 고령화 또한 과거의 일본보다 훨씬 더 빠른 속도로 진행되고 있다.


물론 올해 또는 내년의 부동산 시장을 전망하기는 쉽지 않다. 그러나 10~20년후 노후대비 관점에서 부동산과 관련하여 투자의 원칙을 지키려는 노력은 꼭 필요하다. 투자의 원칙이 무엇인가? 투자에는 리스크가 따른다. 따라서 자산이 한 곳에 집중되어 있으면 안된다. 그런데 우리나라 가정의 경우에는 평균 80% 가까이가 부동산에 집중되어 있다. 따라서 부동산 가격이 오를 때 오를 망정 부동산 비중을 줄이고 금융자산의 비중을 높여가는 노력은 해야 할 것이다. 그리하여 환갑 나이쯤 되면 선진국 수준까지는 안된다 하더라도 부동산과 금융자산의 비중이 반반 정도는 되게 해야 할 것이다. 그래야 부동산 가격이 오르든 떨어지든 하우스푸어가 되는 상황을 피할 수 있다는 것이다.


선진국에서는 부동산 투자 방식이 상당 부분 직접투자에서 간접투자로 바뀌어 있다는 점 또한 참고로 할 필요가 있다. 세입자의 권리가 세지고 세법 등 관련 규정이 복잡해지면서 개인이 직접 부동산 임대를 하기가 너무 힘들어졌기 때문이다. 따라서 보통사람의 경우 실물로 부동산에 투자하기보다는 리츠, 부동산펀드와 같은 간접투자 중심으로 바뀌어 있다. 그런데 리츠나 부동산펀드는 금융자산에 포함이 된다. 이것이 선진국의 가계자산 중 금융자산의 비중이 높은 또 하나의 이유인 것이다.


개인이 임대주택을 보유하고 있는 경우에도 우리나라처럼 개인이 직접 임대운용하기 보다는 전문 임대관리회사에 위탁 임대하는 경우가 대부분이다. 관리회사는 대기업, 상장기업인 경우가 많다. 관리회사는 ‘30년 임대수입보장’ 등과 같은 방법으로 연금처럼 매월 임대료를 안정적으로 받게 해준다. 임대주택을 소유하고 있는 개인은 이 방법을 통해 가격하락이나 공실리스크를 줄일 수 있는 것이다


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