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분상제 적용 둔촌주공 재건축, 연내 분양 물 건너가나

  • 입력 2020.10.07 10:27 | 수정 2020.10.07 10:34
  • EBN 최수진 기자 (csj890@ebn.co.kr)

조합 내홍에 집행부 공석…사업 일정 지연 불가피

선분양 vs 후분양 이견…"사실상 후분양 불가능"

서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 철거현장.ⓒ현대건설서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 철거현장.ⓒ현대건설

3조원대 규모로 단군 이래 역대 최대 재건축이라는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 표류하고 있다.


조합 집행부 공석으로 연내 분양이 쉽지 않은 데다 분양 방식을 정하는 데도 진통이 뒤따를 것으로 예상된다. 둔촌주공 재건축 사업은 워낙 규모가 커 사업 진행이 늦어질수록 조합 및 시공사의 재무부담이 커질 것이라는 우려가 나온다.


7일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축 사업은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 기간 만료로 최근 분양가상한제 적용을 받게 됐다.


기존 집행부가 HUG 분양가로 일반분양을 추진했으나 2900만원대의 낮은 분양가를 받아들이지 못한 조합원들의 반대에 부딪히면서 진행에 차질이 생긴 것이다.


하루빨리 새로운 집행부를 구성해야 분양과 관련된 본격적인 논의 및 진행이 가능하지만 현재 집행부 해임을 놓고 조합 내부에서 송사가 진행 중이어서 연내 새로운 집행부를 구성할 수 있을지도 미지수다.


서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 철거공사 모습.ⓒ연합뉴스서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 철거공사 모습.ⓒ연합뉴스

연내 새 집행부가 꾸려진다고 해도 일반분양의 분양 시점을 두고 의견을 하나로 모으기 어려울 것이라는 예측이 나온다.


둔촌주공 재건축 사업은 선분양을 하기로 했었지만 일각에서는 분양가상한제 적용을 받는 만큼 후분양을 해야 한다는 주장을 하고 있기 때문이다.


분양가상한제의 분양가 측정은 택지비와 건축비로 이뤄지는데 후분양을 할 경우 공시지가 상승에 따라 분양가가 더 높아질 것이라는 기대감에서다.


하지만 후분양을 할 경우 리스크가 크다. 정부가 고분양가를 통제하기 위해 분양가상한제를 시행한 만큼 조합원들이 기대한 만큼의 분양가가 책정되지 않을 가능성도 있다.


또 사업규모가 너무 커서 후분양을 할 경우 프로젝트파이낸싱(PF)에도 어려움이 따를 것으로 예상된다. 금융기관으로서는 워낙 덩치가 큰 둔촌주공 PF에 참여할 경우 사실상 다른 사업에는 참여할 수 없게 된다. 이는 곧 리스크 헤지가 어려워진다는 의미여서 무작정 둔촌주공 PF에 뛰어들기 힘들다.


현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설로 구성된 시공사업단도 후분양을 반기지 않고 있다. 3조원에 육박하는 공사비를 선투입하기 어렵고, 일정 지연으로 이미 투입된 공사비에 대한 금융비용이 기하급수적으로 늘어나기 때문이다.


따라서 조합이 후분양을 주장한다면 시공단과의 마찰이 불가피하고 최악의 경우 소송전으로도 번질 수 있다.


지금도 이주비에 대한 연간 이자가 수백억원에 달하는 등 금융비용이 어마어마한 상황에서 갈등으로 일정이 지연되면 시공단 뿐만 아니라 조합원들의 손실도 클 것이라는 분석이다.


정비업계 관계자는 "분양을 빨리 진행해 금융비용을 줄여야 한다"면서도 "둔촌주공 재건축 조합 규모가 커 의견을 취합하는데 시일이 걸려 올해 안에 일반분양이 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.


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