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[인터뷰] 서영수 키움증권 이사 "부동산 버블 잡는 방법, 원리금 상환"

  • 입력 2020.09.17 16:07 | 수정 2020.09.17 16:11
  • EBN 박소희 기자 (shpark@ebn.co.kr)

집값, 금융 관점에서 접근으론 '약탈적 대출' 막아야

감정원 지수는 착시…부동산가격 산정방식 바꿔야

서영수 키움증권 리서치센터 이사. ⓒ키움증권서영수 키움증권 리서치센터 이사. ⓒ키움증권

서영수 키움증권 리서치센터 이사가 제시하는 부동산 버블 잡는 방법은 심플하다. 집을 살 때 받은 대출 원리금을 이자와 함께 갚도록 미국처럼 법제화 하면 된다. 금융 관점에서 접근하자는 뜻이다.


서 이사는 한국의 가계부채 문제에 대해 수년 간 연구해왔다. 저서 '대한민국 가계부채 보고서'를 통해 집값 버블의 원인을 분석하고 대안까지 제시해 주목을 받았다.


지난 9일 SK증권 사옥 내 키움증권 리서치센터에서 ebn과 만난 서 이사는 "약탈적 대출로 부동산을 구입하는 관행을 막아야 한다"며 "약탈적 대출의 정의는 고금리 대출이 아니라 갚을 능력 대비 무리하게 대출하는 것으로 저금리라 하더라도 갚을 능력이 없으면 약탈적 대출"이라고 말했다.


약탈적 대출을 막는 방법은 원리금 분할상환으로 통한다. 원리금 분할상환은 대출금을 만기때 일시 상환하는게 아니라 원리금을 모두 합산해 매월 일정금액을 갚아나가는 방법이다. 수요자 중심의 원리금 분할상환 대출은 대개 투자 목적으로 쓰이지 않는다. 원리금 분활상환이 확대되면 무리하게 대출을 받아서 집을 사는 게 힘들어 진다.


그는 "집 없는 사람에 대해 정부 정책이 관대하다 보니 집값 상승의 근본적인 문제가 됐다며 "자기 소득에 맞춰서 사게 해야한다"고 설명했다.


미국 등 선진국에서는 주택을 구매할 때 주택담보대출만 이용해야 하지만 한국은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 전세자금대출, 전세보증금, 임대사업자대출 등 모든 대출을 동원한다.


이 때문에 우리나라의 가계부채는 세계 최고 수준으로 올라섰다. 유럽은 금융위기 이후 부동산 버블을 차단했고 재정 정책으로 경기를 부양하는 방식으로 선회했다.


미국 역시 금융 위기 이후 '도드 프랭크법'을 통해 집을 자산화하지 못하도록 막았다. 서 이사는 "미국이 버틸 수 있는 것은 부동산, 자산시장 버블이 많지 않기 때문"이라며 "모기지 상환 유예 신청이 7%까지 올라왔는데도 원금을 갚고 있으니까 은행도 대출을 해주는 것"이라고 설명했다.


그는 "총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 누락된 전세보증금과 전세자금대출, 개인사업자대출을 모두 포함해 관리해 나가야한다"며 "즉 연간 소득과 원리금 상환액이 얼마인지 계산해 매년 갚아야 할 돈이 연간 소득의 일정 점위를 넘지 않도록 해야한다"고 말했다. DSR은 소득 대비 원리금을 얼마나 내느냐 하는 지표다.


정부가 집값을 잡겠다고 나서면서도 무리한 대출이 가능하게 해놓은 데는 내수 부양에는 부동산 가격 상승 만한 게 없어서다. 정부가 대출 규제를 내놓을 때마다 경기 침체를 우려하는 목소리 때문에 번번히 대출을 규제를 막지 못했다.


그는 "경기를 부양에는 다음 세대에서 가계 부채를 끌어오는 방법이 가장 쉽다"며 "유럽은 금융위기 이후 부동산 대출로는 힘들다고 판단해 정부 정책으로 부양하기로 했는데 우리 나라는 가계 부채를 통해 경기를 살리고 있다"고 분석했다.


서 이사는 부동산을 바라보는 시각을 바꿔야 한다고 주장한다. 부동산을 자산이 아닌 '재화'로 접근해야 한다는 설명이다.


그는 "자동차의 경우 보통 소득에 맞춰 구입하는데 자동차 가격이 집값 처럼 오른다고 하면 어떻게든 무리해서 구입해 재화로서 효용도 누리고 자본 차익도 누릴 수 있다"며 "정부의 해야 할 일은 자산화 돼있는 부동산 시장을 자동차 처럼 재화화해야 하도록 노력해야 하는데 정부가 그걸 못하고 있다"고 꼬집었다.


그런데 정작 정부는 부동산 정책이 성공했다고 주장할 때는 서울 아파트를 재화로 여겨 집값이 오르지 않은 것으로 보이게 하고 있다.


서 이사는 "자산은 시가총액 가중 평균으로 값을 따지는데 정부는 감정원의 수치로 집값 상승률을 물가 개념으로 계산하니까 별로 오르지 않은 것 같은 착시 효과를 낳았다"며 "감정원 지수로 따지면 경제협력개발기구(OECD) 국가 대비 집값이 가장 오르지 않은 나라가 된다"고 말했다.


이어 "지금이라도 실거래가와 시가총액 기준으로 지수를 산정하는 방식으로 가격 지수 개편이 필요하다"며 "서울의 일부 대단지 만을 대상으로 별도 지수를 만들어 월간 단위로 발표하는 것도 대안이 될 수 있다"고 제언했다.


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