선분양 vs 후분양…묵은 논란 재점화

부실공사·투기수요 차단 목적 후분양 필요성↑

분양가 상승·건설사 재무 부담 심화 등 우려도

서울 아파트촌 전경, 본문과 무관함.ⓒ데일리안DB

선분양제냐 후분양제냐를 두고 해묵은 논쟁이 최근 들어 심화되고 있다. 브랜드 아파트에서도 잇달아 부실시공 의혹이 제기되면서 후분양 필요성이 대두되고 있기 때문이다.

11일 건설업계와 국토교통부에 따르면 올해 상반기 국토부 하자심사 분쟁조정위원회와 하자 접수건수는 전년 대비 0.7% 증가했다.

지난 2019년 하자 접수건수는 2009년 이후 가장 많은 것으로 집계됐지만 현재 추세를 보면 올해 기록을 갱신할 것으로 보인다. 올해 여름엔 역대 최장 기간 장마와 태풍 등이 잇따라 하자 발생 가능성이 높기 때문이다.

실제로 최근 브랜드 아파트의 하자 및 부실시공 의혹 보도가 이어지고 있다.

현대건설이 시공한 김포의 한 아파트에서는 천장에서 쓰레기가 쏟아졌으며, GS건설이 짓고 있는 고양의 한 단독주택 단지에서도 바닥 균열·습기로 인한 곰팡이 등의 문제가 발생한 것으로 알려졌다.

HDC현대산업개발과 대림산업이 시공한 전라북도 전주의 한 아파트 단지에서도 콘센트에 물이 새어나오는 등의 누수 현상이 발생했다.

최근 영끌(영혼까지 끌어모아) 대출로 내 집을 마련해 신축 아파트에 입주한 입주민들에게 이러한 하자는 분통이 터지는 일이다.

이러한 상황에 후분양을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 후분양을 하면 건설사들이 부실시공이라는 오명을 쓰지 않기 위해 공사 관리를 더욱 적극적으로 할 것이라는 기대감에서다.

수도권 신축 아파트 청약에 당첨된 30대 후반의 김 모씨는 "최근 브랜드 아파트에서도 부실시공 얘기가 나오다보니 불안한 마음이 드는 것도 사실"이라며 "실물을 직접 보고 결정할 수 있도록 후분양이 필요한게 아닌가 싶다"고 전했다.

수도권 신축 아파트 건설 현장, 본문과 무관함. ⓒEBN

후분양제도는 문제가 되고 있는 투기수요를 방지할 수 있다는 점에서도 각광을 받고 있다. 선분양시 입주까지 2~3년 시차가 있어 시세차익을 노리는 투기수요가 발생해 왔기 때문이다.

정부에서도 이 때문에 후분양 제도의 확대가 필요하다고 느끼고 있다. 2018년부터는 공공 부문에 단계적으로 도입하고 있으며 민간으로 확대하겠다는 구상이다.

국토부는 2020 주거종합계획에서 오는 2022년까지 공공분양 물량의 70%를 후분양하겠다는 청사진을 내놓은 바 있다.

민간에서도 최근 삼성물산·포스코건설 등이 후분양제를 앞세워 정비사업을 진행하고 있지만 후분양제가 자리잡기 쉽지 않을 것이라는 의견도 많다.

최근에 문제가 된 부실시공 문제는 대부분 마감공사에서 발생하는데 후분양이 100% 완공 후에 분양하는 것이 아니라 공정률 60% 이후 분양을 진행하기 때문에 후분양이 문제 해법이 아니라는 지적이다.

또 후분양을 하면 분양가가 더 올라 예비입주자의 부담이 커질 수밖에 없다. 선분양으로 공사비용을 조달하지 못한 건설사가 금융비용 등을 분양가에 반영할 가능성이 크기 때문이다.

건설사의 경영 어려움도 커진다는 문제도 있다. 후분양제가 도입되면 건설사는 분양가의 70% 정도인 계약금과 중도금 없이 아파트 공사 대금을 자체 조달해야 한다. 자금력이 풍부한 일부 건설사 말고는 버티기 힘들다는 것이다.

가뜩이나 고강도 부동산 규제와 코로나19 여파로 어려움을 겪고 있는 건설사의 숨통을 조일 수 있다는 지적이다.

후분양으로 공급에 부담을 느낀 건설사들이 많아지면 주택 공급이 제때 원활하게 이뤄지지 않아 공급 부족으로 인한 집값 상승 등 부동산 시장이 불안정해지는 결과를 낳을 수도 있다.

건설업계 관계자는 "하자 문제는 관리·감독을 강화하거나 해야지 무조건 후분양이 답은 아니다"라며 "건설사의 자금 리스크를 해소할 수 있는 대안이 갖춰지지 않은 채로 후분양을 도입하면 건설업계에 줄도산 현상이 나타날 수도 있다"고 말했다.