부동산 시장의 호조와 가계대출 증가 추세는 은행의 순이자마진을 높이는 요소지만, 연체율이 오르는 상황에서 주택가격의 과도한 상승이 향후 은행의 건전성을 악화시키고 있다.ⓒ게티이미지뱅크

주택가격 하락이 목적이었던 정부의 부동산 대책이 오히려 가격 상승을 초래하고 있다. 최근 부동산 대책이 기준금리 인하 등 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 대응한 유동성 확대 정책 기조 아래 시행된 영향이 적지 않다. 금리 인하는 부동산 수요를 끌어올리는 주요 기제이다.

정부의 부동산 정책 속에서 은행권은 외줄을 타는 모습이다. 부동산 시장의 호조와 가계대출 증가 추세는 일단 은행의 순이자마진을 높이는 요소이다. 하지만 연체율이 오르는 상황에서 주택가격의 과도한 상승은 향후 은행의 건전성을 악화시킬 수 있어서다.

15일 금융권과 부동산 업계에 따르면 코로나19 위기로 약세를 보였던 아파트 가격은 정부의 부동산 대책 이후 오히려 상승 추세를 보이고 있다. 5월에 이어 6월에도 상승세를 보인 것이다.

실제 부동산정보업체 부동산114 실거래가 지수 기준으로 전국 아파트가격은 1.7% 상승했다. 지역별로는 서울이 1.5%, 경기 2.4%, 인천 2.1% 씩 올랐다. 정부의 핀셋정책 영향으로 규제 영향이 적은 서울 변두리와 경기, 인천 지역의 가격 상승 폭이 큰 점은 6·17 대책의 정책 효과가 크지 않다는 것을 방증하기도 한다.

특히 지난달 대책 발표 이후 전국과 서울지역의 3주간 아파트 가격상승률은 연환산 기준으로 각각 3.8%, 4.6%를 기록했다. 부동산114는 "규제 영향이 적은 서울 변두리, 경기, 인천 지역은 물론 경남, 경북, 울산 등 장기간 하락해 금융 부실화 위험이 컸던 지역까지 상승했다"며 "지난해 나온 12·16대책과 같이 풍선효과가 나온 것으로 보인다"고 분석했다.

향후 주택 시장의 선행 지표로 볼 수 있는 전세가격 역시 강세가 지속되고 있다. 실거래가 지수 기준 서울, 경기 전세가격은 각각 0.5%, 1.1% 상승했다. 이 결과 서울 및 강남 3구 지역의 2년 전 대비 전세가격 상승률은 연환산 기준으로 각각 9.0%, 12.2%를 기록했다.

부동산 가격이 쉽사리 잡히지 않은 이유는 경기침체 완화를 위한 유동성 확대 정책 기조 하에 단행됐기 때문이다. 내수 부진, 구조조정 지연 등으로 대출 자금이 실물 투자로 연결될 가능성이 낮은 상황에서 유동성 확대 정책은 부동산, 주식 등 자산효과 견인 정책을 의미한다고 볼 수 있다. 반대되는 정책이 동시에 시행됐다는 얘기다.

이 같은 부동산 정책 실패 원인이 장기적 대출 전망에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점에서 은행권 일부에서는 이를 리스크로 해석하고 있다.

일단 주택가격 상승과 대출 증가는 단기적으로 은행권에 긍정적이다. 실제 정부의 유동성 확대 정책의 결과 6월 은행의 가계 및 개인사업자 대출은 전월 대비 11조9000억원 증가했다. 이는 지난해 평균 대출 순증 금액 대비 68% 많은 수준이다. 특히 2월부터 6월까지 지난해 대출 규모의 2/3에 달하는 65조원이 순증, 잔액 기준으로 10.5% 상승했다.

6월 전국 아파트 거래량이 2019년 평균 대비 41%나 증가했다. 같은 기간 전세자금대출, 신용대출, 개인사업자대출 등은 각각 2조5000억원, 3조3000억원, 3조7000억원 불었다.

서영수 키움증권 연구원은 "정부의 부동산 대출 규제가 경기부양을 위한 유동성 확대 정책이 충돌하면서 효과를 내지 못했다"고 분석했다.

이에 따라 은행 순이자마진은 양호한 모습을 보였다. 당초 은행권 마진은 한국은행의 기준금리 인하 영향으로 하락 압력이 클 것으로 예상됐지만, 2분기 은행 마진은 전 분기 대비 2~3bp 내외로 하락하는데 그쳤다.

이는 상대적으로 적은 하락폭이다. 통상적으로 기준금리가 떨어지면 은행 예대마진은 큰 폭으로 줄어든다. 앞서 지난해 6월 기준금리가 1.75%에서 같은해 10월 1.25%로 0.50%포인트 떨어졌을 때 은행의 잔액기준 예대금리차는 0.13%포인트나 깎였다. 그러나 지난 2월 기준금리가 1.25%에서 지난 5월 0.50%로 0.75%포인트 떨어지기까지 예대금리차는 0.06%포인트 정도로 작게 떨어졌다.

서 연구원은 "기준금리가 더 큰 폭으로 하락 했음에도 마진 하락 폭이 상대적으로 적은 이유는 코로나 위기 이후 은행 저원가성 예금이 급격히 늘어나고 있는데다, 대출 수요가 과도하게 늘어나면서 은행이 마진을 늘릴 수 있는 여건이 마련됐기 때문"이라고 설명했다.

주택가격 상승과 대출 증가는 단기적으로 은행 수익성에 도움이 되지만, 장기적으로는 건전성에 문제를 일으킬 수 있다. 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 6월 말 기준 원화대출액은 총 1208조9229억원으로, 작년 말보다 68조8678억원(6.04%) 늘었다.

이들 은행 모두 각자 제시했던 연간 대출 성장 목표치를 상반기에 대부분 채운 상태다. 1분기 실적발표에서 연 5∼6%대 성장률을 제시했던 국민은행은 이미 반년 새 6.77%가 늘었고, 신한은행 8.17%(목표치 연 5%대), 하나은행 4.30%(연 3∼4%), 우리은행 4.61%(연 5%), 농협은행 6.11%(연 5.2%) 증가율을 보였다.

상승 추세를 보이는 부동산 가격을 '불안정'으로 판단하고 있는 점도 은행에는 리스크 요소다. 앞서 정부의 거듭된 규제에도 지난달 서울 주택 가격은 2개월 연속 하락을 멈추고 상승 전환 중이다.

은행권 건전성 지표는 벌써 경고등을 켜고 있다. 1분기 기준 국내 은행의 국제결제은행(BIS) 기준 총자본비율은 14.72%로 전분기보다 0.54%포인트 떨어졌다.

연체율도 두 달 연속 상승 중이다. 지난 5월말 국내은행의 원화대출 연체율(1개월 이상 원리금 연체기준)은 0.42%로 전월말 대비 0.02%포인트 상승했다. 지난 4월 0.40%로 전월대비 0.01%포인트 오른바 있다.

은행 연체율은 은행의 보유자산 중 가장 중요한 대출채권의 질적 수준을 평가하는 지표다. 대출채권 중 납입기일 내 상환되지 않고 연체상태에 있는 대출채권이 은행의 수지를 악화시키는 요인으로 작용한다.

금융권 관계자는 "은행들은 하반기부터 건전성 관리에 나설 준비를 하고 있지만, 유동성 확보에 부동산 대출 등 이미 늘어난 수요를 깡그리 무시할 수는 없는 노릇"이라며 "대출을 갑자기 줄이거나 차단하면 '비올 때 우산 뺏기'라는 비판도 예상돼 이도저도 못하는 상황"이라고 말했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지